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空き家を相続した際に使える特例とその注意点とは?

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    相続した空き家を売却したり譲渡したりすると、売却益が発生します。
    その売却益に対して、税金が発生することを忘れてはいけません。
    ただ、その税金に使える特別控除があることをご存じでしょうか。
    今回はこの特例についてと注意点についてご紹介します。

    □空き家に適用される3000万円の特別控除について


    3000万円の特別控除は、被相続人(亡くなられた方)が死亡した日から3年後の12月31日までに譲渡した際に適用されます。
    ただし、これには条件が3つあります。

    1. 1人暮らしであること

    この特別控除は被相続人が亡くなった時点で1人暮らしである場合のみに適用されます。
    兄弟姉妹、親、子どもなどの同居者がいないという条件のもとで、空き家の売却益から3000万円が控除されるのです。

    2. 昭和56年5月31日以前に建てられた建物であること

    建物が建てられた時期も条件になっているので、特別控除を利用したい場合は必ず「いつ建てられたか」というのも確認しておきましょう。
    特に古い時期に建てられた空き家を譲渡する際に、建物の耐震性が低い場合があります。
    この際は、耐震基準を満たすように耐震工事をしてから譲渡しなければなりません。
    耐震基準を満たしているのであれば問題ありません。

    3. 相続してから譲渡する際まで空き家であり続けること

    例えば相続した空き家を賃貸として貸し出してしまうと、その時点で特別控除は利用できません。
    他の例として、事業のために使った際も同様です。
    相続から譲渡まで空き家であったことを証明するためには以下のものを用意し、「被相続人居住用家屋等確認書」という書類の交付を受け、確定申告の際に一緒に提出する必要があります。

    ・売買契約書の写し
    ・電気やガスの閉栓証明書、もしくは水道の使用廃止届出書
    ・固定資産税の課税明細書
     

    □特例を利用する際の注意点とは?


    この特例には上記のような条件以外に注意するべき点があります。
    こちらはケースによって大きく3つに分かれます。
     

    *兄弟姉妹で相続した空き家を売却したケース


    この特別控除は相続人1人につき受けられるものです。
    例えば、兄と弟で半分ずつの共有持分で相続したとすると、兄と弟のそれぞれが売却益に対する控除を受けられます。
    ただし、これは土地+建物ごと相続していることが条件なので、土地だけ兄が、家だけ弟が相続していた場合は受けられません。
     

    *マイホームと相続した空き家の両方を売却したケース


    マイホームの売却の際、条件によっては居住用財産の3000万円の特別控除を受けられます。
    ただし同じ年内に、マイホームに加えて空き家を売却した場合、受けられる控除の限度額は3000万円までです。
     

    *すでに一部を相続していたケース


    例えば、父、母、長男という家族構成だとしましょう。
    数年前父が亡くなった際に実家の2分の1の持分を相続し、次に母が亡くなった際に残りの半分を相続したと仮定します。
    この際に受けられる控除の対象は、母から相続した2分の1だけです。

    □まとめ


    相続した空き家を譲渡する際に使える3000万円の特例には、いくつか条件があるので必ず満たしてるかをチェックしておきましょう。
    札幌市で空き家に関してお悩みの方は、ぜひ当社にご相談ください。


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