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相続した不動産を売却する｜税金の特例を受けられるか

世の中が、少子高齢化の時代になってから、約30年の月日が流れ、親の不動産を相続し、売却するというケースが増えるようになりました。

少子化現象に注目が集まり始めたのは、1989年の出生率が1.6を切った（1.57）頃です。

親が残した不動産を空き家のままで保存しておくことも、空家対策特措法（平成26年施行）により、出来なくなりました。

当ページでは、相続不動産の売却時の税金について、受けられる特例について解説します。




 

相続した不動産を売却する｜税金の特例を受けられるか

不動産売却の税金については、売却時の価格から、買った時の価格（建物の場合は、減価償却分を差し引いて）を差し引き、売却に伴ってかかった諸々の経費を諸経費として差し引いた残りの金額を課税所得として、譲渡所得税と住民税が課税されます。

売却価格と購入時の価格を比べて、売却価格の方が安いとしても、建物の方が耐用年数に応じた減価償却分を差し引くことになりますので、安心はできません。

相続不動産の売却では、譲渡所得税が課税されるケースは、少なくありません。

ですので、税金の特例を受けられるかどうかで、納税額は大きく変わります。


 

売却した不動産に子供が住んでいた場合と特別控除

相続人である子供がマイホームとして住んでいた場合、特例が受けられます。

子供は、住んだまま相続し、売却時まで自宅用として居住していた場合は、3000万円の特別控除の特例が受けられます。（貸した後に売却する場合は、対象外）

居住していなかった場合、3000万円の特別控除は受けられません。

ただし、一定の条件（1981年5月以前に建築され、親が一人で住んでいた、マンションではないこと　）には、2023年12月31日までに売却した場合には、空き家の3000万円特別控除の特例を受けることができます。

ただし、相続から3年以内に売却することや、建物がある場合は耐震基準をクリアしている必要などの諸条件があることに、注意が必要です。

この年代の建物は、耐震基準をクリアしていないことが考えられるケースが多いので、解体してから売却することが、前提となっている特例とも言えます。

また、3000万円特別控除が受けられない場合、課税される可能性がありますが、親が購入した時の契約書か領収書があれば、取得時の金額を売却額から引くことができます。

もし、契約書や領収書がない場合、取得費は売却時価格の5％とすることが決められていますので、譲渡所得税がかかる可能性は高まります。

短期譲渡か長期譲渡かで税率が大きく異なる

所有期間は5年を境に短期譲渡と長期譲渡に分かれます。

所有期間は、親が取得した時期の年数を通算できます。

ですので、多くの場合は、長期譲渡になる場合が多いですが、最近は定年後に不動産の取得をするケースもありますので、注意が必要です。

短期譲渡の場合、所得税は30％、住民税は9％が適用されます。

長期譲渡の場合は、所得税が15％、住民税が5％になります。

また、2037年までは、復興特別所得税が加算されます。（所得税額の2.1％）

相続税加算の特例の期限｜相続した不動産を売却するのが3年以内なら

相続の時に、相続税を支払っている場合、相続税のうちの一定額を、取得費に加算し、課税所得を小さくできます。

相続人が相続税を払っていることと、相続から正確には、3年10ヶ月以内に、売却することが条件です。

期限があることに注意です。

相続した不動産の売却した際の税金の計算に関連し知っておくべきこと

不動産を相続する際に、考えるべき税金は、相続税と売却益に関する不動産譲渡税です。

相続税について、他のページでも解説していますので、当ページでは、相続不動産の売却に関する税金にフォーカスし、解説します。

基本的な不動産売却に関する税金の解説は別のページで、解説しています。

相続した不動産についても、売却する際の税金について、基本的には、大きく変わるものではありません。

相続した不動産売却の税金についてのポイントは、親が購入したときの契約書の有無かもしれません。

被相続人が亡くなる日まで、同居していれば別ですが、一般的には、相続人は子供の頃に住んでいた家かもしれませんが、多くの場合、実家から独立して別の家に居住しています。

つまり、相続人にとって、マイホームではないので、自分自身の居住用物件の売却時の税金計算に使えるマイホーム特例が使えません。

マイホーム特例が使えないということは、3000万円の特別控除の対象外ということです。

相続した不動産売却の税金（譲渡所得税・住民税）計算では取得費が重要

不動産売却の税金の計算では、次の点がポイントになります。

1）購入時はいくらだったのか？（取得費）

2）今回の売却価格はいくらなのか？

3）売却にかかった諸費用はいくらなのか？（仲介手数料やリフォーム費用など）

4）建物については、購入時価格から減価償却分を差し引く必要があります。

今回の売却価格から、購入時の取得費（減価償却分を差し引く）を引き算し、全ての手続きに要した諸費用も引き算した残り金額が、売却時の税金、つまり不動産譲渡所得税（及び住民税）の課税対象額です。

ですので、課税対象額の計算をして、利益が出ていなければ、税金はかかりません。

そして、次に相続した不動産の売却の場合ですが、親が不動産を購入した時期が古すぎて、売買契約書がないために、取得費が不明の場合があります。

これが大変なのです。

いくらで購入したのか、取得費の証明には通常、売買契約書か、当時の領収書をエビデンスとします。

このエビデンスが見つからない場合、法律では、今回の売買価格の5％を取得費とすることができるとされています。

つまり、粗利が95％であり、諸費用等を差し引いても、課税対象額はかなりの金額が残り、所得税の金額はそれなりになります。

相続不動産の売却を考えると、共有はやめたほうがいい

両親が亡くしてしまい、残された遺族が兄弟姉妹だけになってしまっている場合に、「共有」にする方が多いように感じます。

遺産分割について、現金等と違い、不動産は時価であるため、ひとまず共有にしてしまうのかもしれませんが、共有にすると、未来に問題を残す可能性があります。

もし、共有にする場合は、なるべく早めに売却を進めたほうが良いです。

共有は、一言で言えば、将来親族間で揉める材料が残る可能性があるということです。

共有という所有権が、将来揉める可能性がある理由は、売却に関して、共有者全員の同意が必要だからです。

相続人も高齢化が進む、いずれ自分自身が被相続人の立場になる場合も当然あります。

その場合、共有物件の所有権は、配偶者ではなく、子供に代襲相続として引き継がれます。

いざ、売却をしようと、共有者の意見が揃う時が来た時に、その中に代襲相続人が入っていると、なかなか全員の合意が得られない場合が実在します。

また、外国に転居している場合も、非常に悩ましい状況になります。

ですので、相続人が元気なうちに、なるべく早めに売却を進めるほうが、トラブルに発展する可能性や時間の浪費が少なくなります。

相続した不動産の売却についての手続き

相続財産の売却の手続きで、注意することは、遺産分割協議です。

協議内容は、口約束ではなく、資格あるもの（司法書士か弁護士）により作成され、相続人全員の同意（署名と捺印）が必要になります。

そして、その後に、不動産は相続人の名前で、登記される必要があります。

具体的な売却の手続きは、新たな買主の名前に、所有権移転登記される前までに、遺産分割協議書による相続人の名前で登記がなされていれば良いです。

ですので、売却のための査定や買主の募集活動は、遺産分割協議書の作成前から、開始することができます。

ただし、仮に話が進んで、買主と売買契約を締結する場合には、特約事項として、遺産分割協議書により、相続人への登記がなされない場合、売買契約は無効となる旨を記載する必要があります。

まとめ

例えば、父親が亡くなったあと、母親が生存している場合、残っている場合、母親にそのまま住んでいてほしいと考えます。

しかし、兄弟姉妹で相続する場合は、不動産を共有で相続されることは、お勧めしません。

代襲相続まで拡大してくると、いざ売却する時に、なかなか全員の同意を得ることができず、相続トラブルに発展する可能性が大きくなります。