マンション売却の減価償却とは？必要性と計算方法を解説 | 札幌市の不動産売却・売却査定ならアルクホーム

0120-288-622
mail@c21alc.com9:30~18:30

TOPページ >

新着コラム一覧 >

マンション売却の減価償却とは？必要性と計算方法を解説

マンション売却の減価償却とは？必要性と計算方法を解説

マンションを売却する際、税金計算において「減価償却」という言葉を目にすることがあります。
これは、建物の経年劣化による価値の減少を会計上考慮する手続きであり、売却益から差し引かれる「取得費」の計算に深く関わってきます。
建物の価値がどのように計算され、それが最終的な税負担にどう影響するのか、その仕組みを理解することは、スムーズな売却手続きのために重要です。

マンション売却で減価償却はなぜ必要

譲渡所得計算に必要

マンションを売却した際に発生する利益（譲渡所得）にかかる税金を計算する上で、減価償却は欠かせない作業です。
譲渡所得は、売却価格から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いて算出されます。

建物の価値減少を費用計上

減価償却とは、建物の購入にかかった費用（取得原価、）を、建物の使用可能期間にわたって分割し、会計上の費用として計上していく会計処理のことです。
これは、建物が経年により劣化し、その価値が減少するという考え方に基づいています。
ただし、減価償却の対象となるのは建物のみで、土地は対象外となります。

取得費の算定に影響

譲渡所得の計算における「取得費」は、土地の購入代金、建物の購入代金から減価償却費を差し引いた金額の合計で構成されます。
すなわち、建物の減価償却額が大きいほど、取得費は減少し、結果として譲渡所得が大きくなり、税額が増える可能性があり。
逆に、減価償却を正しく計算することで、取得費を適正に算定し、税負担を把握することができます。

マンション売却の減価償却計算方法

居住用と事業用で計算式が異なる

マンションを売却する際の減価償却費の計算方法は、そのマンションを「居住用」として使用していたか、「事業用」として使用していたかによって異なります。
それぞれで適用のルールや計算式が定められています。

マイホームは建物購入価額が基準

ご自身が住んでいたマイホーム（居住用）の場合、減価償却費は主に建物の取得価額を基に、計算されます。
具体的な計算式は、「建物の取得価額×償却率×経過年数」となります。
ここでいう「経過年数」は、購入してから売却するまでの所有期間を指し、建物の築年数とは異なります。
償却率は、建物の構造（木造、鉄骨造、RC造など）によって定められています。

事業用は耐用年数や使用月数が基準

一方、賃貸物件として運用していた事業用マンションの場合、計算方法は異なります。
取得時期によって計算式が若干変わりますが、基本的には「建物購入価額×償却率×事業用として使用した月数÷12」といった形で計算されます。
ここで用いられる「償却率」は、建物の法定耐用年数に基づいて、決まります。
また、「事業用として使用した月数」は、実際に賃貸などの事業に使用していた期間を指します。

まとめ

マンション売却における減価償却計算は、譲渡所得税を適正に算出するために不可欠なプロセスです。
建物の経年による価値減少を会計上の費用として計上するこの手続きは、売却価格から差し引かれる取得費を変動させ、結果として税負担に影響を与えます。
特に、マイホームのような居住用と、賃貸物件などの事業用では、減価償却の計算方法が大きく異なるため注意が必要です。
ご自身のケースに合わせた正確な計算を行い、税金について理解を深めることが大切です。