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不動産査定を一括査定から始める注意点と流れ

  • 不動産査定を一括査定から始める注意点と流れ







     

    不動産を売却したいと考えた時、何か始めるべきなのか?

    良い不動産会社を見つけることです。

    いつもポストにチラシが入ってくる不動産会社でしょうか。

    家の近所にある地元不動産会社でしょうか。

    あるいは、名の知れた大手不動産会社でしょうか。

    不動産売却の考えの段階にもよりますが、最初は一括査定から始めると良いです。

     
    目次

     

    不動産査定を一括査定から始める

    不動産の査定で、所有されている不動産価格を知るには、まずインターネットの一括査定サイトを利用することから始めます。

    ただし、一括査定とは、複数の不動産会社の査定価格を知ることができるメリットがありますが、査定価格の精度は、かなり低いことを前提にしておく必要があります。

     
    不動産査定でネットの一括査定はあくまでも目安|正確ではありません

    一括査定は、あくまでも目安としてください。

    査定価格を鵜呑みにして、「このくらいで売れるのか」と、早合点をしてはのちに後悔する事になります。

    不動産のプロである不動産会社が算出価格なのに、正確ではないのは、一括査定の問題点です。

     

    インターネットで、不動産の一括査定を運営しているのは、不動産会社ではなく、不動産査定をしたいユーザーの個人情報を集めて、不動産会社に販売している会社が行っています。

    一括査定の広告でよく見られるのは、一括査定なら、多くの不動産会社の査定情報を知ることができて、査定価格が高い会社を見つけられる、という内容の広告がほとんどです。

     

    つまり、査定をしたいユーザーに、一括査定なら高い査定価格を知ることができると、誤認させている可能性があります。

    しかし、現実は査定をした不動産会社がその価格で買い取るわけではありません。

    あくまでも、売れるかもしれない価格として提案を受けます。

     

    不動産会社は、高い価格を提案しないと、ユーザーに選ばれないと考えています。

    その原因は、高すぎるほどの価格を提案した会社を、ユーザーが選ぶからです。

    一括査定には、このような前提のもとで、現実の不動産取引を無視した価格が出てくる傾向が、あります。

     

    それでも、一括査定から始めることを進める理由は、各不動産会社の考え方・担当者の人柄を知ることができるからです。

    査定価格自体の信頼性は、かなり怪しいと考えておく必要があります。

     

     

    不動産査定サイトで一括査定をするときに気をつけること

    一括査定サイトを利用するときには、ご自分の検討レベルで、会社数を選ぶことです。

    前述の通り、選んだ数の分だけのアプローチを受けます。

    1社の営業アプローチに応対したからといっても、その情報が、不動産会社各社で共有されるわけではありません。

    ですから、5社に依頼したのであれば、同じ応対を5社に対してする事になります。

    ユーザーの中には、複数の不動産査定サイトそれぞれに、複数の会社を指定し、その対応をすることで、とんでもないストレスを感じられる方もいます。

    会社数を選びすぎるのは、注意すべきことです。

     

     
    不動産査定サイトはどこを選んだら良いか

    どの不動産査定サイトを選んだら良いか、という点もユーザーが悩むポイントです。

    結論から言いますと、どの不動産査定サイトも基本的な方法は、同じですので、悩む必要はないと思います。

    ただ、広告的にあまりにも高い価格で売却可能と煽っているサイトもありますので、そういう傾向の広告には、飛びつかないことをおすすめします。

    不動産が売れるのは、市況と周辺の需要供給バランスによるものであり、特定の不動産会社や担当者だから高く売れるということはないからです。

    大事なことは、市況や需要供給バランスを熟知している担当者かどうか、ということだからです。

     

    ですので、不動産査定サイトには、大きな違いはありませんが、少しだけ違いのある不動産サイトを紹介します。

     

    マンションナビ

    マンションナビも基本な方法は同じですが、違いがあるのは、インターネットの画面上で、マンション自体の平均的な査定価格が分かることです。

    マンションは、階数や面積、向きによって、価格に違いは出てきますが、平均的な査定価格が分かることで、もしユーザーのフロアが中間階数であれば、一括査定をするまでもないかもしれません。

    画面上で、概算価格を知ることはできます。

    ただし、概算価格の根拠は、過去の取引事例が元になっていますので、現在の市況が加味されていません。

    今現在の供給(売り出し数)と需要(直近半年か1年での成約数から推測)は、市況を熟知した担当者でなければ、分からないことです。

    マンションナビ

     

    ホームズ匿名査定

    ホームズという不動産サイトでは、匿名で概算査定をしてもらうことができます。

    匿名ですので、個人情報を登録する必要はありませんし、不動産情報も詳細は入力しなくても良いです。

    詳細情報がない分、査定価格は、上限と下限の価格差が非常に大きくなる傾向はあります。

    回答は、不動産会社から直接ではなく、ホームズを経由して、メールで受信する事になります。

    メールを送信してきた不動産会社の中から、選んで、実際の査定価格を教えてもらうことができます。

    メールの文面にも担当者の人柄や考え方が反映されますので、第一段階としては、有益な不動産サイトといえます。

     

     

    不動産の一括査定の手順と仕組み

    不動産査定サイトを見つけてから、査定価格の提案を受けるまでの手順と仕組みについて解説します。

    一つのサイトには、ほとんどの場合、自動的に5社ほどが査定する会社として設定されています。

    複数のサイトに登録すれば、10社以上に査定依頼をしたのと同じことが起きます。

    ご注意ください。

     

     
    不動産の一括査定サイトにログインしたら、個人情報と物件情報を入力する

    それぞれの一括査定サイトには、定型の入力フォームが設定されています。

    その提携フォームに、住所・名前等の個人情報を入力します。

    合わせて、不動産の物件情報も入力します。

     

    架空の物件情報などを入力してしまうと、査定はできませんので、ご注意ください。

    情報を入力した後、その情報はその一括査定サイトに参画している不動産会社に、有料で配信されます。

    PC画面で価格が見られると誤解している人が多いです。

    実際には、不動産査定サイトの運営会社が個人情報と不動産物件情報のワンセットで1〜2万円で不動産会社に、販売しています。

     

    また、断りもなく、勝手に個人情報が配信されているわけではありません。

    情報を入力した時、最後に「個人情報保護方針を読んで理解の上・・・」という文言が現れます。

    多くの人は、ここで個人情報保護方針をよく読まずにクリックしているものと思います。

    個人情報の扱いについての文面について、同意のクリックをすると、査定をする不動産会社に、情報を渡すことを承諾する事に、同意する事になります。

    一括査定サイトの個人情報保護方針の中には、第三者(不動産会社各社)に、この情報を提供することを了解していると書かれています。

     

     

    一括査定サイトに登録すると、不動産会社から物件情報について内容確認の連絡がある

    不動産会社の担当は、入力されている情報に間違いがないのか、また物件と依頼人の関係性が不明確な場合は、そのことについてもヒアリングをします。

     

    基本的には、名義人本人でない場合、あるいは不動産売却査定依頼について、本人が知らないという場合は、不動産売却査定を断られることになります。

     

    また、家族であるという場合も、不動産の価格を査定する立場として、名義人の知らぬところで不動産売却査定価格を提出することは多くの不動産会社は良しとしていません。

     

    世の中には、信じられないようなケースが、本当に様々にあります。

    隣地の人が何かの調査のために依頼してきたりするケースもあれば、不動産の登記名義人が知らないところで、家族からの依頼のケースもあります。

     

    ただ、多くの場合、登記名義人さん本人にもお伝えをすることなります、と伝えると、売却査定はしなくて良い、と言って終了します。

     

     

    不動産の一括査定に登録の後、机上査定の情報を受け取るか訪問査定に来てもらう

    一括査定の意思確認ができますと、机上査定か訪問査定を確認します。

    ただし、不動産売却机上査定は、一般的な相場を確認するレベルの査定です。

    不動産価格の相場を知ることと、自分の不動産売却の査定価格を知ることは、まるで違います。

    不動産には、すべて固有の状態(傷・汚れと経年劣化の状態)があります。

     

    その不動産の状態確認をしない査定方法ですので、不動産売却査定としてはほとんど意味がありません。

    また売主は、自分の住まいを平均として捉える傾向があります。

    しかし実際には、傷汚れは、家族構成と年齢構成・ペットやタバコの有無で、まるで違います。

     

    後日、訪問査定をして、内装や設備の状態が良くない場合、大きく不動産売却の机上査定価格から下がることがあります。

    ここで、机上査定と訪問査定の価格の差異がどのくらいになるのかは、全く状態によりけりです。

    ですので、一概には言えませんが、一つの目安としては、リフォームの費用額が参考になります。

     

    買主の判断がどうなるのかによりますが、もしも場所は気に入っているが、内装と設備は全部変えたいとなれば、マンションの場合で、少なくとも400万〜500万はかかります。

    選ぶ材料によっては、もっと金額は上がります。

    戸建てになれば外壁や屋根も入ってくるので、さらに大きな金額になります。

    状態が良ければ、設備は一部の交換で良いと判断するかもしれませんし

    壁と床だけ変更するレベルかもしれません。

     

    売主さんと訪問査定をする段になり、よくあるケースでは、営業に家に来られるのを避けるために、

    大体の価格がわかればいい、という売主がいます。

     

    先ほどの金額を考えれば分かる通り、机上査定では2000万と言われたが、もしかすると実際には1500万かもしれないということです。

     

    そのくらいの価格差があるのですから、実際の査定価格を知ることは大事です。

    机上査定で依頼する場合、いくら専門家であっても、見てもいない物件の金額を査定するということは、それ具合頼りないものだということを理解しておく必要があります。

    査定をしたら、売らなきゃいけない、と思い込んでいる売主もいます。

    売主には査定価格を聞いた後で、それなら売却はしないということができるのですから、心配せずに、一度はきちんと見てもらった方が良いです。

     

     
    一括査定サイトの依頼を受けた不動産会社担当の胸の内|本音は言えない

    実際には、比較される会社が複数ある場合、不動産会社担当によっては、本音を言わないケースもあります。

     

    先ほどの例であれば、机上査定で2000万と言ったが、今日見せてもらった状態からすると本音は1500万、マーケットの状況を考えれば、本当は1400万と言いたいという場合もあります。

    しかし、売主から他の会社は、2000万と言っていると聞かされると、それに合わせる可能性がかなり多くあります。

    もはや、査定ではなく、、市場のセリのようです。

     

    ですので、売主はこの場面で、価格をつり上げようと思ってはいないのでしょうけども、他の会社はこう言っているという言い方はあまりしない方が良いです。(本当の価格が分からなくなってしまいます)

    不動産会社はネット査定なので、他にも複数の会社からアプローチがあることを知っています。

    すると、結構高めに無理な価格を提示してきます。

     

    複数の会社に、会社に査定価格を聞くのは、構わないのですが、不動産会社の本音を聞くべきです。

    不動産会社の担当者は、無理している場合が多いです。ですから、本音を聞きましょう。

     

    「可能性の話はわかったので、本音ではいくらで売れると思っているの?」と聞いてください。

    おそらく、それが実体の価格です。悪くてもその価格ではきっと売れるでしょう。

    この本音を聞くことしておかない場合(この事例の場合だと)、その結果やはり2000万では

    売れないという現象が起きてしまいます。

     

    売れないことで不幸になるのは、売主だけです。

    不動産会社も売れないことは残念だと思っていますが、困ったり、不幸になったりはしません。

    思わぬ高額査定に喜ばないでください。それは不動産会社が選ばれたいと思って、本音を言わずに、

    無理している価格だからです。


     

    まとめ

    不動産査定では、一括査定から始めるのが良いです。

    ただし、注意点があります。

    不動産査定の一括査定は、高い価格を提案してくれる会社は、どこなのか、いくらなのか、という視点で考えてしまいます。

    しかし、提案される価格は、不動産会社同士の競争のための価格である可能性が高いです。

    高い価格を望む方が一括査定に興味を持たれるので、当然のことですが、競争のための価格なので、実際に売れる価格と思い込むと大失敗してしまいます。

    不動産の一括査定では、不動産会社の考え方の違いと、良い担当者と巡り合うための方法として考えるとおすすめの方法です。

     

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