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不動産投資のサブリース契約にはメリットがない！

不動産投資のサブリース契約にはメリットがない！

不動産投資を始めようと勉強を進めていくと、サブリースという言葉を知る事になります。

目に止まるのは、「賃料保証」という魅力的な言葉でしょう。

「保証される物件を所有している間は、家賃収入が保証されます。」ということは、完全な嘘ではありませんが、ずっと続くことではありません。
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不動産投資のサブリース契約にはメリットがない！

不動産投資の初心者がついつい選んでしまうのが、サブリース契約です。

「空室時の家賃を保証します」というやつです。冷静になって考えればわかるのですが、実際に体験しないとわからずにいるビギナー投資家がたくさんいます。

空室時の家賃は、本来は発生していません。

これを保証するということは、何もないのにお金を出すということです。冷静に考えればわかることですが、ビギナーの時には、目の前の損得に左右されてしまいます。

お金が入ってきていないのに、お金をくれるということは、例え企業努力とかサービスとか言われるかもしれませんが、本来はあり得ないことです。

つまり、その分のリスクを穴埋めする仕組みが組み込まれています。

不動産投資のサブリースとはどういう意味か？デメリットは？

念の為、不動産投資のサブリースについて、理解をしておきましょう。

サブリースとは、一括借上による家賃保証制度です。

不動産投資の管理契約とオーナーのデメリット

昔の大家さん（今でもたまにいます）は、賃借人と賃貸借契約を直接締結し、賃借人は直接大家に家賃を払います。

大家業に専念している方は良いですが、不動産投資家として投資している場合、家賃の集金や建物の管理（賃借人のクレーム対応）業を、投資家のオーナーが自分で全部に対応するのは、現実的ではなく、管理会社と管理委託契約を結びます。

通常は、賃料の3％〜8％程度を、オーナーは管理会社に払い、集金作業や請求手続き、またクレームの内容に対応してもらいます。

ただし、退去して家賃が減れば、オーナーは収入が減って困りますし、管理会社の立場としても、その分の管理手数料収入が減る事になります。

サブリースとの大きな違いは、賃借人との賃貸借契約は、オーナーとの直接契約になります。

不動産投資のサブリースとは？デメリットは？

サブリースとは、オーナーと管理会社は、建物一括のサブリースの契約をし、賃借人は、管理会社と賃貸借契約を行います。つまり、オーナーは、賃貸借契約の当事者ではありません。

トラブルの多い家賃保証型と、最近増えてきたパススルー型サブリースがあります。

最近増えてきたパススルー型サブリースは、空室に応じて管理手数料とオーナーへの家賃が変更することが特徴です。そこに注目すると、通常の管理委託契約と同じです。しかし、基本的に、転貸借契約になっており、管理委託契約のように、オーナーは解約がしにくいことがデメリットです。

オーナーと管理会社の関係が、貸主と借主との関係になり、貸主からの解約が非常にしにくいということです。借主の立場が保護されます。

家賃保証型のサブリースの場合、まず手数料が、15％前後となり、かなり高くなります。その代わり、一定の条件のもとで、空室があったとしても家賃収入が保証されます。ただし、契約書に書かれている条件により、空室が多数発生した場合には、管理会社はオーナーに対して賃料の減額請求を行うことがあります。

ですので、家賃を保証すると言っていても、実際空室が増えすぎて大変だとなれば、減額請求を受ける事になり、オーナーから解約したいとなっても、借主の立場を取られると、簡単には、解約できないのです。これがサブリースのデメリットです。

不動産投資・投資用マンションのサブリースで失敗しないためには

サブリースには、デメリットがあることは、前述の通りです。

しかし、オーナーとして賃借人に対応する必要がない、などメリットもあります。

しかし、解約しにくい契約であることは間違いありません。そこで、サブリースで失敗しないための対策として、中途解約ができるように記載を入れることです。

当然、すでにあるサブリース契約には適用できません。

もし、これから、サブリース契約をしようと迷っている状況でしたら、法律に詳しい弁護士に相談を事前にすることです。

すでに、サブリース契約を結んでいる場合、スムーズな解約は難しいと思います。不動産会社も不動産に関する法律には、プロですので、おそらく勝ち目はないかもしれません。

過去に中途解約について記載のあるサブリースの契約書面を確認したことがありますが、実現するには、かなりハードルが高いものです。

例えば、サブリースの切れる1ヶ月前で、かつ、入居者が不在の場合などという、現実には起こり得ないケースが記されていたことがあります。

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このコラム欄の筆者

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