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土地査定の基本について

土地査定の基本について

土地というものは、ある意味、不思議なものです。

一戸建てやマンションには、中古物件がありますが、土地については、「中古の土地」というものは存在しません。

そして、国によっては、土地の売買が認められていません。日本では、売買条件さえ合えば、ほとんどの土地を購入することができます。

では、解説して参ります。
目次
土地査定の基本について

土地の査定方法を学んでいただきたいとまでは、考えていませんが、この記事を読んでいる方は、土地査定の基本的な考え方を知っていただければ幸いです。

不動産の土地査定について

土地査定は、他の不動産と異なることがあります。

前述したように、「中古」という考え方ありません。ですので、マンションのように、何年の時間が経過したから劣化する、という発想がありません。

それよりも過去の地歴に、嫌悪的なものや災害に関することがある方が価格に反映されます。

土地査定方法

当サイトの過日記事「土地の価格には4つの価格があります」で紹介していますが、土地価格には、公示地価・路線価・基準価格の他に、実勢価格があり、これらの情報が混在していることで、一般の方には、なおさら分かりにくくなっています。

住宅地など、郊外のエリアでは、上記4つの価格が揃っていないことがよくあります。そんな時に、計算をする方法もありますので、後ほど紹介します。

また、4つの価格のポイントが、査定対象地のすぐ隣にあったとしても、そのままの価格で売れることが保証されたわけではありません。

逆に、もっと高く売れることさえあります。

土地相場

さらに、土地の相場価格というものもあります。

「この辺りの相場はいくら位？」というアレです。

相場価格とは、過去の売買取引で、何度も繰り返されてきた「実勢価格」によって、積み重ねられた一般認識（相場）ともいえます。

ただし、実際に売れる実勢価格には、土地の向きの他に、土地の形状や、接道間口や前面道路の幅員、道路の段差や傾斜や法面の有無、その他にも地盤の地耐力や様々な要素が絡み合います。

それらを検討した結果、出された査定書の価格は、見かけ上は実にシンプルですが、上記要素を一通り、チェックする必要があります。

土地査定流通性比率

査定書を見せてもらうと、書かれているはずですが、「流通性比率」という言葉があります。実は、この数値をいくらで設定するのかで、査定価格は、大きく変わります。

では、流通性比率とは、何か？ということになりますね。

これは簡単にいえば、「売れやすいのか」「売れにくいのか」という可能性の度合いを示すものです。通常は、「1」か「100％」と表示されているはずです。

例えば、対象地の周辺市況が、売り土地が溢れていて、平年よりも売り出し在庫が2割3割り増しということになれば、流通性は、「1」よりも下がることになり、在庫過剰で売れにくいマーケットということになります。

土地査定路線価

土地の価格の一つである、路線価を使って査定をする場合もあります。

土地の査定をする場合、前述の諸要素を検討する前に、ベースとなる土地価格を求めます。

その際には、4つの価格を指標にするわけですが、通常、路線価は、相続税の計算をするときの土地の評価額です。

土地の査定に使う理由は、公示地価や基準価格、実勢価格（実際の取引）のあった地点が対象地から外れている場合に、重視します。

路線価は、基本的には私道以外の市街地の行動には全て設定されているからです。公示褫かのポイントが外れていても、路線価は対象地の全面道路に設定されています。

ただし、路線価には土地の向きや諸要素が考慮されていませんので、あくまで、ベースです。また、それぞれの土地価格の目安と言われるのが、次の通りです。

路線価は地価公示の約8割が目安、地価公示の1割（2割）増しが、実勢価格、という目安。これらの関係性を使って、路線価しかわからない土地であっても、実勢価格を割り出すことができます。

ただし、実勢価格も目安だということをお忘れなく。査定価格の提示としてはこれでも十分かもしれませんが、最後は、売主と買主の、諸事情と感情によって、決定します。

土地査定アプリやサイト（ネット経由）で計算

土地の査定方法といえば、専用のアプリやサイトで、住所や面積・向きなどの諸条件を入力することで、概算がわかるというアプリやサイトが、AIという流行りのワードを使って紹介されています。

確かに概算を知ることだけを考えるのであれば、アプリでも可能ですが、前述したようなそれぞれの土地が持っている諸要素は、意外に複雑であり、全てを網羅することは、まだできていない状況にあります。

また、現実には、アプリで計算される過去の取引価格では、マーケットとそぐわないために、時には売れないことになりますし、逆に損をすることもあり得るからです。

サイト（ネット経由）で、不動産会社を2〜3社に絞って、説明を聞いたのちに判断して依頼するのがおすすめです。

実際の不動産市況は、その時々の需要と供給バランスによって、売れたり売れなかったりするからです。

需要とは、その土地を欲しいと考える人の数であり、供給は売り出される土地の数です。このバランスによって、不動産取引は成立していきます。

他の一般的な商品の取引においても、同じことが起きていますが、実際の取引される数は、他の商品と比べると圧倒的に少ないため、結果は極端に変動します。

これは、昨日と今日のマーケットを絶えず調べていくのが重要になりますが、アプリやサイトの自動計算タイプのものでは、ここまでカバーされていません。

土地査定で重要なのは今日から3〜4ヶ月以内に売却できる価格

需要と供給バランスは、不動産取引に、非常に大きく影響します。

そのためには、過去のマーケットを調べて、平年その地域では、何件の土地売買が成立しているのはを調べる必要があります。これが全てのベースになります。

例えば、毎年100区画の土地が売れるエリアがあったとします。

月平均で見ると、8区画ずつ売れてることになります。実は、不動産が売れていく時、歩留まりという考え方でマーケットを見ます。（歩留まり自体は、不動産以外の商品の売買にもあります）

歩留まりを10％と仮定（一般的には8〜12％）すると、この地域は、常時80区画の土地が販売されていて、毎月8区画売れていくエリアとわかります。あくまでも平均値的考えです。

その上で、今日現在の販売在庫と過去数ヶ月以内（仮に半年でもOK）での成約区画数を調べます。既に、過剰マーケットであることが分かったり、逆に物件不足状態なのかがわかります。こうして隠れている背景を見透かします。

もし、先月は8区画売れたが、在庫が100区画以上あるのなら、安い物件でなければ、今月は売れません。逆に在庫数が50区画になっていれば、査定価格に1割乗せて売り出しても売れてしまうでしょう。

ここがしっかりと考えられていないと、3〜4ヶ月では売れない物件になってしまい、半年経ってもいつ売れるか見通しの立たない物件になってしまいます。

土地査定書の見方

土地の査定をしてもらう時には、いずれの不動産会社の査定書も、土地価格は、それらしく計算されているはずです。しかし、いくらベテラン社員でも、大手の不動産会社であろうとも、マーケットから外れた戦略（査定書）しか持っていなければ、売れない可能性が大です。

なぜ売れたのか、売れないのか、が分からずに営業の仕事をしている人は、たくさんいます。気合と根性では売れませんし、大手だからというのは、気の毒な勘違いです。

きちんと査定書を作ってくる担当者を選ぶことをお勧めします。

エリアのマーケットの論理（需要供給バランス）と、過去半年と現在のマーケットからの未来予測（ここが戦略）が重要だからです。

やってみないと分からないと言って、なんでも高く売り出してしまうのは、その後にリスクを残します。（2週間1回だけのチャレンジはありです）

今日現在の在庫が少ないとしても、過去半年の調査をしたら、既に1年分の数が売れてしまっているかもしれません。社会的な理由がない限り、ある1年だけ急に売れるということは、あり得ないのです。本当にチャンスなのか、を見極める戦略（査定書の中に）を持っているのかです。

あるいは、最初の1ヶ月目で、売れてしまった場合には、もっと高く売れたのかもしれない、という思いが残るかもしれません。

土地売却までの目安は、2〜3ヶ月以内に買い手が見つかり、3〜4ヶ月以内に決済できることです。

ですので、査定書は、単純に価格を見るのではなく、その根拠となる考え方や、マーケットの状態を記した上での販売の考え方（戦略）が書かれているのかを見比べてください。

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