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2022年問題は生産緑地解除問題だけでない!タワマンがヤバイ!

  • 2022年問題は生産緑地解除問題だけでない!タワマンがヤバイ!






    2022年問題を知っているでしょうか。


    いわゆる2022年問題とは、「関東・関西・中部」にある、現状は農地として利用されている場合に限り、特例が解除される。

    特例とは何かといえば、土地の固定資産税評価を非常に安く計算することになっています。

     



     
     

    2022年問題は生産緑地解除問題だけでない!タワマンがヤバイ!


    本来ならば、2020年にオリンピックが終わり、大方の予想通り、2021年から土地価格が下がり始めて、2022年には「生産緑地が解除」され、関東と近畿エリア土地価格が下降していくはずでした。

     
     
    一般的に、2022年問題といえば生産緑地問題

    しかし、コロナウイルスによって、土地の下落は早く始まることになりました。

    大阪の地価公示は一度発表された後で、下落に修正されました。

    2022年問題といいますと、一般的には、前述した生産緑地解除に関することとされてきました。

    しかし、マンションにも、奇しくも2022年に問題が起きそうなのです。

     

    それは、タワーマンションに関してです。

    日本のマンションの歴史は、新しく、1976建設された「与野ハウス」に始まります。

    その後、容積率の緩和や日影規制の適用除外が進み、規制の適用除外が進み、タワーマンションの建設が進みました。

    そうして、タワーマンションの建設ラッシュがあったのが、1997年の建築基準法改正後です。実際の工事としては、2000年前後のことです。

    これらのマンションの大規模修繕が、まさに今現在からピークとなっていきます。

     
     
    タワマンの2022年はかなり怖い|建設ラッシュだったタワーマンションの大規模修繕がある


    俗にタワーマンションと呼ばれるのは、建築的には、「超高層建物」と呼ばれる、一般の15階建マンションとは、建築確認の方法からして違います。

    一般の15階建て以下のマンションでは、建築確認は都道府県や政令指定都市に置かれた建築主事に対して、建設業者が行う手続きです。

    しかしタワーマンションである超高層建物については、各地域の建築主事ではなく、東京に置かれた「超高層建築物構造性能評価委員会」にして審査を受けます。

     

    建築確認の申請からして、他のマンションと異なる方法になり、工法も各大手ゼネコン独自のものです。

    15階建て以下のマンションでは、事業主やゼネコンによって、マンションの特徴や広報などをアピールするものの、基本となる部分は、大差ないレベルです。

    しかし、タワーマンションの場合は、とてもそこまでのレベルには進んでおらず、大手ゼネコンの最新技術による部分があります。大規模修繕についても、同様のことが言えます。

    物件によって、やり方や費用について異なる可能性があります。

     

    例えば、外壁の補修や清掃を考える場合に、オフィスビルのような形状をしているタワーマンションであれば、ゴンドラを吊るす方法などで、作業が可能でしょう。しかし、通常のマンションのようにバルコニーがあったり、デザイン的な変化があれば、作業工程はイレギュラーなものになり、作業にかかる経費と時間は莫大に違いが出るでしょう。

    問題は、マンションメーカーや事業主が、そこまで計算して、修繕積立を計画しているのかどうかにあります。

     

    2011年4月位、国交省がタワーマンションの修繕積立金に関するガイドラインを発表しています。それは、平米あたり、206円です。

    もし、100㎡の居室を所有されているのでしたら、2万600円の修繕積立金が一般的であるとを、示されたということです。(初年度です)

    もし現在タワーマンションに住んでいて、この指標よりも極端に少ない場合、将来マンションの積立金が不足する可能性があるということです。

     
     
    誰が買っているタワマン

    あなたがタワーマンションを所有しているとして、どんな方が所有されていらっしゃいますか。

    もしも、自己居住用ではない人の割合が多い場合も注意が必要です。

    つまり、不動産投資として所有されているケースと、外国人の方がオーナーの場合もそうです。

    一つの事例を参考にしますと、「エルザタワー55」という物件があります。

    1998年に川口に建設された55階建のタワーマンションで、世帯数は650戸の物件です。この物件は外観的にも変化のある物件で、大規模修繕は、元々のゼネコンからも教え請いながら、修繕が全部完了するまで、10年間もかかりましたが、トラブルもなく、意外にも投資目的のオーナーが少ない物件で、順調に大規模修繕は進んで行きました。

    自己居住のオーナーとは違い、投資や外国人の場合、修繕への理解度は低く、意見がまとまるまでに非常に長い時間を要することもあります。

     
     
    ゴースト化が起きる理由

    ゴーストマンションとは、管理や修繕に対しての所有者の理解度が低いマンションに起きる現象です。

    前述の投資目的や、外国人の方で、時々しか住んでいないようなオーナーが多いと、管理費や修繕積立金の集まりが悪いことがおきやすいです。

    管理会社は、管理組合の意向を受けて、作業をします。

    修繕に限らず、日常管理までも、管理組合の意見がまとまらず、管理組合が管理会社を変更することも、一定状の議決権があれば可能ですので、実行してしまったりするなどにより、管理状態が悪くなることが考えられます。

    マンションの価値と居住環境としての快適さが、マンションの価値であることを忘れてしまうと、管理会社との関係性は悪化し、マンションの価値が下がることもあります。

     
     

    まとめ


    今回記事では、タワーマンションの2022年問題について触れました。

    なかなか、難しくはありますが、タワーマンションを購入するのなら、投資目的の人が少ない物件を選ぶべきです。

    その意味では、現在以上に高い価格で売り出されている湾岸マンションは、非常にリスクが高い物件であると感じています。

    湾岸エリアのマンションマーケットをはずしてそれ以外のエリアを見た場合、すでにマンション価格は下落横行に進んでます。ある意味、実態ではないのに高値で売れているとしたら、とうからず、暴落する可能性があります。

     
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