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不動産の査定方法|訪問査定がおすすめな理由!損をしないために

  • 不動産の査定方法|訪問査定がおすすめな理由!損をしないために






    おぼろげに、不動産の売却の話が出てきたときに、気になるのは、当然不動産の価格です。

    相続の場合もあるでしょうし、今の時勢(コロナ)なら、物件の価値が高いうちに一旦売却して、世の中が落ち着き、市況が戻った時に、買い直す、という考えもありますね。

    テレワークの前は、通勤便利で物件購入をしたはずです。

    でも会社がテレワークになった人は、都心便利型の住まいでなくて良くなりましたね。

    それなら、ローンの負担が少なくなって、広い家に住める方がいいという考え方がこれからの考え方です。すでにそういう傾向は昨年後半から始まっています。

    さて、不動産売却の目的は様々だと思いますが、まずは査定をしないと、考え通りに進められるのか、どうかがわかりませんね。

    まず、査定のご依頼をしてみましょう。当社は、という視点ではなく、一般的には、という視点で解説していますので、どこの街に住んでいようと、参考になると思います。

     
     

     
     

    不動産の査定方法|訪問査定がおすすめな理由!損をしないために






    もしかすると、すでに、ある程度の経験や知識があるかもしれません。

    すでにネットで一括査定などしているでしょうか。
     
     
    不動産の査定サイトは便利だが弊害がある

    一括査定サイトは、「とりあえず大まかな価格を知りたい」とお考えの方には、不動産査定の一つの選択肢として、良い査定方法だと思います。ただし、査定サイトは間違いが多い査定方法であることは、ご理解されておいた方が良いです。

     
    原因は、一括査定の査定サイト運営会社の広告表現に問題があるからです。一括査定の査定サイト運営会社は、実際の不動産会社ではなく、ネットの情報だけを運営する会社です。

    多くの査定サイト運営会社の広告表現は、「たくさんの不動産会社の査定を比較して、査定が高い会社に頼んだら、こんなに高く売れました」というパターンです。この表現には、売主に思い込ませる間違いが含まれています。


    不動産の売買には、必ず、売主と買主がいます。ネット情報で、良い情報を集めるのは、売主だけではありません。買主は、できれば安く買いたいわけです。高すぎるものは買いません。それは、ネットで、スーモやアットホームという不動産専門サイトに広告されている情報を見比べれば、簡単にわかることです。

    査定サイトの一括査定で、その気になってしまった売主は、高すぎる査定価格の会社と売却依頼の契約を結びます。しかし、当然その価格では売れませんので、売り出して半年以上も過ぎた頃に価格を下げて、当初の各社の査定平均価格よりも安くなってしまうという弊害が起きています。
     
     
    不動産の査定方法

    不動産の査定方法は、大きく分けると、「机上の査定」と「実際の査定」の2つに分かれます。机上の査定とは、一般的な相場価格であり、その物に特定した査定ではありません。

    その物に特定した価格を知るには、訪問査定でなければ、査定価格は出せないのです。机上の査定は、机上の空論になりがちです。

     
    身近なところでは、金や宝石、ハイブランド品の買取査定は、お店で担当者に見てもらいますね。テレビ番組で、「なんでも鑑定団」という番組がありますが、ご存知でしょうか。

    「保存状態が素晴らしい!」「その部分の傷がなければ・・・」などと鑑定されている場面を見たことはないでしょうか。まさに、その傷があるせいで半額になったりしていますね。

     
    流石に不動産の場合、傷があるから半額になるということまではありませんが、同じように、どこにどんな傷があるから・・・、どこの部分をどんなふうに修理したことがある・・・などということが、重要な査定の根拠になります。

    ですので、現在どんな状態であるのかが、最も重要な査定の要素になります。そういう意味では宝石やハイブランド品などと同じですね。ハイブランド品で、ほとんど使っていないと言っても、数カ所の傷があれば、ハイブランド品ほど、半額ほどに値段が落ちます。

     
    訪問査定がおすすめな理由!机上査定は逆に損をすることがある

    前述しましたように、訪問査定でなければ、今日現在の不動産の状態については、わかりません。当然なことですが、築何年というマンションがあったとして、皆同じ状態にあるということは、逆にあり得ないからです。

    家に住んでる方の使用している状況によって、個体差が非常に大きくあります。中には、むしろ年数に逆らうように、良い状態であることもあります。「保存状態が素晴らしい」ということですね。
     

    このように訪問査定をしてもらうことで、現実的な中で、良い条件の査定価格が出てくる可能性があります。

    しかし、ネットの一括査定(机上査定)を信用してしまうと、逆に損をしてしまうことになります。机上査定の後、売却依頼の媒介契約を行う時には、訪問査定をしているかもしれません。しかし、不動産会社として、ネット査定の5〜10社の中から選ばれ、改めて、訪問査定価格を提案する際には、本音の価格を出しにくい物です。

    ですので、ネット査定でも査定依頼する会社数を抑えて、2〜3社に依頼することで、狂いが少なくなるはずです。

     
    不動産の訪問査定の流れ

    訪問査定の流れについて、解説します。

    1)連絡が取れた後、査定日時が決まり、実査定=訪問査定があります。

    2)間違った査定を少なくするには、2〜3社に抑えるべきです。不動産会社の数を抑える時に、安心したい気持ちのために、大手不動産会社を選びたく思う売主がいます。しかし、残念ながら、大手不動産会社が扱っている物件だからと言って、購入する買主は、世の中には、いません。それでも強いて入れるとするなら、大手が1社、地元が1社。ネット情報等で、そのエリアに実績が多いと思われる会社が1社で良いでしょう。

    3)訪問査定の時間、そのものは比較的短いです。不動産会社が知りたがるのは、過去のリフォームの履歴内容や売却理由です。売却理由は査定価格に関連する場合があります。その他には、内装や設備、戸建ての場合は外壁や屋根のメンテナンス状況についての情報を知りたいと思っています。一般的には、20〜30分くらいで訪問査定は終了します。

    4)次回は、査定書を持参しての面談になります。販売の方針や流れについても説明を受けます。大体小一時間くらいです。査定書は、価格を聞くだけと思っている売主がいますが、実はこの場面の説明や応対の仕方によって、どの不動産会社を選べば良いのかがわかります。そして、次回の面談日時を約束します。

    5)どの不動産会社を選ぶのかについては、悩まれるかもしれませんので、ヒントを後述します。2回目の面談では、査定書を見せてもらって、説明を聞きます。ここで注目すべきは、価格ではなく、その説明の仕方や今後の方針や流れについての説明です。

    6)その日か次の日には、選んだ会社に連絡を入れて、売却依頼のための専任媒介契約を締結して販売開始となります。媒介契約は、他に、一般と専属専任媒介がありますが、メリットとデメリットを考えると、専任媒介契約がおすすめです。詳しい違いについては、別記事「売却の基本|一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の違い」で解説していますので、ご参照ください。
     
     
    不動産の査定では査定書は2回目!初回に査定書はおかしい

    不動産会社の選び方で、一つ目のヒントを紹介します。

    訪問査定でなければ、本当の査定価格を計算できないというのは、一般的な不動産会社社員であれば、理解しているはずのことです。

    ところが、稀に、おそらく一歩でも他社に先んじたいという気持ちから、机上査定書を初回訪問に持参する不動産会社がいます。営業マンとして、やる気があることは、良いのですが、机上査定書と訪問査定書を別作る会社は一般的には多くはありません。

    初回に持参する担当者は、残念ですが、経験不足であると言わざるを得ません。

    それはおかしい。それならば訪問査定は必要ないことになります。
     
     
    不動産査定の信頼できる不動産会社担当を見分ける方法

    そして、最後に重要なポイントについて、解説します。

    訪問査定の重要ポイントは、会社側からすれば、正しい査定ができること、売主とのコミュニケーションを持てること、などあります。

    しかし、実は、売主にとっての訪問査定のメリットもあるのです。

    それは間違えた査定価格で損をしない、ということもありますが、大事なのは、担当者と面談できることです。
     

    事前のコミュニケーションでのメールや手紙などでも、ある程度の人柄がわかりますが、やはり面談するとよくわかります。

    不動産売却においては、人生の中で最も高額なものの売買を仲介する人物が、信用できるのかが、訪問査定でよくわかります。

    ぜひ、見分けてください。

    中には、人を見るのが苦手という人がいるかもしれませんので、ヒントをお教えします。ただし、あくまでも不動産売買の担当者としての意味です。

    査定価格の提案や、販売戦略の提案などをしてくれるはずですので、なぜそうなのか、理由を聞いてください。根拠ですね。

    不動産に詳しくない一般人のあなたとして、聞いてみてください。

    あなたにとって、一番分かりやすく、自信を持って説明してくれた担当者が選ぶべき会社です。不動産売買においては、会社の規模が大きい小さいは、全く影響しません。なぜなら、小さい会社の創業者や責任者たちは、大手企業で働いた経験を持ち独立した人が多いからです。商談のスキルやテクニックは、大手の方よりも上位です。
     
     
    まとめ

    訪問査定がおすすめできる理由について、価格の面からと、担当者選びの点から、解説をいたしました。

    不動産を買うこと、売ることは、人生の中で1〜2度しかないことです。そのために、十分に勉強をしてから、という顧客がいます。すみませんが、それはほぼ間違いです。

    人生に一度か2度しか起きないことについて、勉強を重ねてもほとんど生かされないからです。それよりも信頼のおけるパートナーを選ぶことに、集中された方が良いでしょう。

    売主であれば、高く売れることを望んでいると思います。さまざまな要因が重なって、時には少し高く売れることもありますが、買主は高く買いたいとは思っていません。むしろ安く買いたいはずです。

    高くなる要因について、信頼のおける説明がなければ、高いけど買いたいとは、思わないものです。ですから、会社規模ではなく、営業マンの人柄が重要なのです。ぜひ、前述のヒントを使って、営業マンを選んでください。


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