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不動産投資でサブリース物件はやめたほうがいい!途中解約できない

  • 不動産投資でサブリース物件はやめたほうがいい!途中解約できない







     

    世の中には様々な投資があります。

    リスクが少ないとされる投資の一つが、不動産投資です。

    しかし、リスクが少ないとされる不動産投資に、保険のつもりでサブリース契約をつけた途端に、その投資はリスクのある投資に変化することを知っていますか?

    筆者は、不動産会社の社長です。

    業界30年の経験から解説します。


     

    目次
     

    不動産投資のサブリース やめたほうがいい|デメリットと失敗





     

    結論から言えば、不動産投資をするときに、保険のつもりでサブリースをつけるのは、やめるべきです。

    サブリースとは、投資家からすると、保険のようなものです。

    不動産投資のリスクの一つである、毎月の賃料収入について、オーナーに対して保証をします。

     

    つまり、入居者が退室したときに、次の入居者が決まるまでの間の賃料が発生していいない時や入居者の滞納があったときにも、「オーナーに賃料収入を払いますよ」というものです。

    一見素晴らしいメリットです。

    しかし、考えてみればわかりますが、普通の不動産投資よりメリットがあるのなら、デメリットがなければ、おかしいではないですか。

     

    サブリース契約の不動産投資|途中解約ができないというデメリット

    デメリットは、自分の都合良いときに、投資物件の売却ができないことです。

    売却の時に、サブリースの条件が継承されないといけないのです。

    サブリースとは、単なる家賃保証ではありません。

    一括借り上げによる転貸ビジネスです。

     

    単なる家賃保証ではなく、物件は実質上、サブリース会社の物件になります

    所有権は当然、オーナーにあります。

    ただし、サブリースというのは、転貸契約ですので、オーナーは物件に対しての自由度は無くなります。

    正確に言えば、投資物件の売却は、サブリース契約を継承する前提であれば、可能です。

     

    サブリース会社は、賃料が発生していないときにでも、オーナーに対して、保証します。

    よく考えてみればわかると思います、それはサブリース会社にとって、大きなリスクです。

    そのリスクの代償が、物件を貸すことに関しての権利を、オーナーに放棄させる事です。

    その権利は、サブリース会社が持つことになります。

     

    オーナーの自由はなくなる

    つまり、オーナーの自由意思によって、賃貸条件を変更したり、物件を売却したりすることは、出来なくなります。

    こういう説明は、サブリース契約では、条文には記載されています。

    しかし言葉の表現の違いから、オーナーは、そのリスクに気付いていません。

    契約を解除すればいいと考えるかもしれませんが、そう簡単ではありません。

     

    サブリースの契約解除は簡単にはできないと契約書に書いてあります

    サブリースとは、家賃保証を受ける契約です。

    通常は、不動産会社に入居者を募集してもらい、家賃を支払ってくれてから、オーナーに手数料等が差し引かれた差額分が支払われます。

    しかし、サブリース契約では、入居者が集まる前の段階から、家賃保証された分をオーナーは受け取っています。

    つまり、先行投資されているので、簡単には契約解除ができないことが契約書に記載されています。

    また、この契約上(オーナーと管理会社)は、管理会社は、借主の立場になります。借主はその物件を借主に転貸します。法律上、貸主の都合で、この契約を止める事は、ほとんど難しいいです。

     

     
    サブリース付きの不動産投資|失敗

    具体的な失敗事例を紹介します。

    ニュースにもなっています。

    自分のことではない、関係ないとスルーしていませんか。

    賃貸物件を所有し、管理会社を経由して、賃料収入を受け取っているあなたのことです。

     

    サブリース付き(次のオーナーも継承)でなければ、不動産の売却はできない

    サブリース会社からしますと、入居者がいてもいなくとも、オーナーに賃料を払う契約がサブリース契約です。

    そのリスクの代わりに、賃貸に関する主権を持つことができる、というメリットを持ちます。

     

    つまりサブリース会社としては、リスクをもって、契約を続けてきたのは、今後もずっとその物件の賃貸に関する主権を持つことができるからなのに、勝手に売却されては困るのです。

    正確に言えば、売却は構わないが、サブリース契約は続けてもらわねば、割りに合わないのです。

     

    ですから、オーナー(所有者)であるあなたは、サブリース付きでも買いますという購入者を探すことになります。

    筆者は、不動産売買仲介の会社社長です。

    こういう物件は、なかなか売れません。

    投資物件は、主に個人投資家の間で売買されていきます。

    選択しようがない条件(サブリースのように)がついている物件の購入は嫌います。

     

    賃貸に関する主権はサブリース会社にあるから賃料設定はオーナーはできない

    慎重なタイプの投資家でしたら、契約書の隅の方に、今後の賃料収入が下がっていくことが記載されていることに、気がつくはずです。

    サブリース契約は、不動産転貸ですから、賃貸に関して、オーナーは口を挟むことはできません。

    しかし、論理的に考えれば、築年数が古くなれば、周りの物件との比較が生まれ、賃料は下げざるを得ないことになるのです。

    問題は、そのことについての発言の権利をオーナーが持てないことです。

     

    また、サブリース契約では、オーナーに物件を維持する責任が発生します。

    万が一、天災地変で、建物が倒壊してしまったら、オーナーの責任によって再建築をするようにサブリース会社から通知を受けることになります。

     

    また、もし建物を建てることなんてできない、となれば、あなたはサブリース契約の解除を求めるかもしれません。

    そのときに、サブリース会社は、あなたに対して、損害賠償請求をするでしょう。

    さらに、入居者については、他物件へ転居させ、空っぽになった収益物件をあなたに返してきます。

     

    サブリース契約はリスク

    なぜかと言えば、転貸契約(サブリース契約)を結んでいるからです。

    サブリース契約とは、オーナーの物件の賃料収入を保証する代わりに、賃貸に関する主権をサブリース会社が持つ契約だからです。

    サブリース会社は、完全に空室の状態から、100%満室を目指し、お金と人力を投下します。

    その結果として、満室か近い状態になっているはずなのです。

    つまり、賃貸入居者は、サブリース会社の管理下にいるのです。

     

    オーナーとの契約がなくなるとなれば、当然自社の管理下にある入居者は、他物件へと移動させるのは、当然のことです。

    しかし、オーナーにしてみれば、自分の物件がについてる入居者と賃料という意識があります。

    このことについても、契約書の中に、当然記載があります。

     

    サブリース業者は基本的に大手

    前述の通り、サブリース業者は、家賃というお金が集まる以前に、所有者に家賃保証をするのですから、サブリースを行なっているのは、大手企業です。

    具体名をお伝えするのは、控えますが、テレビCMでもおなじみの企業ばかりです。です。

     

    サブリース付き不動産投資のまとめ

    以上、不動産投資物件のデメリットと失敗について解説しました。

    サブリースは、一見すると収入の安定が見込める良い物件のように感じると思いがちです。

    メリットがあるのなら、デメリットはその背中にくっついています。

     

    入居者がいないのに、家賃の保証をされるのです。

    普通に考えてみれば、おかしいことが分かります。

    解説してきたような、オーナーのリスクの上に成立しているのがサブリース契約です。

    購入する場合は、理解の上で、購入しないと、大失敗になります。



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