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マンションを売却するか賃貸に出すか!賃貸に出す場合リスクがある

  • マンションを売却するか賃貸に出すか!賃貸に出す場合リスクがある








     

    所有しているマンションを売却しようか、という場面には、賃貸に出す事と迷われる方がいます。

    迷っている方に申し上げたい。

    売却するのが正しい選択とはいいません。

    しかし、賃貸に出すことには、リスクがありますので、覚悟が必要です。


     

     

    マンションを売却するか賃貸に出すか

    例えば、会社員に転勤の辞令がでたとき、今ならテレワークで都心から離れ郊外での生活をのぞむとき。

    マンション購入時には、想定していなかった「売却」か「賃貸」かを迷うときだと思います。

     

     
    マンションを売却か賃貸!どっちがいいのか?比較

    売却と賃貸のどっちがいいのかは、個人の判断基準によりますので、一概には言えません。

    ただし、後悔をしないように、メリットとデメリットを整理しておき、判断することをおすすめします。

     

    マンションを売却する場合のメリット

    1. 次の土地に引っ越した後で、マンションを購入したいと考えたときに、普通に住宅ローンを利用して、マンションを購入することが出来る。
    2. 売却すれば、住宅ローンが整理されることになり、後をひかずにすむ。
    3. もし、買った価格と売った価格の差額が、プラス(利益)になったときに、税金のマイホーム特例を受ける事が出来る。

     

    マンションを売却する場合のデメリット

    1. 購入時に色々と検討して、せっかく買ったという残念な思いが残る
    2. 売れる話が成立するまで、ドキドキが続く
    3. 買主との売買契約がまとまれば、仲介手数料が発生する

     

    マンションを賃貸に出す場合のメリット

    1. 順調に売却が出来るか、などについてドキドキすることが無い
    2. 売却するかどうかの決断を先延ばしに出来る
    3. 賃貸の収入が入ってくる。賃貸経営者になる。
    4. 賃貸経営によって、経費を申告することで節税効果があります。

     

    マンションを賃貸に出す場合のデメリット

    1. もしも、貸してることが銀行に知られると、ローン残高の一括請求を受ける可能性がある。あくまでも自分自身が居住するためのローンの契約であり、貸していたことが金融機関にバレると、約束違反をしている事になります。(事実として、あります)
    2. 転居先で、マンション等を購入したいという気持ちになっても、住宅ローンの利用が出来ない可能性がある。(住宅ローンは、自分自身が住むための物件のローン。貸している場合は、金利が高いアパートローンが適用される、きげんのりえきのしょううう)
    3. 賃貸入居者付きの売却は、買った人は住めないので、事業用として安い価格でしか売れない。
    4. 一旦貸してしまうと、借主の都合で賃貸借契約が解除されない限り、ずっと貸すことになる。(賃貸借契約は、貸主の都合で途中解約は出来ません。売却のための途中解約は、出来ません。)更に、サブリースという家賃保証付きの契約を不動産会社と結ぶと、数年後の売却は非常に困難になります。
    5. 数年後に、やはり売却しようとしたときに、売却に関してのマイホーム特例を受ける事が出来ないため、不動産譲渡所得税が発生する可能性が高い。(事業用物件としての売却になる)
    6. 居住用物件の相場価格と事業用物件の相場価格は、別の価格帯であり、居住用の相場の方がはるかに高いです。つまり、賃借人付のマンションは、安くないと売れません。
    7. 売買のように、金額が大きい仲介手数料がかかることはありませんが、管理会社に、物件の大家として管理手数料や維持費の負担が、ずっと続く。
    8. 毎月の賃料収入は発生するものの、固定資産税等の税金や修繕積立金の負担を差し引くと賃料収入の利益は、差ほど大きくない。
    9. 賃借人は、出入りする前提で考える必要があります。退出後、すぐに次の賃借人が決まることは、都合良く発生しないため、無収入の期間がある前提の覚悟が必要。
    10. 貸しているマンションにかかる修理費用は、基本的に大家が負担するもの。
    11. 退室時には、壁床のリフォームを大家が行います。また、次の賃借人が決まったときには家賃の3〜4ヶ月分を賃貸不動産会社に支払う必要がある。

     

    おすすめしないのは、マンションの売却と賃貸を並行して進める方法

    色々と考えた結果、販売活動と賃貸物件としての募集を並行して進める場合があります。

    それは、仲介会社の立場でいえば、おすすめしません。

    転居後の未来を想像せずに、目先のことだけで、決まった方ですすめようという考え方では、数年後の後悔は明白です。

     

     
    賃貸に出すとマンションを売却するときの税金は事業用として課税される

    賃貸にしたマンションを売却するときの税金は、事業物件の売却として課税されます。

    また、減価償却の耐用年数が、居住用物件よりも短くなり、年ごとの償却分が増えます。そのため、課税所得の計算をする際に、減価償却分が増えて、課税所得は減らない事になり、算出される税金は高くなります。

     

    前述しましたが、居住しているマンションを転居すぐに売却する(転居後2最大3年以内)場合、マイホームとして認められます。そして、マイホーム特例を受けることができます。マイホーム特例を受けることができ、3000万円の特例を受けられますので、単純に言えば売却した価格から、3000万円を差し引き、減価償却後の購入時価格を差し引いて、利益が出れば、課税されます。

     

    また、減価償却の金額を計算する際の償却期間が違います。マンションの構造は通常、鉄筋コンクリート造です。鉄筋コンクリート造で事業用物件(賃貸物件)の場合、耐用年数は47年で計算します

    次に非事業用として計算するときは、70年で計算します。非事業用の耐用年数で計算できる方が当然有利になります。



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