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新築マンションの在庫が増えるとなぜ大変なのか|顧客と会社の視点

  • 新築マンションの在庫が増えるとなぜ大変なのか|顧客と会社の視点












     

    先日、「新築マンションの在庫が急増していて大変です」という主旨の記事をアップしました。

    当記事では、顧客側の視点と不動産会社(マンションメーカー)の視点から、深掘りします。


     

    目次

     

     

     

    新築マンションの在庫が増えるとなぜ大変なのか|顧客と会社の視点

     

    在庫があるということは、まず単純に売れ行きが良くないのだ、ということですが、ここから、「商品が良くない」「商品の必要性が既にない」「商品の価格が高すぎる」「世の中の景気が悪い」ということが考えられます。

    しかし、現在の状況は、どこかのエリアやメーカーに偏っているわけではないので、世の中の景気が良くないのだということが分かります。

    それは、表面的現象から解説しているだけのことであって、なぜ大変なのかを考えると、問題は深刻になります。

    大きな問題は、立場によって見えてくるものが違います。

    顧客の立場と、マンションメーカー(不動産会社)の立場から解説します。
     

     
    顧客の立場から見る新築マンションの在庫急増
     

    顧客の立場も実は複数に分かれます。

    これから新築マンションを購入するという人、既にマンションを持っている人、既に所有しているマンションの中に在庫があるという人、です。

     

    これから新築マンションを購入する人の場合

     

    現在の新築マンションの在庫数は、リーマンショック後の在庫数と同程度あります。

    マーケット全体を見るときには、在庫はゼロになるということはなく、常に一定の健全な状態の在庫があります。

    現在は、残念ながら大きく超えています。

     

    新築をこれから買おうとするユーザーにとっては、必ずしも問題ではないかもしれません。

    なぜなら、新築マンションの在庫オーバーの解決策は、在庫整理の大幅値引きになることが分かっているからです。

    大っぴらに、値引き販売を広告することはありませんが、「キャンペーン」「特別販売」「懸賞」などというワードで広告が始まったら、水面下では値引き販売がスタートした証拠です。

    「懸賞」は分かりにくいかもしれませんが、「100万円プレゼント」などとして、値引きをカモフラージュした販売戦略です。

    もちろん、値引き金額は、100万円程度ということは、ありません。

     

    ただ、新築の在庫を値引きで買った方が良いのか、築浅の中古を買った方が良いのか、という迷いが生まれるかもしれません。

    完成在庫の場合、既に物件が出来上がっていますので、一般的な新築マンションを買うときとは違うポイントがあります。

    建設工事が始まり、第1期販売などで、新築を購入する場合、設計変更や仕様設備の変更が可能ですが、在庫ではそれは不可能です。

    新築マンション購入のメリットの一つがなくなっているわけですから、程度の良い中古マンションを買った方が良いかという迷いも生まれます。

     

    既にマンションを所有している人+同じマンション内に在庫がある人の場合

     

    在庫マンションの値引きは、これから購入する人にとっては、メリットになりますが、既にマンションを所有している人や、販売在庫があるマンションを所有している人にとっては、厳しい問題になります。

    値引き販売ということは、実売価格が下がるわけです。

    特に同じマンション内に販売在庫があるユーザーにとっては、強く影響があります。

    万が一、将来、マンションを売却することになったときに、売却査定では、値引きがあった前提で、計算されます。

    また、同じマンション内ではなくとも、同じエリアに、在庫値引きのマンションが複数あったりすると、エリアの評価が下がりますので、やはり将来マンションを売却することになったときには、影響を受けます。

     

     
    マンションメーカー側から見た新築マンション在庫急増の問題
     

    不動産会社=マンションメーカーは、在庫が増えていくことについて、既に手を打ち始めていると思いますが、とても大きな問題なのです。

    マンションメーカーは、企業ですので、事業を継続していくための健全な利益が必要です。

    マンション分譲事業は、実は単体のプロジェクトとして考えると、意外に利益が少ない事業なのです。

    粗利率で20〜25%、純利益=プロジェクト利益(プロ利)では5〜8%程度が、一般的です。

    ただし、たくさんのマンションプロジェクトを進めて、扱う金額が非常に大きくなると、キャッシュフローが健全に回っている間は、少ない利益でも事業は継続されていきます。

     

    純利益が5〜9%ということは、100戸規模のマンションで、最後の5〜9戸分の売り上げが企業の利益ということになります。

    たとえば首都圏では、2019年12月のマンション在庫が、9095戸でした。

    1年間に、新築マンションを約2万7000戸を売り出しましたので、販売用の新築マンションは3万6000戸あったことになります。

    単年で考えると、2020年12月の在庫が、8905戸でしたので、3万6000戸に対して、約25%の在庫が残ったことになります。

    完全に健全領域を超えています。

     

    そこで、企業は資金回収に動かざるを得なくなります。

    利益額を落としてでも、回収するという作戦を取らざるを得ません。

    既存の顧客から、クレームとならないように、さまざまな企画の表情を持たせて、水面下値引き戦略を取るしかなくなくなるのです。

    値引きをすることで、一部の信頼を失いながら、企業を維持していくという生き残りの道を取ります。

     

    万が一、企業が倒産してしまうと、そのメーカーのマンションの中古マーケットでの価格に影響ができます。

    築年数の割には、価格が安くないと、売れない、という現象にまでつながるので、なんとも痛し痒し、というところです。

    余談ですが、過去に、年間に販売戸数日本一を記録した翌年に、倒産してしまった四国のマンションメーカーがあります。

    推測ですが、売り上げ市場に走り、資金回収に失敗したものと思います。

    いずれにしても、2021年には、特に首都圏のマンション在庫が大きく減少しないと、厳しいことになります。



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