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土地売却で測量なしは可能？リスクと注意点を解説！

土地売却で測量なしは可能？リスクと注意点を解説！

土地の売却を検討される際、測量という手続きについて、その必要性や費用について疑問に思われる方もいらっしゃるかもしれません。
法的な義務ではないと聞くこともある一方で、測量を行わないことで将来的なリスクにつながる可能性も指摘されています。
ここでは、測量を実施せずに土地を売却する場合の可能性と、それに伴う注意点について、解説します。
土地売却で測量なしは可能か
土地を売却する際に、測量は必ずしも必要なのでしょうか？
という疑問をお持ちの方もいらっしゃるかもしれません。
結論から申し上げますと、土地の売却自体は測量を行わなくても可能です。
しかし、測量を実施しないことには、いくつかのリスクが伴うことを理解しておく必要があります。
具体的には、隣接地との境界に関するトラブルや、登記簿上の面積と実際の面積との間に差異が生じる可能性などが考えられます。
これらの不確定要素は、買主様にとって大きな不安材料となり、結果として売却活動に影響を与える恐れがあります。
売却は可能だがリスク伴う
測量を行わない土地売却は、「公簿売買」という形で進めることが一般的です。
これは、法務局に登録されている登記簿上の面積に基づいて売買契約を締結する方法です。
しかし、この方法では、土地の現在の正確な広さや隣地との境界線が不明確なまま取引が進むことになります。
そのため、後になって「思っていたより面積が狭かった」「境界が曖昧で近隣と揉めている」といった問題が発生するリスクが潜んでいます。
境界トラブルや面積差異の可能性
測量を行わない場合、最も懸念されるのが境界トラブルや面積の差異です。
土地の登記面積と、実際に測量した場合の実測面積は、古い測量方法や法改正の影響などにより、一致しないケースが少なくありません。
また、隣接する土地との境界線が曖昧なままでは、購入後に「自分の土地だと思っていた範囲が隣の土地だった」といった状況や、建物の壁や塀などが境界線を越えている「越境問題」が発生する可能性もあります。
買主の不安を招く恐れ
測量が実施されていない土地は、買主様にとって「大丈夫だろうか」という不安を抱かせる要因となり得ます。
特に高額な不動産取引においては、正確な面積や境界が明確であることが、取引の安心感や信頼性につながります。
測量図がないことで、買主様が取引に慎重になったり、より安心できる測量済みの物件に魅力を感じたりする可能性も考えられます。

測量なしの土地売却で注意すべき点
測量を行わずに土地を売却する場合、いくつかの点で注意が必要です。
特に、公簿売買という取引形態を選択する際には、その内容を十分に理解し、適切な対応を取ることが求められます。
登記面積と実測面積の差異
土地の登記面積は、必ずしも現在の正確な面積を示しているとは限りません。
古い測量に基づいている場合や、法改正（例えば、登記簿面積の算定方法に関する改正など）の影響で、実測面積と差異が生じていることがよくあります。
特に、相続などで長年取引されてこなかった土地や、田舎の土地などでは、この面積のずれが大きくなる傾向があります。
売却前にこの点を理解しておくことが重要です。
境界明示と越境問題
公簿売買であっても、売主には買主に対して境界を明示する義務があります。
境界標が設置されていればそれを示すことになりますが、もし境界標がない場合や不明確な場合は、新たに設置して明示する必要があります。
また、建物の一部が隣地にはみ出している（越境している）場合や、隣地の構造物が自分の土地にはみ出している場合なども、事前に当事者間で取り決めをしておかないと、後々トラブルの原因となります。
公簿売買の特約内容
測量なしで「公簿売買」として契約する場合、売買契約書には、登記簿上の面積と実測面積が異なっていたとしても、代金の増減請求やその他の異議申し立てを行わない、という旨の特約条項が盛り込まれるのが一般的です。
この特約により、面積の差異によるトラブルを法的に回避しようとするものです。
ただし、この特約があるからといって、境界問題などが全て解決するわけではありません。

まとめ
土地の売却において、測量は法的な義務ではありませんが、測量を行わないことで境界トラブルや面積の差異といったリスクが生じる可能性があります。
買主様が安心して取引を進めるためには、土地の現状を正確に把握できる測量が望ましい場合が多いでしょう。
測量なしで売却を進める際は、登記面積と実測面積の違いや、境界明示、越境問題に注意が必要です。
また、公簿売買の特約内容を理解した上で、慎重に契約を進めることが大切です。