オーバーローン確定申告で何が変わる？控除額の計算方法と注意点を解説 | 札幌市の不動産売却・売却査定ならアルクホーム

0120-288-622
mail@c21alc.com9:30~18:30

TOPページ >

新着コラム一覧 >

オーバーローン確定申告で何が変わる？控除額の計算方法と注意点を解説

オーバーローン確定申告で何が変わる？控除額の計算方法と注意点を解説

住宅ローンを組んで住まいを購入された多くの方は、毎年確定申告を通じて住宅ローン控除を受けていらっしゃるかと思います。確定申告は、納めすぎた税金を取り戻すための大切な手続きです。では、購入価格を超えるローンを組んだ「オーバーローン」の状態では、確定申告の際にどのような点が変わり、どのような影響があるのでしょうか。住宅ローン控除の計算方法に違いが生じるのか、気になる方もいらっしゃるでしょう。今回は、オーバーローンの場合の確定申告について、その仕組みと注意点をご説明します。
オーバーローン確定申告で何が変わる
オーバーローンとは、住宅を購入する際に、その物件の購入価格よりも多くの金額をローンとして借り入れることを指します。住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高に応じて一定の割合が所得税から差し引かれる制度ですが、オーバーローンの場合、この控除額の計算方法に通常とは異なる点があります。
控除額の計算方法に違いがある
通常の住宅ローンの場合、住宅ローン控除額は、その年の年末時点での住宅ローンの残高に基づいて計算されます。しかし、オーバーローンのケースでは、控除額の計算基準となる金額に上限が設けられています。具体的には、年末のローン残高が購入価格を上回っていたとしても、控除額の計算には購入価格が基準として用いられるのです。
購入価格が控除額の基準になる
オーバーローンの場合、住宅ローン控除額を計算する際の基礎となるのは、あくまで住宅の「購入価格」です。例えば、購入価格が5,000万円の住宅に対して、6,000万円のローンを組んだとしましょう。この場合、年末のローン残高が6,000万円であっても、控除額の計算は購入価格である5,000万円を基準に行われます。つまり、ローン残高が購入価格を上回っていても、控除額はその購入価格を上限として算出されることになります。

オーバーローン確定申告の注意点
オーバーローンの場合の確定申告、特に住宅ローン控除額の算出方法には、初年度と2年目以降で注意すべき点があります。
初年度の控除額算出方法
住宅ローン控除の初年度の控除額は、原則として購入価格を基準として計算されます。仮に、購入価格5,000万円の物件で、初年度の住宅ローン残高が5,900万円だったとします。この場合でも、控除額は購入価格5,000万円の1%（50万円）が上限となり、ローン残高の1%（59万円）ではありません。購入価格が控除額計算の基礎とされるため、ローン残高との関係で控除額が変わるわけではない点に注意が必要です。
2年目以降の控除額算出方法
2年目以降の住宅ローン控除額も、初年度と同様に、購入価格が計算の基礎となります。例えば、2年目にローン残高が5,800万円になったとしても、控除額は購入価格5,000万円の1%（50万円）が上限となります。通常の住宅ローンでは、ローン残高が減るにつれて控除額も減少する可能性がありますが、オーバーローンの場合は、購入価格を基準とした控除額が継続して適用されるという点が特徴です。

まとめ
オーバーローンをしている場合の確定申告では、住宅ローン控除額の計算方法が通常のケースと異なります。最も重要な点は、控除額の計算基準が住宅の「購入価格」となることです。初年度はもちろん、2年目以降も、年末のローン残高が購入価格を上回っていたとしても、控除額はその購入価格を上限として算出されます。この点を理解しておくことは、確定申告の手続きを進める上で役立ちます。ご自身の状況に合わせて正確な情報を把握するため、必要に応じて専門家にご相談ください。