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マンション査定ではどこまで見るか｜気をつけること｜何社に査定

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    実際にマンションの売却で、自宅の査定を行ってるとき、不動産会社のマンション売却の担当者が、「どこまで見るのか」「どこを見るのか」「気をつけること」は、ご存知でしょうか。

     
     

    目次
     

    マンション査定ではどこまで見るか


    当然ですが、不動産会社担当者にょって、どこまで見るのかというポイントは、ほぼ同じです。

    査定に来る前に、事前に調べておいて見ているポイントと、訪問の際に確認しているものがあります。
     
     
    どこまで見るのか、どこを見るのか（不動産会社が）

    どこを見るのか、という視点については、なるべく買主の目線をイメージして見ています。

    室内はすでに、転居済みの場合で、家財道具がない場合と、転居済みでもまだおいてある場合もあります。もちろん、居住中の場合もあります。


    最初に見るのは、マンションの室内状況

    これは、マンションの壁と床と天井の状態です。訪問前の段階で、築年数から状態をイメージしています。良い意味と悪い意味で、築年数からのイメージから外れることがあります。

    良い意味の場合、子供いない・ペットいない・タバコ吸わないの結果、想像以上に綺麗な状態の場合があります。

    逆に、築年数データは非常に新しいのに、残念ながら、クロスを全部張り替えをしないと無理という場合もあります。


    次に見るのは、室内のリフォーム履歴

    室内のリフォーム履歴は重要です。当然、買主にとっても、リフォームを行ってくれていることは、プラス評価になります。

    どの部分を、何年前に、どのようにリフォームしたのか、が大事です。ただし、あまり古すぎると、現状に、リフォームした感が残っていないこともあります。

    このタイミングに合わせて、マンション全体の大規模修繕の状況や予定を確認しておくことは、販売上必要な情報になります。


    建物内の音チェック

    室内にいる状況の中で、建物内部の音が聞こえにくい場合と聞こえやすい場合があります。

    単純に上階に子育てファミリーがいる場合もありますし、原因が違う場合もありますので、分かる範囲の情報を聞き取ります。


    売却理由の確認

    売却理由は、査定価格や販売計画などに関係してくる重要な要素です。

    売却理由の理解が売主と不動産会社で違っていると、価格提案や販売活動や、買主との条件交渉などにおいて、間違った方向へ進んでしまうことがあります。

    例えば、本当は都合があってある程度の値段で早く売って完了させたいと、売主が考えていたとしても、具体的に明確に伝えないと、不動産会社の方は、売主さんは高く売れることを望んでいると誤解してしまうこともあります。

    そうすると、価格調整のテクニックで、リニューアル感を出すなどして、反響を増やすなどの方法をやらずに、ただただ、たまにしか来ない反響頼みで、価格を下げずに、頑張ってしまい、結局半年経っても売れないという現象が起きてしまいます。


    リスキーなポイントのチェック

    件数は多くはありませんが、例えば、「窓周りのヒビ」「レジスター（換気口）周りの水のシミ」「天井のシミ」を発見した場合、瑕疵につながる可能性がありますので、原因について、知っていることを聞き取りします。

    リスキーとは、売主にとってリスクがあるという意味ですが、不動産会社にとっても調査不足などにつながりますので、確認をすべきです。また買主にとってのリスクになることであり、将来のトラブルを未然に防止することにもなります。
     
     
    マンション査定で気をつけること（売主）


    査定をする際に、売主として、気をつけることをアドバイスします。

    それは、例えば初めて不動産会社が訪問してくる際の掃除も然りです。


    気をつけること｜査定前の掃除はしておく方がメリットある

    売主によっては、査定の時には、綺麗に掃除しておいた方が良いですかと尋ねてくる方がいます。ご存じないから仕方がないと言え、とてもまずい質問です。

    それは、まるで初めてお会いする大事な場面の予定の相手に、「私、化粧して行った方が良いですか」「スーツ着て行った方がいいでしょうか」と聞くようなものだからです。

    マンションの売却で言えば、条件良く、あわよくば多少でも高く売れたらいいと考えるのが普通だと思います。

    ですので、質問はせずに、できる範囲で良いので、後悔しないように掃除をしてください。

    表面的に綺麗である方が、不動産会社の査定価格は高くなる可能性があるというメリットがあります。


    気をつけること｜査定してもらう不動産会社は複数にするべきだが、多すぎると自分が対応に困る

    今は、一括査定で、複数の不動産会社の価格を比較するという方法が主流になっています。

    しかし、弊害も生まれています。一括査定サイトに登録する時、よく見ると5社程度に自動的に査定依頼の連絡が入り、その後に各社から連絡があると、サイトの中の小さい文字に書かれています。

    そこを見落としている売主は非常に多いです。さらに2〜3つの査定サイトに登録してしまったら、もう大変です。10〜15社くらいの不動産会社からそれぞれ電話連絡があります。メール連絡があります。

    もう一つは、サイトの広告のせいなのですが、一括査定サイトに登録される売主は多くの場合、複数の会社から査定結果をもらい、高い査定価格の会社に依頼しようと考えている傾向が多いです。そのため、競争心理が働き、売れる見込みがない価格にまで、査定価格が跳ね上がることがあります。その結果、半年〜1年、売れずに過ごすことになります。そしてこの状況は大手と言われる不動産会社に多い現象です。

     
     

    マンション査定は何社に依頼すべきか


    マンション査定は、3社ほどがちょうど良いと感じるはずです。

    前述した通り、不動産会社の複数の比較をしたいという気持ちは理解できますし、正しいと思いますが、数を増やしすぎると、入札のような状況が発生してしまいます。

    その結果、数ある不動産会社の中から、とても売れそうにない価格が飛び出してきます。すると、売主は、他の不動産会社に、その金額を伝えますと、他の会社も売れそうにない価格に合わせて、価格提案をしてきます。

    その結果、売り出しても、半年以上売れないことはザラにあります。

    そして、本部からキツく責められている、大手不動産会社にこれらの傾向が強くあります。

    大手に頼んでいるのだから、と売主が諦めて半年ほど経過して、やっと売主が他の不動産会社を選ぶ場合と、大手から価格を大きく上げて売り出すなどという現実があります。


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