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2021年の税制改正で不動産売買に関する重要な2つの施策

  • 2021年の税制改正で不動産売買に関する重要な2つの施策








     

    いよいよ2021年4月1日から新年度の税制改正が施行されます。

    いくつもの施策の中で、不動産に関連した重要なのは、2つです。




     

     

     

     
     

    2021年の税制改正で不動産売買に関する重要な2つの施策

     

    今回の税制改正は、当然ながら「コロナ対策」を考慮した内容となっています。

    その中で、不動産売買に関して、覚えておく必要があるのは、2つです。

     

     
    住宅ローン控除の特例の延長
     

    消費税10%の引き上げの時に、実施された住宅ローン控除の控除期間13年(それ以前は10年)が令和4年年末までの入居まで、延期されることになりました。

    合わせて、土地の固定資産税について、2020年の税額を超えないように、据え置きをしたりなどの施策もありますが、やはり、住宅ローン控除の特例の延長の方が、経済効果が期待されます。

    ただし、控除期間13年を受けるためには、契約締結についての期限があることに注意してください。

    注文住宅の場合は2021年9月、分譲住宅(建売戸建やマンション)は2021年11月までに売買契約を締結する必要があります。

    分譲住宅の場合は、売主の不動産会社がこのスケジュールに間に合うよう全体スケジュールを整えてくれうはずですから、さほど問題はありません。

     

    注意が必要なのは、注文住宅の方です。

    注文住宅の場合、建築会社(不動産会社)との売買契約締結の前に、やっておくべきことが顧客の行動によって影響する部分がありますので、注意が必要です。

    あまりにもマイペースでじっくりだと間に合わない可能性があります。

    注文住宅で建物の契約ができるまでに、完了しておかないといけないことがいくつかあります。
     

    1.土地の選定及び契約

     

    2.建物の大枠のプランが決まっていること


     

    土地と建物の総額が、ほぼほぼ決まっていなければ、注文住宅の契約が締結できません。

    そのためには、土地の形状等に合わせて、建物の大枠を決める必要があります。

    また、オプションなどの金額が大きすぎたということにならないように、プランニングとしよう設備についてもほぼほぼ確定に近いというレベルが必要です。(つまり、のちに大規模な変更ができないということです)

    土地の所有者は、一般的に、個人であることが多く、「買います」という口頭か申込書を使って申し込みをした後、契約までの期間をあまり長くは待ってもらえません。

    例えば、1ヶ月以上も待たされた挙句に、万が一「買いません」と言われては、困るからです。

     

    ですので、住宅ローン控除13年を受けるためには、かなりハイスピードの土地決め、間取りを決め、仕様設備を決めるという一連のことを進める必要があります。

    とはいえ、通常の2〜3割のスピードアップで、大丈夫です。

     

     
    住宅取得資金等資金に係る贈与税の非課税枠
     

    住宅を購入しようとするときに、直系の親、または祖父母から、住宅資金として贈与がある場合、1500万円まで非課税とするというものです。

    ただし、1500万円は消費税が10%となった物件購入に限ります。

    それ以外の場合は、1000万円の非課税枠となります。

    今回の税制改正では、令和3年3月までとされていた上記の非課税枠を、令和3年12月まで延長されました。

     

    住宅取得用の資金で、税制の優遇を受けられるものには、「相続時精算課税制度」という制度もあります。

    同様に親また祖父母から、この制度を使って受けられる生前贈与される資金は、2500万円が上限です。

    ただし、この2つの制度には大きな違いがあります。

     

    住宅取得資金等資金に係る贈与税の方が、非課税であることに対し、相続時精算課税制度の方は、いわば先延ばしです。

    今日のところは課税しないが、相続時に課税するということです。

    もしも、2500万円満額を利用したと仮定し、資金提供をしてくれた親か祖父母が亡くなったには、2500万円の相続があったものとして、相続税の計算をします。

    支払う相続税は、今の計算で325万円になります。

    実際には、他の相続財産と合わせた金額に対し、相続税の基礎控除の計算をしますので、上記のような金額にはならない可能性はあります。

     

    ですので、もし、令和3年12月までに購入を決められるのでしたら、住宅取得資金等資金にかかる贈与税の特例を利用して購入するのがお勧めです。



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