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相続不動産を現金化するメリット・デメリットとは？注意点や税金も解説

相続不動産を現金化するメリット・デメリットとは？注意点や税金も解説

相続した不動産は、その物理的な特性から、相続人同士で公平に分けることが難しい場合が多く、しばしば遺産分割における悩みの種となります。
どのように扱えば良いか、悩まれる方も少なくありません。
こうした不動産を「現金化」するという選択肢は、複雑な状況を打開し、相続財産を有効活用するための一つの有効な方法となり得ます。
今回は、相続不動産を現金化することのメリット・デメリット、そしてその際に知っておくべき注意点について解説していきます。

相続不動産を現金化するメリットデメリットは

相続不動産を現金化するメリット

相続した不動産を現金化することで、いくつかのメリットが期待できます。
まず、物理的に分割しにくい不動産を現金に換えることで、相続人一人ひとりが受け取る金額を明確にでき、遺産分割がスムーズに進みやすくなります。
また、まとまった現金が手に入ることにより、生活費への充当、株式や債券といった金融商品への投資、あるいは住宅購入の頭金など、多様な用途に活用することが可能になります。
さらに、相続財産の総額によっては相続税の支払いが発生しますが、不動産を現金化していれば、その売却益の中から相続税を支払うための経済的余裕が生まれます。

相続不動産を現金化するデメリット

一方で、相続不動産を現金化することにはデメリットも存在します。
不動産は相続税の評価額が市場価格よりも低く抑えられる傾向がありますが、現金は額面がそのまま評価額となるため、現金化して相続する方が相続税の負担が高くなる可能性があります。
また、不動産を所有していれば得られたであろう賃貸収入などの収益機会を失うことになります。
さらに、不動産市場の価格は経済状況などによって常に変動するため、売却のタイミングを誤ると、本来得られたはずの利益を得られず、損をしてしまうリスクも考慮しなければなりません。
特に、相続税の支払いが迫っている場合などは、焦って売却すると不利な条件での取引になりかねません。

相続不動産を現金化する際の注意点は

相続不動産を現金化する手続きの流れ

相続した不動産を現金化する一般的な方法である「換価分割」では、まず相続人の確定と遺産分割協議を経て、代表相続人の選定や売却益の分割割合を定めます。
次に、相続開始から原則3年以内に行う必要がある相続登記（名義変更）を行います。
その後、不動産会社に仲介を依頼し、物件の調査や販売価格の決定、買主募集を経て、売買契約を締結します。
契約内容に沿って、遺品整理や建物の解体といった売主の義務を履行した後、物件の引き渡しと決済（所有権移転登記と代金の支払い）が行われます。
最終的に、得られた代金を相続人の間で合意した割合に従って分配することになります。

相続不動産を現金化する際の税金

相続した不動産を現金化する際には、いくつかの税金が発生します。
まず、相続登記の際にかかる「登録免許税」があります。
次に、売買契約書に貼付する「印紙税」も必要です。
さらに、不動産を売却して得られた利益には「所得税」と「住民税」が課税されます。
これは「譲渡所得」とみなされ、売却額から取得費や譲渡費用などを差し引いた金額に対して税率が適用されます。
特に、不動産を所有していた期間によって税率が大きく異なりますが、相続した不動産の場合、被相続人の所有期間を引き継ぐことができるため、実質的に長期譲渡所得として扱われ、税負担が軽減されるケースもあります。
また、一定の要件を満たし、相続開始から3年以内に売却した場合に利用できる「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」など、節税につながる制度もあります。

まとめ

相続した不動産を現金化することは、遺産分割の円滑化や相続税の納税資金確保といったメリットがある一方で、相続税負担の増加や売却タイミングの難しさといったデメリットも存在します。
手続きの流れや、登録免許税、印紙税、譲渡所得税などの税金についても正しく理解しておくことが不可欠です。
特に、被相続人の所有期間を引き継げることで税負担が軽減されるケースなど、専門的な知識が求められる場面もあります。
計画的に進めるためには、不動産会社などの専門家への相談も有効な手段となるでしょう。