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新築マンションと中古マンションの販売と価格の関係性

  • 新築マンションと中古マンションの販売と価格の関係性








     

    新築マンションの売れ行きは、中古マンションの動向と関係性を持っています。

    そして、価格についても一定の関係を持っています。

    そして、その歴史は何度となく繰り返しています。

    また、首都圏での不動産動向が、その後に全国へと関連していきます。

    首都圏で新築マンションがよく売れるのであれば、その翌年には全国の主要都市の新築マンションも同じ動きをします。

    そして、その逆もまた然りなのです。



     

    目次





     

     

    新築マンションと中古マンションの価格の関係性

     

    今後の新築マンションと中古マンションの売れ行きや価格はどうなっていくのか、を予想する際には、東京を中心とした首都圏のマンション価格の売れ行きや価格の推移を見ていくとよくわかります。

     

     
    マンション価格の推移|首都圏のマンション価格の推移10年
     

    金融や経済には、10年周期という言葉があります。

    不動産のマーケットも実は、10年周期で、変動があります。

    その法則は今回も概ね正しく機能している感じがします。

    実は、2018年か2019年は、不動産業界は厳しくなり、2019年には売れなくなり、全国の新築マンションは、価格が高止まりで頭打となり、売れなくなったことで在庫が溢れ、不動産業界は危機的状況になるというはずでした。

    物理的には、そうなるはずだったのです。

     

    そして、実際にも2018年から2019年、そして2020年へとそのように推移しています。(2018年には、全国のいくつかのエリアで、バブル期の価格を超えるという現象が発生しました。)

    しかし、リーマンショックの時の在庫量と同じであることなどの、現実は大きく扱われていません。

    扱われていたのは、ごく一部で高額に販売されていた高額マンションのニュースと、オリンピック直前の経済失速をさせないために、オリンピックが終わるまで好景気は続くという幻覚でした。(ごく一部のライターは、危機的状況について記事を投稿していました)

     

     
    リーマンショック時のマンション価格の動向
     

    リーマンショックというと既に、懐かしい感じすらしてしまいます。

    およそ10年前にあった経済危機ですね。

    アメリカで、サブプライムローン(低所得者向けローン)を銀行が誰にでも貸付を乱発し、その債権リーマンブラザーズが証券化し、世界中の様々な金融商品の中に混じり混ませていました。

    当時、2008年9月の破綻前までは、アメリカは土地価格も上昇し続けていましたから、そのグレー部分(低所得者が破綻する可能性が高いこと)が見えにくくなっていましたが、ついに9月に、リーマンブラザーズが破綻し、その後世界中に影響を与え、連鎖していきました。

    日本の不動産業界では、この時は、首都圏よりも近畿圏の方が被害が大きく、新築マンションの在庫が平年並みになるまで、3年かかりました。

    新築マンションの価格は、2008年9月から下落を始めて、2012年まで約3年間続きました。

    2012年を底値に2013年から上昇を始めています。

     

     
    マンション価格の下落いつするか
     

    マンション価格がいつ下落するのかは、度々目にすることがあると思いますが、個人的には、今すぐにでも、新築マンションの価格は、下落する可能性があります。

    水面下では、既に始まっていると思います。

    前回のリーマンショックの際の価格動向を参照すると、本来は、2019年の新築マンション急増をピークに2020年から下がるべきでした。

    しかし、2020年はコロナの影響で、各メーカーは積極的な販売活動を抑え、供給減少で乗り越えようとしたのかもしれません。

     

    2019年の10%以上の新築販売を抑え、2018年には、3万6000戸ほど供給し、2019年にも既に発売現象の手を打ち、3万2000戸ほどに抑えています。

    そして、2020年は、2万7000戸の発売をしていますが、在庫は、2019年2020年ともに、約9000戸です。これは、平年の約2倍の在庫量です。

    さらにオリンピック延期で、選手村跡地のビッグマンションプロジェクトの引き渡しが遅れることで、既に契約済の顧客が契約解除していく可能性も強くあり得ます。

     

    価格も2020年からは、下げなくてはならないはずなのに、おそらくはオリンピックに期待をかけたマンションメーカー各社の平均は2018年より上昇してしまいました。

    新規発売を2年連続して10数%抑えたのに、現場では売れずに、在庫が2倍近くに増えたのに、価格がむしろ僅かに上がってしまったのは、オリンピック景気を期待してのことでしょう。

    怖いのはこれからです。

     

     
    マンション価格の今後と予想
     

    新築マンションメーカーが、今後まず取り組むのは、在庫整理です。

    マンションメーカーにとって、特に完成在庫は、投資資金の金利が嵩むだけではなく、それぞれの管理組合に対し、空き住戸の管理費と修繕積立金を立て替えて納めることもしなくてなりません。

    回収が遅れ、さらに経費が増すという状況は、マンションメーカーにとって、かなり重いものです。

    ですので、今後始まるのは、在庫減らしのための値引き販売です。

    それから新規のマンション事業の凍結や先送り、また事業変更です。

    事業用地の取得は、既に済んでいたとしても事業凍結や先送りをして、工事を遅らせることで、工事費用の発生を抑えます。

    また、売買事業案件を、事業変更し、収益(賃貸資産として所有)物件として貸し出したり、工事着工直前に、ホテル等に事業に付け替えをするなどと、苦肉の策を講じています。

    筆者の住む札幌では、住友不動産が新築マンション事業を、高級賃貸物件に変更し、三井不動産も一等地でのマンション事業案件を基礎工事直前で、ホテル建設に変更しています。

     

     
    新築マンションの価格値下げが始まると、中古マンションも価格下落するのか
     

    実は、新築マンションと中古マンションの価格は、平常時にはかなり関係性は強いのですが、新築マンションの大幅値引きの動きは、直接的な関係をしません。

    むしろ新築マンション購入に迷いを感じていた人が、新築の大幅値引きが始まると、中古の築浅物件を購入する現象の方がよく見られます。

    むしろ、新築マンションの在庫整理が進んできたときに、次の新築事業が動き出すまでに数ヶ月間の時間がかかります。

    この状態が重なると、1年から2年と、新築の在庫が不足する状況が始まります。

    このタイミングに、中古マンションも、当初は比較対象が多い状況では、価格が下がる可能性がありますが、在庫が減少していくと、価格上昇という現象が発生することがあります。

     

     
    不動産マーケットの今後の予想
     

    水面下で始まっていると思われる、新築マンションの値下げ販売が2021年と2022年に進むでしょう。

    中古マンションも2021年には、抑え目の流通価格となるものと見られます。

    新築マンションの在庫整理が進めば、中古マンションの2022年マーケットは、順調な状況になると思われますし、2023年には価格も多少上がる可能性があります。

    新築マンションの事業は、現状の危機を乗り越えたときに、2010年代のようには、積極的な事業展開をしないかもしれません。

    古戸建のような空き家問題にはなっていませんが、マンションにも住む人がいない住戸が増えているからです。

    合わせて、60歳以降の年代割合が増えているという年齢構造の問題もあります。

    ですので、新築の発売戸数が減少する可能性があります。

    首都圏のマンションマーケットでは、リーマンショックの在庫整理が終わった2012年の直後2013年に、5万7000戸規模の新築販売を記録し、2020年には2万7000戸までに落ち込んでいます。

    今回、2023年までに在庫整理が終わると仮定して、2013年ほどの新規発売ボリュームまでへと再開することはないのでないかと予想されます。



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