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不動産売却の契約不適合責任発生の仕組みと売主が取るべき回避策とは

不動産売却の契約不適合責任発生の仕組みと売主が取るべき回避策とは

不動産売却を終えた後、予期せぬトラブルに見舞われることがあります。
特に、引き渡し後に物件に不具合が見つかった場合、売主が負うべき責任について不安を感じる方もいらっしゃるでしょう。
2020年4月の民法改正により、この責任の範囲が変更され、より注意が必要となりました。
今回は、不動産売却における契約不適合責任とは何か、どのように発生し、売主がどのようなリスクを負うのか、そしてその回避策について解説します。
不動産売却で契約不適合責任はどのように発生するのか

契約内容と異なる状態であること
不動産売却における契約不適合責任とは、売買契約で約束された物件の種類、品質、数量が、引き渡された現物と異なる場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
例えば、契約書に「〇〇仕様である」と明記されていたのに実際は異なっていたり、建物が通常備えるべき品質（雨漏りをしない、快適に居住できるなど）を備えていなかったりする場合に発生することがあります。
買主が請求できる権利があること
契約不適合責任が認められた場合、買主は売主に対して、物件を契約内容に適合した状態にするための「追完請求」（修補や不足分の引渡しなど）や、不適合の程度に応じた「代金減額請求」を行うことができます。
さらに、契約不適合によって生じた損害に対する「損害賠償請求」や、契約の目的が達成できない場合には「契約解除」も請求可能です。
瑕疵担保責任からの変更点
この契約不適合責任は、2020年4月1日に施行された改正民法で導入された制度です。
それまでの「瑕疵担保責任」では、買主が「知らなかった」隠れた不具合（瑕疵）に限定されていましたが、新制度では契約内容との不適合全般が対象となりました。
これにより、買主の権利が拡大し、売主の責任範囲がより広くなっています。

契約不適合責任で売主が負うリスクと回避策は

損害賠償や修繕費用が発生するリスク
契約不適合責任を問われた場合、売主は買主の請求に応じて、雨漏りの修繕費用や、物件の不具合によって生じた損害に対する賠償金を支払う義務を負う可能性があります。
また、不具合の程度によっては、契約解除となり、取引自体が白紙に戻るリスクも考えられます。
免責特約によるリスク軽減
売主と買主の合意があれば、契約書に「免責特約」を設けることで、売主が負う契約不適合責任の範囲を限定したり、一部または全部を免除したりすることが可能です。
ただし、売主が不具合の事実を知りながら隠していた場合や、宅建業法・消費者契約法に違反するような特約は無効となるため、注意が必要です。
買取による責任回避
不動産買取を利用すると、買主が不動産会社となるため、一般的に契約不適合責任は免責されることがほとんどです。
売却後の責任リスクをできるだけ避けたい、または早期に売却を完了させたい場合には、不動産買取は有効な選択肢となり得ます。

まとめ
不動産売却における契約不適合責任は、引き渡し後に物件の契約内容との不適合が判明した場合、売主が負う責任です。
買主は追完請求や損害賠償などを請求できる権利を持ち、売主は修繕費用や損害賠償のリスクを負う可能性があります。
しかし、免責特約の締結や不動産買取の利用といった回避策により、これらのリスクを軽減または回避することが可能です。
契約内容を明確にし、専門家のアドバイスを受けながら、安全な不動産取引を目指しましょう。