再建築不可物件は売却できる？売却しないリスクと方法を解説！ | 札幌市の不動産売却・売却査定ならアルクホーム

0120-288-622
mail@c21alc.com9:30~18:30

TOPページ >

新着コラム一覧 >

再建築不可物件は売却できる？売却しないリスクと方法を解説！

再建築不可物件は売却できる？売却しないリスクと方法を解説！

「再建築不可物件」という言葉を聞くと、建築や増築ができないため、売却が難しいのではないかと不安に感じる方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、適切な方法を選べば、こうした物件も十分に売却の道が開けます。
そのまま所有し続けることによるリスクや、売却が困難とされる理由を知り、ご自身に合った売却方法を見つけることが大切です。
今回は、再建築不可物件の売却について、その可能性、リスク、そして具体的な方法を解説します。

再建築不可物件は売却できるか

再建築不可物件の売却は可能

「再建築不可物件」と聞くと、売却が不可能だと感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、実際には売却は可能です。
ただし、一般的な物件と比較して制約が多いため、買い手を見つけるのが難しい場合もあります。
それでも、適切なアプローチをとることで、売却を実現することは十分に可能です。

売却しないリスクは大きい

再建築不可物件をそのまま所有し続けることには、いくつかの大きなリスクが伴います。
まず、建物の老朽化が進んだ場合、倒壊の危険性があり、周辺に被害を及ぼした際には損害賠償を請求される可能性も否定できません。
また、適切に管理されていない空き家とみなされた場合、「空家等対策特別措置法」に基づき、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる「特定空家」に指定されるリスクがあります。
これらのリスクを回避するためにも、早めに売却を検討することが賢明です。

売却が難しい理由

再建築不可物件が一般市場で売却しにくいとされる主な理由は、建築基準法上の「接道義務」などの規定を満たしていないため、建物の新築・増築・改築ができない点にあります。
これにより、購入希望者は既存の建物をそのまま利用するか、大規模なリフォームが必要になるため、購入時の住宅ローンが利用しにくいという問題も生じます。
金融機関から担保価値が低いと判断されがちで、融資が受けられない、あるいは金利が高くなる傾向があるため、現金購入者以外には検討されにくいのです。
さらに、2025年4月からの建築基準法改正（4号特例の縮小）により、リフォームの際の建築確認申請がより厳格化され、大規模な修繕や模様替えのハードルが高くなるため、物件によっては今後さらに売却が難しくなる可能性も指摘されています。

再建築不可物件を売却する方法

再建築可能にして売却する

再建築不可物件を、建築可能な状態に戻してから売却する方法です。
これにより、一般的な物件と同様の市場価格での売却や、買い手の選択肢を広げることが期待できます。
主な方法としては、敷地が道路に接する間口を広げる「セットバック」や、隣地の一部を購入して敷地を広げる方法があります。
また、特定の条件を満たす場合に、行政から例外的な許可を得て再建築可能とする「接道義務の特例許可」といった方法も考えられます。
これらの方法は、不動産としての価値を高められる可能性がある一方で、専門的な知識や多額の費用、長い時間を要することが少なくありません。
ご自身の物件がこれらの条件に合うか、専門家への相談を推奨します。

＊再建築不可のまま売却する

再建築可能にするための手間や費用をかけず、現在の状態のまま売却する方法です。
特に、早期売却や手間を省きたい場合に有効です。
需要の高い立地や良好な物件状態であれば、そのまま売却できる可能性もあります。
しかし、一般的に再建築不可物件は、通常の物件の相場の5割から7割程度、場合によってはそれ以下で取引されることもあります。
より確実な方法としては、不動産会社に「買取」を依頼することが挙げられます。
買取であれば、一般市場での買い手探しに時間をかける必要がなく、比較的短期間で現金化が可能です。
また、契約不適合責任（引き渡し後に物件の不具合が判明した場合の売主の責任）を免責としている買取業者を選べば、老朽化が進んだ物件でも安心して売却できます。
その他、隣地の所有者に買い取ってもらう方法や、仲介業者を通じて一般の買い手を探す方法もありますが、再建築不可物件の場合、買い手が見つかりにくい、あるいは条件交渉が難航するケースも想定されます。

まとめ

再建築不可物件は、建築や増築に制限があるため売却が難しいと思われがちですが、適切な方法を選べば売却は可能です。
そのまま所有し続けると、建物の老朽化による倒壊リスクや、空き家とみなされた場合の固定資産税の増額など、大きなリスクを伴うことがあります。
売却方法としては、セットバックや隣地購入などで再建築可能にしてから売却する方法や、そのままの状態で売却する方法があります。
特に、早期現金化や手間を省きたい場合は、不動産会社への買取依頼が確実な選択肢となります。
ご自身の状況に合わせた最適な方法を見つけることが重要です。