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マンション査定は売却のための査定｜訪問査定が必要な理由

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    所有していたマンション、あるいは相続で受け継いだマンションを売却しようとするときは、まず査定をしてもらうことから始まります。

    一括査定の注意点や、査定価格についての考え方などについて解説します。


     

    目次
     
     

    マンション査定は売却のための査定｜訪問査定が必要な理由


    ここでいう、マンション査定とは、売るための査定です。マンション査定について、理解を深めていただきたく、深掘りし、解説して参ります。
     
     
    マンションの売却査定｜賃料査定や購入査定ではありません。売るための価格

    実は、マンションの査定と言いましては、顧客によっては、貸したらいくらで貸せるのか、という家賃を知りたい人もいれば、相続の時の評価額を知りたいという人もいます。

    あるいは、目的が漠然していて、マンションの資産価値を知りたいという人もいます。実は、これらの金額は、全部違います。

    家賃が幾らかという賃料査定、相続税計算時の評価額＝路線価額(土地は路線価、建物固定資産評価額で、計算をするものであり、査定をするものではありません）、そして資産価値という非常に曖昧な指標です。

    資産価値という言葉は、暗に「売れたらいくら」、という意味を含みつつ、リアルな数字を求めていない時に使います。

    不動産会社が、いわゆる査定を行って導く価額は、リアルに売るためのマンション価格であり、今売却したらいくらで売れそうなのかという査定価格です。
     
    査定の方法は匿名査定・一括査定などあるが、今の主流は何社かで比較する簡易査

    マンションの査定では、依頼者から、どれだけの情報を教えてもらえるのか、によって、精度の高い査定から、精度の低い査定価格までが可能です。

    おかしな言い方ですが、つまり、不動産会社として知り得る情報が少ないと、たとえこの道20年30年のベテランのキャリア営業であろうと、経験が2ヶ月ほどしかない経験不足の営業マンで経験不足営業であろうと、信頼できる情報がなければ、信頼出来る数字を計算できません。

    マンションの査定方法をいくつか紹介します。


    マンション査定は匿名でも可能か

    依頼者が匿名のケースでは、所有者本人かどうかも分かりません。

    物件についての情報は、なおさらです。

    マンションの場合なら、「方角」「階数」「面積」の情報がないと概算でも計算できないのです。

    その状態で、提出される査定価格がどれほど信用できないものかは、お分かりいただけると思います。


    マンション売却の一括査定はネットから｜何社比較するか

    ネットの一括査定のメリットは、やはり複数の不動産会社の査定価格を比較することができる事です。

    最初の段階では、依頼者が入力フォームに入れた情報をもとに、机上査定査定をする事になります。机上査定は、実際の物件の状態を見る前の簡易的な簡単な査定です。

    裏返すと、不動産会社から言えば、綺麗なのか傷がついているのかもわからない状況での査定ですから、責任のない金額提案になります。

    時に、のちの訪問査定で実際の状態を評価した価格が下がって、不満を口にする顧客がいますが、同じ築年数であっても、使っている人によって、個体差というものが発生します。これは不動産に限りませんね。

    一括査定で、最初に知らされる価格で、不動産会社を選んでしまう顧客がいますが、それは失敗です。


    マンションの売却査定は訪問査定でなければ参考にならない

    前述しましたように、最初の机上査定は、傷があるのかどうか、修理が必要かどうかもわからずに価格の提案を受ける事になります。

    経験豊富で、過去にたくさんの物件を査定してきている不動産会社は、慎重な数字を提案する傾向があります。逆に、不動産売買の経験が少ない会社は、無闇に高い価格を提案してきて、のちに売れなくて困っているケースが多発しています。

    ですので、簡易査定の段階で、高すぎる価格を提案した会社を鵜呑みにするのは、危険ですし、安い価格提案の会社は、経験豊富で、修理が必要であることを認識して計算している可能性もあるということです。

    いずれにしても、複数の机上査定・訪問査定をしてもらって比較することと、相場やマーケットのことをよく理解して、分かりやすく説明してくれる担当者・不動産会社を選ぶべきです。

    いくら高い価格の査定をしてくれても、その裏付けなどを説明できない会社もあります。単純に高い査定価格の方が、売却依頼をもらえると考えている会社や担当者はいます。

    気合や根性では売れませんので。後もう一つは、会社の知名度はほとんど売却には関係ありません。むしろあまり知らないと感じる会社の経営者や責任者は、大手企業から独立した人が多いですので、能力的にはむしろそういう会社の方が高いです。

     

    マンション査定の方法とポイント・注意点


    マンション査定の方法は、市況と相場価格の変化の見立ての仕方など、会社によって多少異なる場合もありますが、基本的には、ほぼ同じです。
     
    マンション査定は3〜4ヶ月の期間で売れる価格が基準

    新築マンションとは違い、中古マンションの場合、ライバルとなる他のマンションの販売動向は予測不能です。

    新築の場合は、事前情報で、販売価格や時期については、会社同士が互いに情報を掴んで販売を進めていきます。

    しかし、中古マンションの場合、完全に各個人の都合によりますので、判断をつかないのです。しかし、長期になってしまうと、いわゆる足元を見られる感じの売主の足元を見られた感じの商談になってしまいます。

    ですので、価格の基準の目安は、3〜4ヶ月で売れるように、価格設定や広告活動を進めていくことが、結果的には、高く売れていくことになることなんです。

    それには、売出し直後の1週間が最も反響がピークであり強く、2週目3週間目が見学も来場も半減するという特性と地域のマンションマーケットの特徴を理解して活動をしてくれる担当・不動産会社にめぐり会うことです。
     
    マンションの査定方法や費用

    最近は、AIの進化などにより、マンション査定アプリでも目安となる価格を知ることができる時代となりました。

    現実的には、同じエリアに競合が想定外に増えることなどがあり、担当者とよく相談をして進めていくのが良いです。

    査定の方法については、会社で考え方の違いは多少あったとしても、過去の売買実績や現在の競合関係（ライバル物件）、そして、物件の状態などを総合的に考慮して価格を計算します。

    次の買主が、リフォームが必要と考える部分がどの程度あるのかによっても、大きな価格差になります。


    査定の費用については、一般的に、査定の費用や手数料という金額を請求されることはないはずです。つまり、査定は無料ということです。また査定に要する期間（時間）は、必要書類が全て揃っていれば、一般的には2日ほどあれば、「価格の提案やその根拠・販売活動の要点など」を示してもらえます。

    時期によっては、一人の担当営業が同時に複数物件を計算する必要があります。そんな場合には、3〜4日かかるかもしれません。稀に、10日間くらい待たされているユーザーがいます。仮にそこまで、一人の社員に業務が集中しているのであれば、実際に販売が始まっても、売れる可能性は低いでしょう。能力を超えている状態です。

     
    マンション査定の注意点｜掃除をしておいた方が良いのか、など

    たまに、「掃除をしておいた方がいいでしょうか」と尋ねられることがあります。その場合、「そこまでしなくても大丈夫」というようなことを言う営業は多いと思います。

    しかし、現実は、逆なんです。もしも、少しでも高く売れるといいな、とお考えでしたら、査定担当には、ベストな状態で見てもらうのが良いのです。

    掃除はもちろんしておくべきです。よく見られた方が価格にプラスになる可能性がありますね。マンション査定では、どこを見るのか、気にする人もいますが、はっきり言ってしまいますと、「どこか悪い部分はないか」をチェックしています。

    もし、案内した顧客がいいと思って契約したのちに、家財道具を避けたら、大きな汚れや傷が出てきてしまうとたいへんだからです。


    そうすると、リフォームをしてから売り出しをすることなどを考える方もいます。しかし、そのために、リフォームの見積もりを取ったり、工事をして、さて売り出そうとしたら、2〜3ヶ月経過していて、以前はなかったライバルが増えたり、そのライバルが想像以上に安い価格で販売していたりなどと言う危機的状況になってしまう人もいます。

    マンション査定をする売却の理由は、さまざまですが、査定も売り出しも早い方がメリットが多いです。準備に時間をかけすぎて、タイミングを逃してしまうと、ライバルとの状況によっては、本当に売れないことになってしまう場合もあります。


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