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住まなくなった実家は売るべき？相続すべき？選択肢のすべて

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    実家の相続や売却に際して、相続や土地活用に関心のある方々は、不安を感じることが多いです。
    住まなくなった実家をそのまま相続すると、思わぬリスクや負担が発生する可能性があります。
    一方で、賢明な選択をすれば、実家を上手に手放せることもあります。
    本記事では、空き家となった実家の相続と売却に関する注意点と、賢い戦略についてご紹介します。


     

    □住まなくなった実家を相続するデメリット

    1:相続税負担の増加

    住んでいない実家を相続すると、小規模宅地等の特例が適用されず、相続税の負担が大幅に増える可能性があります。
    この特例は、被相続人と同居していた土地の評価額を最大80％減額できる制度ですが、別居の子が相続する場合は適用外となります。
    減額されない分、課税対象額が増えるため、相続税の節税効果を得られないません。

    2:固定資産税と管理コストの永続的な発生

    実家を所有する限り、建物や土地の固定資産税を毎年納め続ける必要があります。
    また、定期的なメンテナンスを怠ると不動産が劣化するため、自ら足を運ぶか管理会社に委託するなどの手間とコストも永続的に発生します。
    放置すればするほど、維持費と管理費は膨らんでいきます。

    3:特定空家のリスクとペナルティ

    適切な管理がされない空き家は、倒壊や火災、不法投棄などの危険性が高まります。
    自治体から特定空家等に指定されると、改善命令や勧告、最悪の場合は行政代執行を受ける可能性もあります。
    また、指定を受けた所有者には、罰金が科せられることもあります。

    4:更地にした場合の税負担増

    古い建物を解体して更地にすると、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税負担が最大6倍に跳ね上がります。
    解体費用もかかるため、更地のまま長期間所有するのは得策とはいえません。

    5:老朽化に伴うトラブルの可能性

    管理の行き届かない空き家は、外観の悪化や不審者の侵入など、近隣住民とのトラブルを招きやすくなります。
    倒壊のリスクもあるため、所有者の管理責任が問われる事態になりかねません。

    このように、住まない実家の相続には、税負担や管理コストの増大、ペナルティのリスク、トラブルの可能性など、さまざまなデメリットが伴います。
     

    □実家の賢い手放し方

    1:建物付きか更地かを比較検討

    古い建物はそのまま売却するよりも、更地にして土地の価値を高めた方が買い手がつきやすい傾向にあります。
    ただし、解体費用が数百万円かかるほか、更地にした場合は固定資産税が上がるデメリットがあります。

    一方、建物付きで売却すれば解体費用は不要で、更地よりも固定資産税を抑えられます。
    ただ、木造住宅の資産価値は築20年でゼロに近づくといわれており、建物付きでは買い手が限られ、売却価格も下がりやすいです。

    2:国への譲渡制度の活用を検討

    2023年4月からスタートした相続土地国庫帰属制度は、相続したくない土地を国に譲渡できる新制度です。
    引き取り手が国なので安心できる上、土地のみを譲渡できるため、他の相続資産を手放す必要がありません。
    ただし審査があり、譲渡できない可能性もあります。
    また、更地にする必要があり、審査手数料や10年分の管理費の一括払いなど、一定の負担も生じます。

    3:賃貸活用で収入を得る

    実家を売却せずに賃貸に出せば、家賃収入を得られるメリットがあります。
    リフォーム、入居者の募集や管理などの手間はかかりますが、収益物件として長期的に活用できる可能性があります。
    一方で、入居者とのトラブルや建物の老朽化対策など、オーナーとしての責任も発生します。

    状況に応じて、売却、国への譲渡、賃貸活用など、実家の賢い手放し方を検討することが肝要です。
    目先の負担だけでなく、長期的な収支や手間なども考慮に入れましょう。


     

    □まとめ

    住まなくなった実家の相続には、税負担の増加や管理コストの永続的な発生、特定空家のリスク、老朽化によるトラブルの可能性など、さまざまなデメリットがあることがわかりました。
    一方で、更地や建物付きでの売却、国への譲渡制度の活用、賃貸活用といった選択肢を検討し、状況に応じた賢明な判断をすることで、実家を上手に手放せます。
    実家の将来を見据えて、早めに行動を起こすことが肝要です。


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