コロナ禍で住宅ローンが払えない｜任意売却という選択もある | 札幌市の不動産売却・売却査定ならアルクホーム

コロナ禍で住宅ローンが払えない｜任意売却という選択もある

長引く新型コロナの影響で、2021年も今現在、先の見通しが立たない状況です。

そんな中で、仕事を失ったり、給料が下がったりなどと、厳しい状況の真っ只中です。

もしものための知恵の一つとして、覚えておいて損はないと思います。

住宅ローンが払えない状況の中で、どうすればいいのか。

 

住宅ローンが払えない｜任意売却という選択もある

現状、当社においても、「せっかくマンション購入の契約をしましたが、コロナの影響で、仕事がなくなりました。ローン返済の目処が立ちませんので、契約キャンセルをしたい。」などという事例が発生しています。

また「住宅ローンの返済の目処が立たない」などの相談もあります。

ローン延滞になると

一般的には、住宅ローンの延滞が始まると、銀行からは、支払い催促が発生します。

延滞が続いて、3ヶ月も過ぎますと、金融機関から連絡があり、状況説明をして、そのまま延滞続いていくようであれば、競売にかけられる旨、説明を受けます。

この、ローンを延滞したという時点で、顧客が銀行にローンを分割で支払うことができるという権利（期限の利益）を失うことになります。

延滞が始まって、6ヶ月ほどで、強制的に競売され、立退をせざるを得ない状況によります。

もし、競売になってしまうと、所有者の意思確認もすることなく、売却されて、代金も受け取ることはできません。

万が一、立退を拒否したとしても、法的な手続きをまえれて、追い出されてしまいます。

任意売却という選択

ローンの延滞が始まったときに、金融機関から紹介された不動産会社か、ご自身で見つけた不動産会社と、任意売却の説明を受けて、その準備をします。

任意売却とは、競売のように法律的に第三者に行使されるものではありません。

ただ、それは建前上です。

任意売却の販売が始まると、不動産会社は、所有への意思確認等はせずに、銀行（保証会社）に、活動状況の報告をして、買主と売買合意ができる時も、所有者ではなく、銀行（保証会社）の同意をとって、業務を進めていきます。

現場はまず銀行に相談

コロナの影響で様々な場面に追い込めている人もいます。

ですので、まずは、事情を話して、支払いを延期をお願いできないか登壇することです。

今回のコロナの場合、ユーザーの恋や過失によるものではありませんので、返済延期や利息のみといった変則的な返済についても、対応していると聞きます。

もし、ユーザーからの相談がない場合は、上記のような手続きを取らず、競売へと手続きが進んでしまうかもしれません。

任意売却についても相談されておく方が良いかもしれません。

ローン延滞で競売になる前に、任意売却という選択

住宅金融支援機構がコロナ関連で、ローン返済ができなくなってしまった人へ向けて、「返済特例」という支援を始めています。

他の金融機関においても、返済特例を認める動きがあります。

ご自身の住宅ローンについて、利用している住宅ローンの金融機関へ相談されるようお勧めします。

ただし、当然支払いがなくなるということではなく、一定の期間の返済額を見直すという条件変更が、その主な内容です。

金融機関の支援を受けることができたとしても、結局は一時的な低減という方法ですので、人によっては、それでは解決しないという人もいるかもしれません。

何も手を打たずに、ローンの延滞を続けてしまうと、どうなってしまうのか、と言いますと、金融機関の保証会社が裁判所へ申し立てて、競売へと移行してしまいます。

任意売却と競売の違い

任意売却と競売は、かなり違いがあります。

まず、販売をする場面では、任意売却は、普通の一般仲介による売却と同じなので、ネット等で広告はされまずが、個人が特定されることはありません。

しかし競売は、裁判所やネットで、公告されます。

知人・友人に知られてしまう可能性があります。

任意売却では、もしもローン残債よりも低い金額で売買成立するとなれば、残りの返済を銀行に対して、分割返済することを銀行が同意している必要があります。

この同意が得られなければ、任意売却はできず、競売されることになります。

任意売却では、売買契約や引き渡し日の日程について、ある程度の希望を申し出ることができますが、時間が非常に限られているので、急ぎで引っ越しをする必要などあります。

競売の場合、自分の権利がほぼない状態なので、いつまで住んでいられるかは具体的ではありません。

そもそも裁判所に対して、競売の申請をするのは、所有者ではなく、ローンの債権者が裁判所に申し立てて、強制的に実行されるものです。

任意売却と一般的な売却との違い

任意売却と一般的な売却との違いは、あまりありません。

あるのは、売却後に、返済が残るかどうか、の一点です。

ですので、面倒がらずに、ローンを払っていける目処が立たない場合、銀行と不動産会社に任意売却の相談をした方が良いのです。

ローン延滞が続けば競売に進んでしまう仕組み

かなり以前は、住宅ローンは連帯保証人を立てる方法が主でしたが、現在はローンの利用は保証会社にお金を払うことで、連帯保証をしてもらっている方法が主です。

実際に、ローンを利用している人には、この実感が少ないかもしれませんが、万が一ローンの延滞が続いた場合、金融機関は、保証会社に延滞について申し立てをします。

保証会社は、ローン利用者に代わって、金融機関に弁済をします。

しかし、保証会社は、好意でローン利用者の代わりに、返済をしてくれるわけではありません。

ローン利用者に成り代わって、ローンの弁済をするようになると、保証会社は裁判所にローン延滞を理由に、競売の申し立てをします。

この手順の流れによって、ローン利用者は、自己破産へ向かって進んでいくことになります。

そうなってしまう前に、ローン利用者の意志で決断出来るのが、「任意売却」です。

自己破産とは？メリットとデメリット

自己破産について詳しく知らない人もいると思います。

自己破産とは、全ての債務の返済が法律的になくなる手続きをすることです。

一見、楽になる方法のようですが、メリットの代わりに、デメリットが大きくあります。

メリットは、一口に言えば、返済をしなくて良くなることです。

ただし、財産は持てなくなりますので、現在の持ち家からは退去する必要があります。

デメリットの主なポイントは以下の通りです。

• 一定の職種には、就職できなくなります。（金融機関、生命保険業、警備員、宅建士など）
• 戸籍などに記載をされることは、ありませんが、官報で名前が公示されます。（官報は、裁判所やネットで見ることが出来ます）
• いわゆるブラックリストに名前が載りますので、しばらくの間（大体10年間）クレジットカードが使えなくなりますし、新しいローンは利用はできなくなります。
• 結婚している場合、パートナーのクレジットカードや信用情報には、影響はありません。
• 家や車は無くなると思っていた方が良いです。
• 当然ながら、他人の保証人にはなれません。
• 返済はなくなっても、税金はなくなりません。（養育費や交通事故などの損害賠償費用もなくなりません）

まとめ

コロナ禍の影響で、住宅ローンの延滞が始まってしまう人は、まず金融機関に相談をすることです。

そして、同時に将来の返済が見込にくいようであれば、自己破産の前に、任意売却の道を検討することもお勧めします。

コロナ禍の影響がいつまで続くのかは、わかりません。

コロナ不況を乗り越える選択の1つとして、考え方の選択の1つとして、解説をいたしました。

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