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実家を譲渡する際の税金と特例とは？知っておくべきポイントを解説

実家を譲渡する際の税金と特例とは？知っておくべきポイントを解説

実家を相続し、その売却を検討する際、多くの人が「税金」について不安を感じるものです。
しかし、その不安を軽減できる特例制度が複数存在することをご存知でしょうか。
今回は、実家を譲渡する際に知っておきたい税金の種類と、利用できる可能性のある特例について解説します。

実家を譲渡する際の税金は

実家譲渡で発生する税金の種類

実家を譲渡する（売却する）際には、いくつかの税金が発生する可能性があります。
主なものとしては、相続した実家を自分の名義に変更する際に課される「登録免許税」、売買契約書を作成する際に課される「印紙税」、そして実家を売却して利益が出た場合に課される「譲渡所得税（および住民税）」が挙げられます。
また、実家を相続した時点で、遺産総額が基礎控除額を超える場合には「相続税」が課されることもあります。
これらの税金は、それぞれ課税されるタイミングや計算方法が異なります。

相続税や登録免許税などの課税

相続した実家を売却する前に、まず検討すべきは相続税や登録免許税です。
相続税は、相続した財産の合計額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合に課税されます。
実家だけでなく、預貯金や株式なども含めて計算されます。
一方、登録免許税は、相続した実家を自分の名義に変更する「相続登記」を行う際に発生します。
これは、不動産の所有権移転登記にかかる税金で、固定資産税評価額に一定の税率（通常0.4%）をかけて計算されます。
司法書士に依頼する場合、別途手数料もかかります。

譲渡所得税の計算方法

実家を売却して利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得は、「売却価格」から「取得費（購入代金、建築費、設備費、リフォーム費用などから減価償却費相当額を差し引いた額）」と「譲渡費用（仲介手数料、登記費用、広告費など）」を差し引いて計算されます。
譲渡所得税の税率は、実家を所有していた期間によって異なります。
所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、長期の方が税率は低くなります。
相続した不動産の場合、被相続人が取得した時期を引き継ぐことができます。

実家譲渡で利用できる特例とは

居住用財産を譲渡する際の控除

マイホームなどの居住用財産を売却した場合、一定の要件を満たせば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」などを利用できることがあります。
これは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度で、適用できれば税負担を大幅に軽減できる可能性があります。
例えば、相続した実家に相続人自身が住んでおり、一定の要件（居住しなくなってから3年を経過する日の属する年の年末までに売却するなど）を満たす場合に適用が検討できます。

空き家となった実家を譲渡する特例

相続した実家が空き家になっており、一定の要件を満たす場合に適用できるのが「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。
この特例により、譲渡所得から最高3,000万円まで控除することができます。
適用を受けるためには、家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと、相続開始の直前まで被相続人が居住していたこと、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、売却代金が1億円以下であることなど、複数の要件を満たす必要があります。

取得費加算の特例

相続した財産を売却した場合に利用できる特例として、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算の特例）」があります。
これは、相続税額のうち一定の金額を、譲渡した不動産の取得費に加算できる制度です。
この特例により譲渡所得が減額され、結果として譲渡所得税の負担を軽減できます。
適用を受けるには、相続または遺贈により財産を取得した相続人であり、相続税が課税されて納税していること、そして相続税の申告期限の翌日から3年を経過する日の属する日の翌日までに売却していることなどの要件を満たす必要があります。

まとめ

実家を譲渡する際には、譲渡所得税をはじめとする様々な税金が発生しますが、適用できる特例制度を活用することで、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。
特に、居住用財産に関する控除や、空き家となった実家に対する特例、取得費加算の特例などは、条件を満たせば有効な節税策となります。
これらの特例にはそれぞれ適用要件が定められているため、ご自身の状況に合わせて、不動産や税務の専門家にも相談しながら、適用可能な制度を慎重に検討することが重要です。