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土地売却500万で売れた税金|不動産譲渡税の計算

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    2015年に空き家対策特措法が施行されてから、土地の売却が増えました。

    過去1年間に住居しての管理や利用がされていない住居について、近隣への衛生面・防犯面のリスクを考慮し、市町村は所有者に対して、建物の解体を命じることができます。

    それに伴い、建物があることで減免されていた土地の固定資産税の控除を撤廃します。

    結果的に、土地の固定資産税は、6倍に増えます。

    以上のことから、古くなった家がある宅地が全国で売却される状況が増えています。

    そこで、ユーザーの質問の声が多かった「土地が500万円で売却できたときの税金」について解説をいたします。



     

    目次

     

     
     

    土地売却の税金の計算はシンプル

    土地を売却した場合の税金の計算はシンプルです。

    ・何年前に、いくらで購入したのか?

    ・今回の売却では、売却のために、いくらの費用がかかったか?

    上記の2点がわかれば、税金の計算は、簡単にできます。

     

     
    土地は何年前にいくらで購入|契約書か領収書

    土地の取得について、何年前に購入したのかは、不動産登記の情報を調べることで、分かります。

    問題は、価格です。

    最も理想的なのは、当時の売買契約書があることです。

    もしも、見当たらない場合は、領収書でも構いません。

    とにかく、金額を証明するためのエビデンス(証拠品)が必要になります。

     

    すでに、両親が他界してしまっている相続物件の場合は、契約書も領収書も、所在不明ということが少なくありません。

    この場合、国税庁の通達では、「取得した価額が不明の時は、売却価格の5%を取得費とすることができる」とされています。

    つまり、土地が500万円で売却できたケースでは、25万円が取得価額ということです。

    差し引き475万円が課税対象になります。

     

    もし、契約書が見つかった場合は、記載されている価額が取得費になるのですが、あくまでも土地の分が対象となりますので、ご注意を。

    建物については、建築から33年(非事業用の木造の場合)経過していると、新築時の10%まで減価償却してしまいます。

    建築からそこまでの年数が経過していない場合は、不動産会社担当者に個別に相談されると良いです。

     

     

     
    売却のための諸費用がいくらかかったか

    前述の事例から、もし、土地が500万円で売却できるとした時、契約書や領収書が見つからない場合、取得費用は5%しか見てもらえません。

    このままでは、差額の475万円が課税対象になってしまいます。

    国税庁の通達では、売却に関連してかかった費用があれば、その金額を差し引くことができるとあります。

     

    一般的には、仲介手数料・建物解体費用・測量費用などが対象になります。

    500万円の売却だと、税別で21万円が仲介手数料になります。

    建物解体費用は、大きさと構造で価格が違いますが、一般的には100万円未満から150万円と考えられます。

    測量費用は、境界点が明示されていれば、問題ありませんが、石が欠けていて、境界点が明示できていない場合は、売主の責任として明示する必要があります。

    状態状況によって、数万円から30万円と幅があります。

    以上の諸経費を、前述の課税対象額から差し引きます。

     

     
    何年前の取得かで税率が決まる

    税金は、不動産譲渡所得に関しての計算としてなされます。

    5年を境に、短期か長期に分けられ、税率が決まっています。

    5年以内であれば、税率は所得税が30%、住民税が9%となります。

    他に所得税には、復興特別所得税2.1%が加算されます。

     

    所有期間が5年を超えていると、長期譲渡になります。

    長期の場合は、所得税は15%、住民税は5%です。

    あわせて、復興特別所得税2.1%は、同じく加算されます。

     

     
    税金の計算

    実際の計算は以下の流れになります。

    ただし、仲介手数料以外は、かかる場合とかからない場合がありますので、当記事では省略します。

    5%の所得費を差し引いた課税対象が、475万円です。

    仲介手数料は、税別金額では21万円です。

    差引後の税金の計算は、課税対象454万円で行います。

     

    所得税は、68万1000円

    復興特別所得税は、1万4300円

    住民税は、22万7000円

    合計の税額は、92万2300円になります。

     

    他にも、売却の契約時に貼付する印紙代金も諸経費として差し引くことが出来ます。

    もしかかった経費があれば、差し引きできるかどうか、税務署にお尋ねになってみてください。

     

    また、親から相続した後で売却するのではなく、親御さんが生前に売却されて、賃貸に入居する場合もあります。

    その場合、親が生前にマイホームを売却することになり、3000万円の特別控除の対象になる可能性があります。

    条件が該当すれば、税金がかからなくなるでしょう。

    子供が相続してから売却する場合、親が所有していた期間の年数を引き継ぐことは出来ますが、マイホームの条件を引き継ぐことは出来ません。




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