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住宅地の地価公示変動率 過去30年の変動に注目!下落の始まり?

  • 住宅地の地価公示変動率 過去30年の変動に注目!下落の始まり?






     

    地価公示の下落については、ネットやテレビで既に告知されているとおりだが、一般ユーザーに関係するのは、住宅地です。

    商業地の地価変動率は、常にその振幅が激しいものです。

    しかし、一般ユーザーがマイホーム建築購入を考えたり、売却を考えたりする上では、商業地のデータでは役に立ちません。

    そこで、住宅地の変動率にフォーカスして、深掘りします。



     



     
     

    住宅地の地価公示変動率 過去30年間の変動について

     

    地価工事とは、国土交通省が、全国26,000のポイントについて、年に1回設定する土地価格の指標です。

    26,000箇所のポイントに設定された土地価格そのものが、売買価格とイコールではありませんが、一つの重要な目安とされるものです。

    ですから、上昇と下落について注目されますし、影響もします。

    設定されたポイントの特異性によっては、全体がマイナスになっているのに、そのポイントだけプラスになっている、なんてことも起こり得ます。

     

    今回注目したのは、報道データの中で、目を引く商業地や別荘地ではなく、一般ユーザーにとってより重要な、住宅地の地価公示の「変動率」です。

    変動率とは、前年との比較において、プラスなのかマイナスなのかということです。

     

     
    2021年三大都市圏の住宅地が揃ってマイナス
     

    全国の地域を詳しく見ていくと、変動率がプラスのポイントもあります。

    しかし、三大都市圏の首都圏・近畿圏・中部圏では、地価の変動率の平均が、揃ってマイナスになりました。

    つまり、特別なポイントはあるものの、国内の住宅地の地価は、総じてマイナスに転じたということです。

    下記に示すのは、三大都市圏について、過去30年間の地価公示変動率のデータからグラフ化したものです。





     

    報道では、「6年ぶりに、三大都市圏の地価公示が前年比でマイナスになった」とか、「東京の地価が8年ぶりに下落」などというタイトルで、地価公示が下落したことが伝えられています。

    いずれも地価公示の変動率についての記載です。

     

     
    6年前・8年前に何があったのか|それはリーマンショック
     

    グラフを見ると、2008年から2009年に大きなダウンがあります。

    この時期に、何があったのか、と言えば、それは「リーマンショック」です。

    リーマンショックとは、リーマンブラザーズという投資会社の名前で、呼ばれる経済破綻の出来事の名称です。

    当時のアメリカでは、サブプライムローンという、客観的に返済の可能性が厳しいと思われる低所得者に、ほとんど無審査状態で、貸し付けられており、その債務を投資商品化し、投資ファンドの中に潜り込ませて販売していました。

    それが、膨らんで、当然の如く破綻したのですが、それはアメリカだけではなく、世界中に影響しました。

    日本でも、大きな影響を受け、地価がダウンしました。

    2009年のダウンから、プラスに転じるまでに、5年かかっています。

     

     
    1990年の始まりごろには「バブル崩壊」
     

    グラフの左側、ちょうど30年前のあたりは、バブル崩壊後のマイナス期です。

    特に、近畿圏は地価が前年比マイナス20%を超える恐ろしいほどの状況です。

     

    これはよく知られている、1990年の、いわゆるバブル経済の破綻がありました。

    1991年がバブル崩壊の始まりでした。

    バブルの始まりは、1985年に、ドル高の是正をするために、プラザ合意で「円高ドル安」の方向性が決まったことにはじまったと言われます。

    世の中が、円高ドル安の方向へと進んだのです。

    この後、日本の株価はどんどん上昇し、1989年12月に史上最高額 3万8957円をつけました。

    直後の翌年1月に、株価の下落が始まります。

    株価は、全ての金利や土地価格にも連動します。

    土地価格も下落を始めます。ですので、1990年が崩壊の始まりの時でした。

    上記のグラフで、1992年に近畿圏の変動率が前年比22%になりました。

     

    おかしなもので、バブル崩壊以前に各不動産会社には、バブル時に仕入れた土地がたくさんありました。

    その土地の販売やマンション化が、続々と始まり、利益のないマンション事業がたくさん発売され、1994年から10年ほどの間、バブル以前の2倍の数を毎年販売し続けました。

    それらの状況がやっと落ち着き、土地価格もようやくプラスに転じて3年目にリーマンショックがありました。

     

     
    地価公示変動率 今からの過去10年
     

    2009年のリーマンショックからようやく立ち直り、住宅地価格がプラスになったのが、2014年です。

    近畿圏は、リーマンショック時の在庫が首都圏の2倍ありましたので、プラスになったのは、2016年にようやくでした。

    その後、2020年まで(実体経済は、2019年)は、わずかな幅のプラスを続けていました。

    しかし、他と1%でも、数年間続けば、良い方向へと向かいます。この6年間はそういう時期でした。

     

     
    地価公示変動率で注意すべきは連続|2021年の下落は始まりかも?
     

    上記のグラフで解りますように、実はプラスに転じるか、マイナスに転じるかで、その後数年間がその方向に続いていきます。

    ただし、今回2021年発表の地価公示では、住宅地の下落は小幅なため、来年発表で予想されるのは、大きく下がるか、一旦プラスに戻るかもしれないということです。

    バブル崩壊後は、長い間変動率はマイナスでした。

    途中っもう少しで、プラスというところ回復したものの、プラスに転じきれずにさらに落ち込んだ時期(2000年〜2006年)もあります。

    2007年から、ようやくプラスに戻り、たったの2年だけプラスで、3年目にはリーマンショックでマイナスになり、2013年までマイナスが続きました。

    今回の変動率マイナスへの転化が、数年間のマイナスへの始まりではないことを祈るばかりです。

     

    もしも、不動産の売却を考えるなら、今すぐに始めることです。

    下落幅が少ないうちにです。


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