不動産売買契約書の種類と特徴・トラブル回避策を解説 | 札幌市の不動産売却・売却査定ならアルクホーム

不動産売買契約書の種類と特徴・トラブル回避策を解説

不動産売買は人生における大きな取引です。
その過程で、様々な種類の契約書と向き合うことになります。
契約書の内容を正しく理解することは、トラブルを回避し、円滑な取引を進めるために不可欠です。

今回は、不動産売買契約書の種類とその特徴、それぞれの契約が必要となるケース、契約締結における注意点などを解説します。
 

不動産売買契約書の種類と特徴

売買予約契約書とは何か

売買予約契約書は、将来、不動産売買契約を締結することを約束する契約書です。
いわば「将来、この不動産を購入（売却）します」という約束を文書で確認するものです。
この契約が成立すると、将来の本契約（正式な売買契約）を締結する権利（予約完結権）が発生します。

当事者がこの権利を行使することで、本契約は自動的に成立します。
不動産売買を検討する際には、まずこの契約書から始まることが一般的です。
 

買戻特約付売買契約書の特徴と注意点

買戻特約付売買契約書は、売買契約に「売主が一定の条件で不動産を買い戻せる」という特約が付いた契約書です。
売主は、買主に対して代金や契約費用を返還することで、契約を解除し、不動産を取り戻すことができます。

ただし、この買い戻し権の行使には期限があり、最長で10年です。
この期限を過ぎると、買い戻すことはできなくなります。
買戻特約を登記しなければ、第三者に対抗できません。
 

借地権付建物売買契約書で押さえるべきポイント

借地権付建物売買契約書は、借地権（土地の賃借権または地上権）のある土地に建っている建物を売買する際に使用する契約書です。
借地権者は地主に地代を支払う義務を負いますが、地主の許可を得れば建物を売却できます。

この契約書は、借地権者と買主の間で交わされます。
借地権付の建物は、売却に制約が多く、銀行融資が受けにくい場合もあるため、注意が必要です。
 

抵当権付建物売買契約書のリスクと対策

抵当権付建物売買契約書は、抵当権（不動産を担保とする権利）が設定されている建物を売買する際に使用する契約書です。

抵当権は、通常、住宅ローンなどの借入に対して設定されます。
抵当権付きの物件の売買自体は問題ありませんが、売主のローン返済が滞ると、競売にかけられるリスクがあります。
買主は、不動産を購入できないだけでなく、既に支払った代金を失う可能性もあるため、注意が必要です。
 

通行地役権付土地売買契約書とその注意点

通行地役権付土地売買契約書は、通行地役権（他人の土地を通行する権利）が設定されている土地を売買する際に使用する契約書です。
通行地役権は、自分の土地（要役地）から公道に出るために、他人の土地（承役地）を通行する権利として設定されます。

ただし、通行地役権は登記しておかないと、承役地の所有者が変わった場合に、通行権が主張できなくなる可能性があります。
 

その他特殊な不動産売買契約書

不動産売買には、上記以外にも様々な特殊な契約書が存在します。
例えば、条件付売買契約書、共有持分の売買契約書などがあります。
これらの契約書は、取引内容や状況に応じて選択されます。
契約内容を十分に理解した上で、契約を締結することが重要です。


 

不動産売買契約書の種類別の注意点とトラブル回避策

契約書作成時の重要事項チェックリスト

契約書を作成する際には、当事者の氏名・住所、物件の所在地・面積、売買代金、支払方法、引渡し時期、所有権移転時期、瑕疵担保責任、違約金、合意管轄など、重要な事項を漏れなく記載する必要があります。
チェックリストを作成し、一つずつ確認しながら進めると、抜け漏れを防ぐことができます。
 

契約書に記載すべき事項

契約書には、売買の目的物、代金、支払方法、引渡し時期、所有権移転時期、瑕疵担保責任、解約条件、違約金、紛争解決方法などを明確に記載する必要があります。
あいまいな表現は避け、具体的な内容を記述することが大切です。
 

契約トラブルを防ぐためのポイント

契約トラブルを防ぐためには、契約書の内容を十分に理解し、疑問点があれば専門家に相談することが重要です。
また、契約締結前に物件の状況を丁寧に確認し、必要であれば専門家による調査を行うべきです。
 

専門家への相談を検討すべきケース

契約内容が複雑であったり、高額な取引の場合、専門家（弁護士や不動産会社など）に相談することをお勧めします。
専門家のアドバイスを受けることで、リスクを軽減し、トラブルを回避できます。
 

契約締結後の手続きと注意点

契約締結後は、所有権移転登記などの必要な手続きを迅速に行う必要があります。
手続きに不備があると、トラブルにつながる可能性があります。
また、契約内容に沿って、代金の支払いや物件の引き渡しを行う必要があります。


 

まとめ

不動産売買契約書には、売買予約契約書、買戻特約付売買契約書、借地権付建物売買契約書、抵当権付建物売買契約書、通行地役権付土地売買契約書など、様々な種類があります。
それぞれの契約書には、特有の特徴とリスクが存在します。
契約を締結する前に、契約書の内容を十分に理解し、必要に応じて専門家に相談することが、トラブル回避に繋がります。

契約書は、単なる書類ではなく、取引の安全性を確保するための重要なツールです。
契約締結後も、手続きをスムーズに進めることで、円滑な取引を完了させましょう。