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住宅ローンと離婚|離婚する時に不動産はどうするか?

  • 住宅ローンと離婚|離婚する時に不動産はどうするか?




     

    不動産を売却する理由について、ご存知だろうか?

    一般ユーザーが考える売却の理由と現実には、大きく違いがあります。

    不動産売却の経験者が知るのは、あくまで自分の経験が100%です。

    実は、その実態を知るのは、不動産売買仲介を行っている会社担当者だけかもしれません。

     

     

    不動産売却の主な理由は住宅ローンと離婚と相続

    不動産を売却するに至る理由は、色々と考えられますが、実は、ほとんどの場合が、次の3つに大別されます。

    一つは、相続です。

    親が住んでいた家を残して亡くなった場合です。

    もう一つは、住宅ローンの支払い困難です。

    特に、2020年の新型コロナが原因で、職を失い、住宅ローンの支払いが困難となり、やむを得ず家を手放す人が増えています。

    もう一つは、離婚です。

    結婚をし、すぐにか、あるいは数年後に、新居(中古住宅も含めて)を購入したが、何かが原因で離婚へと進んでしまい、家を手放すケースです。

     

    実は、「家族が増えて手狭になった」「子供が巣立ち、あるいはパートナーがなくなり、広い家が必要なくなった」「転勤で住めなくなった」などという、理由は、全体から見ると、少数派なのです。

     

     
    住宅ローンがあると離婚の条件で名義変更などにはできない

    テレビドラマなどに、ありがちの場面があります。夫に非があり、離婚し、その条件として、家を妻に譲るなんていう場面です。

    現実には、あの状況はなかなかありません。現金で購入した家か、ローンの残債が少なくなっていて、手持ちの資金で一括完済するなどということであれば、おこりえます。

     

    離婚の条件にすることができない理由は以下の通りです。

    • 物件の登記名義人を変更することはで出来たとしても、ローンの主たる契約者を別人に変更することはできません。
    • ローンの名義をそのままとして、相手に住宅ローンを支払っていてもらった場合、万が一滞納が発生した場合には、内容が発覚し、金融機関からローン名義人が住んでいないことに対して、ローン契約の違反としてみなされる可能性があります。

     

     

    住宅ローンが残っている場合、売却をしても残債完済をしても残債が残る場合は財産分与できない

    結婚してからの財産は、財産分与の対象となると言われます。

    しかし、結婚後に作った場合、売却をして、残債を完済したとき、残債の方が少なく、ローン完済後に、お金が残った場合は、財産分与の対象になりますが、赤字だった場合は、財産分与できません。

    多くの場合、弁護士を立てて、財産分与について、話し合うことになります。

    しかし、不動産は、現金などのように、分けることができない特殊な性質を持っています。

    分けるためには、売却した後のお金を分けるということになります。

     

     

    離婚の財産分与として家を渡す・貰うのは、あまり良い選択ではありません

    夫婦のどちらかが住み続けるという選択を取る方もいます。

    例えば、離婚によって、主人が家から出て、奥様が子供と一緒に残るというケースです。

    しかし、この場合、住宅ローンが残っていない場合ならば、問題は残りませんが、住宅ローンの残高が残ったまま、所有権だけ奥様に移転する場合、将来面倒なことが起きる可能性があります。

     

    住宅ローンが残っているということは、抵当権があるということです。

    離婚によって、人生が別れてしまった後でも、抵当権は残り続けます。

    数年後か、数十年後に、家を売却しようとするときに、面倒が起きます。

     

    不動産を売却するということは、所有権を移転するということです。

    この場合、所有権を移転するという場面で、抵当権の抹消という手続きが必要になります。

    抵当権の抹消手続きは、ローンを借りた本人にしかできない手続きです。

    人生が別れてしまった後に、抵当権の抹消手続きのために、相手に会って手続きをしてもらう必要があります。

    もしかすると、離婚から数年後、人生が別れた後、互いにどこにいるのかもわからないかもしれません。

    それでも、手続きのためには、住民票から辿って探す必要があります。

    なかなか面倒なことです。

     

    離婚になってしまう場合、ローンの残高を確認すべき

    あくまでも、経験からの事実として、解説します。

    離婚で家を売却するケースのほとんどが、家を購入してから早い年数で、起きています。

    次に多いのが、ローンの残高が既になくなっている時期です。

     

    ローンの残高がなくなっている場合は、それほど大きな問題は、起きません。

    売却した金額から、仲介手数料やその他の売却にかかる経費の支払いをした後の金額を分けることができます。

     

    しかし、購入時期から時間が経過していない場合は、ローンの残高を確認しておくべきです。

    もしかすると、売却価格がローン残高を下回ってしまうことは、少なくありません。

    購入から10年以内の売却では、その可能性が大です。

    そうなれば、財産分与の対象と考えるには、無理がある可能性があります。

    そうなれば、売るに売れない状況になる可能性もあります。

     

     

    住宅ローンの連帯保証人に なっていないのか!離婚するなら完済か売却して外してもらうか、ローンの借換えをしてもらう。

    住宅を購入するときの手続きの一つには、マンション・戸建てのローンの契約があったはずです。もし、あなたの名前がローンの連帯保証人になっている場合は、離婚をするときには、連帯保証人から外してもらうよう相談をしておかなければなりません。

    赤の他人であっても、連帯保証人になっている場合、債権者は、本人ではなく、連帯保証人に直接支払い請求ができてしまいます。

    ですから、離婚の条件交渉の中で、物件の売却をしてもらうように話した方が良いと思います。物件売却をすれば、売れたときに、残債の完済をしてもらうことで、連帯保証人の名前を外してもらえるからです。

     

    連帯保証人から、自分の名前を外してもらうには、相手が売却を嫌がる場合は、借り換えをしてもらうことです。他の金融機関で借り換えが可能であれば、借り換え後のローンから外してもえらます。

    これも難しければ、現在の金融機関に直接話すと、相手に伝えることです。


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