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空き家の相続には注意!生前にできる対策や相続放棄など

  • 空き家の相続には注意!生前にできる対策や相続放棄など








     

    親がなくなり子供がその不動産を相続する。

    しかし子供は、その不動産を使用する目的が見つからず、そのまま放置しているケースが有る。

    そういった空き家が今世の中にはたくさん増えている。

    その状態が放置されている結果、建物の管理状態は維持されず、倒壊の可能性があったり、周りの住民に生活不安を与えるようなことが起きている。

    そういった空き家が今世の中にはたくさん増えている。



     


     

    空き家の相続税|高くなる可能性あります

     

    人が住んでいようといまいと、相続税のルールに当てはめて、該当すれば税金を払うことになります。

    被相続人が亡くなる前に、住んでいた家は、条件が合致すれば、「小規模宅地当の特例」を適応することができます。適用すると、330平方メートル(100坪)までの部分の相続税評価額を80%減額することができます。

     
    被相続人が生前中にできること

    被相続人が転居した後に売却をすることで、相続税の対策ができます。この場合、空き家になってから3年目の12月31日までに売却することです。当然ですが、売却完了するには、買主への所有権移転が必要です。なるべく、間を置かないうちに売却することです。3年以内に売却すれば、マイホームとしての売却が認められますので、控除額は3000万円までということになります。

     

    もう一つは、空き家を早く賃貸に出すことです。賃貸にした場合から、被相続人が3年以上の期間が継続すれば、小規模宅地等の特例を受けることができますが、もしも、それより早く亡くなってしまいますと、特例を受けることはできなくなります。

     

     
    被相続人が亡くなってしまった場合
     

    持ち家のない誰かが空き家に住むことで、特例を受けることができますが、条件が複数ありますので注意してください。
     

    • 亡くなった人が生前に、その家に住んでいた
    • 亡くなった人に配偶者や同居新居の同居は無い
    • 相続人は、相続の3年前までに、「自己または自己の配偶者の家に住んだことがない」「3親等以内の親族の家に住んだことがない」「特別の関係がある法人の家に住んだことがない」
    • 相続人は、その家を過去に所有したがない
    • 相続した宅地を相続税の申告期限前所有する

     

    また、「空き家の譲渡所得の3000万円特別控除の特例」を利用し、売却することが可能なら、3000万円控除を受けることができる。

     

     

    空き家の相続は未来に問題を残しますので注意!






     

    親がなくなり、不動産を相続する場合、すぐにその物件の売却等の手続きを取らない人は多い。思い出の詰まった家であれば、当然のことです。しかし、維持管理がきちんとされずに、建物が放置され、老朽化していく時に、問題が置きます。

     

    庭の植物も手入れがされずに伸びてしまうと、歩道にはみ出し、歩行者や車にも悪影響を与えてしまいます。建物については、外壁がはがれ落ちたりなど、周辺住民に迷惑被害を与えてしまうこともあります。その状態の家が全国に、ものすごくたくさんあります。

    そこで4年前に法律ができました。

     

     
    空き家の相続放棄|その場合は他の遺産も放棄
     

    手がかかりそうな不動産なので、空き家の相続を放棄するということは、可能です。ただし、空き家の相続だけを放棄することは、できません。

    ですので、相続する時は、相続全部について、するかしないかの選択しかできません。部分的な選択はできません。

    また、相続放棄は、遺産の中に借金があり、被相続人が残した遺産の範囲で返済可能と思われる場合、限定承認により相続することはできます。

     

     
    空き家が続人がいない場合には国庫に帰属
     

    相続人全員が相続放棄した場合、あるいは被相続人と特別の縁故者もいない場合、などの相続人が誰もいないという場合には、遺産の全ては国庫に帰属します。

    つまり、国有財産になってしまいます。

    実は、相続人がいなくて、国有財産となっている不動産は、全国には意外にもたくさんあります。

    2016年の農林水産省の発表によれば、全国の農地の17.7%は、相続人がわからなくなっているとのことです。

     

     
    空き家の相続問題|空き家対策特別措置法により取り壊しに
     

    この法律の主な内容は次のとおりです。

    1. 所有者や相続人が建物を健全な状態に維持する義務がある。
    2. 空き家とみなされる場合、固定資産税の軽減を外す(固定資産税は建物があることで、1/6に軽減されている)。軽減が外されると、土地の固定資産税は、6倍になる。
    3. 市町村の長は、建物解体をしてもらうように指導できる。強制執行もできる。

    つまり、市町村の町は、相続人に対して、衛生面・防犯上のリスクから、建物の取り壊しをすることを指導できるのです。

    相続人が、対応しない場合、取り壊しの強制執行が認められているのです。

     

     
    空き家相続で売却する場合の税金には3000万円控除の対象になることも
     

    マイホームを売却する場合の不動産譲渡所得には、3000万円控除の特例を受けることができます。

    ですので、マイホームとして実際に自分が居住していた不動産を売却する際には、その不動産譲渡所得税は多くの場合、非課税になるケースが多いです。

    しかし、親から相続で取得して不動産の場合、その家に自分も住んでいたことがあったとしても、すでにかなりの期間が経過しています。

    誰も住む人がいなく、管理も大変となると、売却することになります。

    この場合、当然マイホーム特例を受けることができないので、不動産譲渡所得税と住民税を支払うケースが増えています。

    誰かに貸してしまった場合は対象外ですが、親から相続から相続を受けて、3年と10ヶ月以内に売却した場合には、建物等が一定条件をクリアすれば、3000万円控除の特例を受けることができます。

     

     

    特定空家等認定されたら解体をしなくちゃいけない。放置すれば強制執行

    特定空き家認定されるのは、基準があります。

    基準について、各市町村で決めることができます。

     

     
    特定空き家と認定されたら
     

    一般的には、過去1年間、人の出入りが定期にああるのかどうかが見られます。

    また、電気・ガス・水道等が、日常生活ができる状態にあるのか、も判断の基準になります。

    もし、この立ち入り検査を拒否した場合には、20万以下の過料となります。

    その後は、市町村長からの命令となり、こちらも拒否すると50万以下の過料となります。

    最終的には、強制的に建物を除去(解体工事)されてしまいます。

     

     
    解体費用がない
     

    法律については理解したが、自分の家は既に持っている場合、親からの相続物件をリフォームして、居住する可能性はない。

    こんな場合は、残念ながら、売却をするか、建物を解体するという選択になります。

     

    全国の各自治体によりましては、老朽家屋の解体費用は助成される場合があります。

    物件のある市町村に相談をすることです。

    また、売却の依頼を不動産会社に相談する場合は、全国ネットの不動産会社が安心できると考える方が多いです。

    しかし、実際には担当者によって、売買取引の安心安全な取引が決まりますので、良い担当者に巡り合うことです。



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