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中古マンション価格はなぜ下落するのか？金利上昇と物件の質による格差を解説

中古マンション価格はなぜ下落するのか？金利上昇と物件の質による格差を解説

近年、一部で価格上昇が続いていた中古マンション市場に、価格変動の兆しが見え始めています。
これまで堅調に推移してきた価格も、経済情勢の変化や金利動向の影響を受け、その動向が注目されています。
なぜ価格に変化が生じているのか、そして今後の市場はどのように推移していくのでしょうか。
中古マンションの購入や売却を検討する上で、その背景を理解しておくことは、賢明な判断を下すために不可欠です。

中古マンション価格はなぜ下落するのか

物価上昇と賃金の乖離が影響

近年の物価上昇は顕著ですが、それに比べて実質賃金の上昇は鈍い状況が続いています。
多くの世帯で収入の増加が物価上昇に追いついていないため、住宅ローン返済に充てられる予算の増加が期待しにくくなっています。
この賃金と物価の乖離は、中古マンション市場における実需層の購買力を低下させる一因となり、価格の急激な上昇にブレーキをかける要因となっていると考えられます。

金利上昇が住宅ローン負担を増加

日銀による金融政策の変更に伴い、住宅ローン金利、特に変動金利の上昇が現実となりつつあります。
変動金利を選択する住宅ローン利用者が多い中で、金利の上昇は月々の返済額を増加させ、購入者の負担を直接的に増大させます。
仮に金利がわずかに上昇しただけでも、住宅ローンで借り入れられる金額には数百万単位の差が生じることが試算されており、予算内で購入できる物件の選択肢が狭まることにつながります。

実需物件の価格調整局面入り

こうした賃金上昇の鈍化や住宅ローン金利の上昇といった要因は、特に一般の購入者層である実需物件において、価格の調整局面を招いていると見られています。
これまで、一部のマンションは価格を上げ続けてきましたが、無理のない範囲で住宅を購入しようとする実需層の需要には限界があります。
その結果、市場全体としては、過熱気味だった価格が、より現実的な水準へと見直される動きが出ていると言えるでしょう。

中古マンション価格の下落に格差は生じるのか

都心部と郊外で価格動向に差

中古マンション市場全体で価格下落の傾向が見られる一方で、地域による価格動向の差は拡大しています。
具体的には、東京23区や大阪市といった都心部では、依然として価格の上昇率が拡大したり、価格が維持されたりする傾向が見られます。
これは、都心部の物件が富裕層や投資家の需要、限られた供給量、そして金利上昇の影響を受けにくいといった特性を持つためです。
対照的に、郊外や実需層中心のエリアでは、価格調整が進みやすくなる傾向があります。

物件の質が価格維持の鍵

都心部の中でも、さらなる格差が生じています。
資産価値を維持しやすい、あるいは上昇しやすい物件は、その「質」に大きく左右されます。具体的には、利便性の高い立地、良好な管理状態、希少性の高い設備やデザインを持つ物件などが挙げられます。
これらの「質」の高い物件は、需要が底堅く、価格の下落が限定的であるか、あるいは上昇を続ける可能性があります。
一方で、そうした条件を満たさない多数の物件は、相対的に価値が下落していく可能性が高いと考えられ、物件の質による価格の二極化が進むと予測されます。

まとめ

近年の経済情勢の変化、特に物価上昇と実質賃金の乖離、そして住宅ローン金利の上昇は、中古マンション市場に価格変動をもたらしています。
これにより、実需物件を中心に価格調整の局面が見られます。しかし、市場全体が均一に下落しているわけではなく、都心部や、立地・管理状態などの「質」が高い物件は価格が維持・上昇する一方、それ以外の物件や郊外エリアでは価格下落が進むという、顕著な格差が生じています。
今後もこの格差は拡大していく可能性があり、物件選びにおいては、地域や個々の物件の特性を慎重に見極めることが重要となるでしょう。