不動産登記簿謄本の見方 | 札幌市の不動産売却・売却査定ならアルクホーム

不動産登記簿謄本の見方

権利証を見れば、不動産の様々な内容について、理解出来るのですが、古い権利証などは、筆字で書かれていたり、見たところ分かりにくくもあります。

その点、登記簿謄本は、整理されていて、新しい物件も、どんなに古い物件であっても、見やすく、分かりやすくなっています。

登記簿謄本の内容は4つに分かれている

登記簿謄本の内容は、大きく4つに分かれています。

表題部と権利部（甲区）、権利部（乙区）、共同担保目録です。

法律上は、登記はしなければならないものとは、されていません。

つまり、登記がされていない不動産もあるかも知れない事になります。

但し、その場合、第三者へ対抗できませんので、実質上は、全ての土地と建物については、登記されているものと、考えて良いでしょう。

上記4つの部分を見て何が分かるのか、その見方について解説してまいります。

登記簿謄本の表題部を見て分かること

表題部は、その不動産が、どこにどんな形であるのかが記載されています。

土地の場合、所在には、住所（番地以外）が記載されています。

次に地番です。土地には、すべて番号付けされており、それが記載されています。いわゆる住所の内の番地と言われる部分に相当します。（郵便や住民票に使われている住所とは異なります）

次に地目です。地目は、土地の種類と考えれば良いです。登記上の種類と現状が違うことはよくあります。家が建っているのだから、宅地だと思われがちですが、古い建物の場合、土地の地目が、雑種地・原野、等という場合もあります。現在の住宅ローンでは、宅地に地目変更をする必要がある場合があります。

次に地積です。面積のことです。実際の売買取引は、ほとんどの場合、「公簿売買」といい登記簿に記載されている面積で行います。マンションメーカーや戸建メーカーが、土地を買い取る場合などは、実測売買を要求してくる場合もあります。売主が行うのか、買主が引渡後に、自分の責任と負担で行うのかは、取引条件によるもので、どちらがすべきことかは、決まっていません。

そして、登記の日付があります。理由も記されています。元々大きな土地があって、そこから分かれた場合などは、「分筆」と記されています。古くから現状のままである場合は、「不詳」と書かれていることも珍しくありません。

 

建物の場合は項目がかなり異なります。

最初に、所在がありますが、建物の登記簿には、番地まで記載されています。

次に、家屋番号です。土地の地番のように、建物にも登記されているものには全て家屋番号があります。戸建の場合は、地番と一致するものも多いですが、必須ではありません。

次に構造です。構造は建物の査定を行う上で重要なポイントです。

次に床面積です。戸建とマンションでは、基準が異なります。戸建の場合は、壁芯面積が記載されています。柱や壁の芯で計算した数値であり、建築面積と一致します。マンションの場合、内法面積が記されています。一般的に、マンションは、上階ほど柱と壁は薄くなり、下層階ほど建物の荷重を支えるために太く設計されています。壁が厚くなるほど、内法面積は小さく表記されることになります。

次に登記の日付です。登記された日付と理由が記されています。ほとんどの場合、新築と記されています。

附属の建物が表記されている場合は、ここに附属建物の表題部が表記されます。物置や車庫が建物と一体となっている場合などです。

また、マンションの場合、新しい物件の場合土地と建物は分割できない敷地権が設定された一体のものして売買取引されます。敷地権が設定されている場合は、表題部の中に、所有権の割合が記載されています。

登記簿の権利部（甲区）で分かること

権利部（甲区）では、所有権について、記載されています。

つまり、所有者が誰かが分かります。
 

一番最初の所有者だけが、登記の目的は、「所有権保存」と記載されます。以降、売買や相続等で、所有権が移った場合、「所有権移転」と記されます。戸建の場合は、買主の名前で所有権保存登記されますが、マンションの場合は、権利者が非常に多いため、事業主の名前で所有権保存の登記がなされ、その後に売買契約に基づいて、各購入者の名前に移転登記がなされます。また、所有権が移転された場合、前者の名前の下部にアンダーラインが引かれます。これは、抹消されていることを示しています。相続や遺贈が繰り返されている場合、登記の順位番号が先の方にあろうとも、アンダーラインがなければ抹消されていないことになります。

登記簿の権利部（乙区）で分かること

権利部の乙区で分かることは、所有権以外の権利が登記されていることが分かります。

一般的には、住宅ローンの抵当権です。登記の目的は「抵当権設定」と記載され、権利者その他の時効に、何銀行なのか、保証会社はどこなのか、債権額がいくらで、利息がいくらなのか、等が記載されています。

ローンの借り換えなどしている場合も、ここで分かります。借り換えの場合は、順位が先の抵当権者の名前の下部にアンダーラインが引かれています。もし、アンダーラインがない場合、抹消されていないことになります。追加融資を受けている可能性もあります。

また、抵当権の抹消は、銀行等に、借入を全額返済、つまり完済をすれば、自動的に抹消されるものではありません。完済したときに、抵当権設定者（銀行等）から、融資に関する書類を返還してもらい、それを元に、抵当権の抹消登記（通常は、司法書士に依頼して行ってもらいます）を行って、手続きが完了するものです。抹消登記手続きが完了すると、抵当権者の名前下部にアンダーラインが引かれるのです。実際、まれにローンの返済を完了しているのに、抵当権の抹消が成されていないケースもあります。

登記簿の共同担保目録で分かること

共同担保とは、ローンでお金を借りる際に、2つ以上の不動産を担保とした場合に、表示されます。

例えば、一戸建てを購入した場合の住宅ローンは、土地と建物に抵当権が設定されますので、土地の登記簿謄本と建物の登記簿謄本に、共同担保として記載されます。

もう一つのケースとしてあるのは、複数の不動産を所有していて、一つの抵当権として、まとめている場合です。この場合、もしその中の一つの不動産を売却するとした場合には、一旦全ての担保をはず必要が出てきます。つまり、借りてるお金の残り金額を一旦返すということです。共同担保の設定がある場合、売買が出来ないことになります。

例えば、一戸建ての土地と建物が売買の対象物ある場合は、例外です。

不動産の登記簿謄本を取得する場合

登記簿謄本の取得は、誰でも可能です。

登記所の窓口へ行って、取得の申請書に必要事項を書いて提出すれば、取得可能です。

よくあるミスが、所在の書き方です。いわゆる住所を記載するミスが多いです。住所ではなく、番地表示の方を記載して下さい。

街の中の古い地域などは、住居表示未実施地区などという地域もあります。この場合、普段使っているとおりの表示のまま、書いて申請して下さい。

また、登記所まで行けない、という人には、郵送やインターネットで取得申請をすることが可能です。

取得費用は、窓口まで行くと600円です。

ネットだと100円ほど安くなるのですが、支払い方法がインターネットバンキングかATMに限定されます。



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