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土地の価格には4つの価格があることをご存知でしょうか。

  • 土地の価格には4つの価格があることをご存知でしょうか。





    不動産の売買の基本は、土地価格にあります。

    実際の土地の売買には、当然ですが、そのまま土地価格が影響します。

    一戸建ての売買でも、新築であっても中古であっても、価格のベースになっているのは、土地価格です。

    マンションの場合でも、建物と土地が一体のものであり、少しわかりにくくなっていますが、基本的に、土地価格が高い立地に立っているマンション価格が高いことから、お分かりになると思います。

     

     

     

    わかりにくい土地の価格

    毎年、公的に発表されている土地の価格が、何種類もあることを思い出して頂けますか?

    3月の「公示地価」に始まり、7月には「路線価」、9月には「基準地価」が発表されています。

    さらに、実際に不動産売買で取引される「実勢価格」がありますし、直近の過去の傾向を表す「相場価格」まであります。

    記事のタイトルは、4つの価格としましたが、一般ユーザーが口にされる「相場価格」という価格までを含めると、5つになるのですね。

     

    この段階で、既にわかりにくくなっているのですが、現実はさらに複雑になり、市況の変化により、それぞれの価格が微妙に変動します。

    公的な価格は、それぞれ年に1回の発表であり、市況の変化が現れるには、現実に即してはいない傾向があります。

    さらに、「市況が変われば、相場が変わる」というように、あくまでも傾向としての価格は、過去の価格ですので、相場価格も現実からは、遅れて反映されていきます。

    目安には、なったとしても、あてにはならないということになってしまいます。

     

    そもそも、なぜこんなに「価格」と名前のついた「土地価格」が存在するのか、という点が問題ですね。

    実は、それぞれの価格を発表している役所と意味が少しずつ違うからなのです。

    つまり、所轄する関係各所が違うので、こんなことが起きてしまうのです。

     

    さらに深掘りしてみます。

     

     

    土地価格のそれぞれの意味

    まず、公的に発表される3つの価格について解説します。

     

     
    公示地価

    毎年3月に国土交通省が発表するのは公示地価です。

    地価公示と言ったりもしますが、動詞と名詞が逆転しているだけであって、意味は同じです。

     

    地価公示法という法律があります。

    その法律に基づいて、国の土地鑑定委員会によって決められます。

    身近な場面では、金融機関の担保評価に利用されています。

    他には、国が土地を買い上げる時(土地収用法)や、企業は所有している土地の時価評価に利用されています。

    国の土地鑑定委員会では、全国2万6000箇所(令和2年実績)の標準地について鑑定しています。

    一般的な土地売買の場面で、参考にされることは多いですが、現実には、道路1本ずれていると、土地の用途地域が異なり、再利用性が異なります。

    用途地域が異なれば、同じ住所内にある土地であっても、再利用する際の建物の大きさ制限(建ぺい率、容積率)が異なりますし、種別(一般住宅だけなのか、店舗でもいいのか)が、異なります。

     

     
    路線価

    路線価は、毎年7月に国税庁が発表します。

    実は路線価には、2種類あります。

    「相続税路線価」と「固定資産税路線価」です。

    一般的に、路線価という場合、相続税路線価のことを言います。

     

    公示地価が、全国2万6千のポイントで、土地価格を示しているのに対し、路線価は道路ごとに、面している土地の価格が決められています。

    公示地価に対して、非常に細かく決められているということです。

    路線価は、実際の売買価格と同じにはなりませんが、道路ごとに価格が決められていることから、土地売買の場面での参考値にしやすいということはあります。

    一般的に、路線価の価格は、実際の売買価格の8割ほどの価格になっている場合が多いです。

    このように、土地売買の目安にもされますが、多くの場合、相続の場面で、土地の評価を算出する際に、利用されます。

     

     
    基準地価

    基準地価は、毎年9月に、国土交通省が発表します。

    公示地価と同じように、国土交通省の名前で発表されますが、調査しているのは、地方自治体です。

     

    基準地価も、公示地価と同様に、全国2万点以上の地点の価格を決めています。

    公示地価との違いがあるのは、調査している所轄が異なることと、公示地価が都市計画内の地点を対象としていることに対し、基準地価には、都市計画区域外の地点も含まれていることです。

     

     

    現実の土地売買の場面

    公的機関が定めている土地の価格について解説しましたが、現実の土地売買の場面に、それらの価格がそのまま利用される事はありません。

    不動産仲介会社の担当者は、それらの価格をあくまでも実勢価格を判断する1つの目安として判断しています。

     

    現実の土地売買の価格、つまり実勢価格には、別の要素が関係してきます。

    現在の社会的な市況・エリア内の需要供給バランスです。

    社会的な市況とは、簡単に言えば不景気なのか好景気なのかと言うことになります。

    当然ですが、不景気=不況であれば、買い控えが起きてきます。

    しかし、好景気=好況となれば、「今買わないと損になる」という心理が働きます。

    買い控えとは、今買うと損になりそうだから、もう少し待ったほうがいい、などという心理です。

     

    そして、重要なのは、需要供給のバランスです。

    需要供給のバランスをきちんと把握している不動産会社、および担当者は少ないです。

    なぜなら、需要と供給のバランスとは、何か1つの資料を見ればわかるものではなく、いくつかのデータを複合的に判断し見極めるものだからです。

    需要と供給のバランスとは、売り出している物件の数と、買いたいと思っている人の1人のバランスです。

     

    物件の数の方が多ければ、供給が多すぎとなります。

    一つだけの土地として、どんなに魅力ある良い土地であっても、同じような良い土地が数多くあるため、相対的に価格は下がります。

    さらに、買いたいと思っている人の数が、減ってしまうと社会的市況があれば、普通の価格、つまり相場の価格ではなく、値下げをしないと売れなくなります。

     

    逆に、物件の数が少ない状況になれば、供給が不足していることになり、マイナスポイントがある土地でも早期に売れます。

    さらに、社会的市況が良いなら、相場価格よりも高くても売れます。

    これらの社会的な市況感と、需要供給のバランスをきちんと把握している不動産会社および担当者こそが、信頼できるのです。

     

     

    まとめ

    土地の価格には、4つも5つもの、土地価格があります。

    それぞれに意味があります。

    しかし、現実に、もし自分の不動産を売却する場合、あるいは購入しようとする場合は、公的機関が年に1回ずつ発表している価格では、現実的ではありません。

     

    不動産会社の信頼できる担当者を見つけて、市況感と需要供給のバランスを教えてもらうことが、現実の不動産取引には、とても重要になります。


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