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不動産の相続のトラブル!明日にも自分の身に降りかかるかも。

  • 不動産の相続のトラブル!明日にも自分の身に降りかかるかも。








     

    不動産の相続トラブル。その時が来るまで、「うちには関係ない」と思っていることでしょう。

    実は意外に多いのです。


     

     
     

    不動産の相続のトラブル!明日にも自分の身に降りかかるかも。

     

    親がなくなり、相続が発生するとき、現金などのように分けられる財産の場合は、良いのですが、不動産のように分割できない遺産の場合に、のちにトラブルが起こる可能性があります。

    例えば、父親が亡くなり、母親が生きているときの1次相続の時には、それほど揉めることは少ないかもしれません。

    しかし、その母も亡くなる時が来て、兄弟だけで分割するときに、遺産が土地や建物の場合に、共有にしてしまう事で、のちにトラブルとなるのです。

    また、一旦共有にしてしまうと、売却する時には、全員の同意が必要になります。

    昔は、兄弟の数が多く6〜7人の共有ということも珍しくありませんでした。

    しかし、兄弟が互いに高齢化してきた時に、互いにどこにいるのかもよくわからない、なんていうケースも起きてしまいます。

     

     
    ありがちなケース|親が残した土地を兄弟で共有する
     

    よくありがちなケースとして、建物は老朽化してしまい、防犯上の不安や衛生上の問題から、近隣への迷惑をかけてしまうことがあります。

    そんな時には、建物を解体して、土地は「とりあえず兄弟の共有にしておく」というケースが多くあります。

    この「とりあえず」が、後々に大変なことへとなってしまうのです。

    それがきっかけで、子供の頃は仲良しだった兄弟が、いい歳をした年代になってから関係性が悪化することがあります。

    経験したケースでは、話すらしなくなってしまった段階で、土地を売却することになり、話を進める途中の連絡は、不動産会社担当者が間に入って仲裁していくようなこともあるのです。

    それが三人以上の兄弟であったり、その中の一人が亡くなり、相続権がその子へ移り(代襲相続)になっていくなど、の状況が起きてしまいます。

    また、土地の共有とは、線が引かれていて、分割されているわけではありません。

    仮に分筆(土地を分割登記すること)するとしても、土地は基本的に唯一無二のものであり、全く同じ価値で分けることなどできません。

    どちらかが折れない限り、後に揉める原因になります。

    どうしても、兄弟で共有登記をして相続をするのであれば、なるべく早く売却して現金化して分けることです。

     

     
    建物の共有も相続トラブルに発展する可能性ある
     

    建物についても、兄弟で共有にするのは、やめておくべきです。

    また、共有にした建物に、兄弟のどちらかがその後居住するという場合も、ますます混乱する原因になります。

    大きな建物で、共有者全員が居住できる場合なら、問題は少し小さくなりますが、現実的ではありません。

     

    実際に相談を受けたケースでは、2人兄弟で共有にしていたが、一人が亡くなり代襲相続が発生しました。

    代襲相続人となった孫が相続権を主張しますが、生存している方の兄弟が話を聞かないというケースでした。

    不動産売却の相談というケースで受けた案件でしたが、売却以前に、まず弁護士を立てて、共有者が応対しないというトラブルを法律的に解決することをおすすめしました。

     

     
    未登記の建物=売るに売れない|違反建築の可能性も
     

    また、建物自体に問題があるケースがあります。

    問題が明白になるのは、売却の時です。

     

    増築をする際に、現金で支払い増築も10㎡以下だった場合に、増築登記をしない場合があります。

    面積の緩和を受けて建築した駐車場を、数年後に、部屋として作り替えてしまった場合などのような場合などもあります。(この場合、登記をすると容積率や憲兵率をオーバーしてしまうので、登記をしていない)

    問題の解決法は、登記されていない部分を登記をすること、登記費用は共有者で負担し合う、事で解決されるのですが、問題なのは、登記をすると容積率や建坪率の指定を超えて、違反建築物となる事です。

     

    違反建築物(既存不適格)となりますと、売却する時に、買主は住宅ローンを使うことができません。

    仮に買主が、現金で購入するとしても、既存不適格であることには変わりはありません。

    その後に、増築リフォームはできません。

    建物に関しては、建て替えをするしか選択肢がありません。

    そのままでは、売るに売れない建物となります。

     

     
    借地権が相続トラブルとなるケース
     

    建物が立っている土地について、一般的には、所有権か地上権、あるいは借地権があります。

    地上権である場合、所有権を持っている建物を売却することは可能です。

    しかし、賃借権であった場合、所有者の合意がなければ売ることはできません。

    また、賃借権の中には、期間をあらかじめ定めておく定期借地権が、設定されている場合があります。


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