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企業の本社ビル売却や移転が止まらない!不動産の立地評価基準も変わるかも

  • 企業の本社ビル売却や移転が止まらない!不動産の立地評価基準も変わるかも








     

    今度は電通グループが自社ビル売却をする。

    都営大江戸線の汐留駅に、ほぼ直結する48階建の本社ビルを売却するということです。

    移転先が見つかるまでは、約半分の面積を譲渡先から借りるという、エイペックスと同じ方式を選択するようです。



     

     

     

     

    企業の本社ビル売却や移転が止まらない!不動産の立地評価基準も変わる

     

    コロナの影響で業績が不安定という各企業の状況が続く背景があり、テレワークの普及で自社ビルの必要性が薄らいだ結果、ついに始まったという感じがします。

    電通グループが本社ビルを売却するのは、やはりオリンピックの影響が大きいらしいです。

    しかし、テレワークにより、出社する社員は2割程度という状況もあり、本社ビルが都心にあることの意味が薄らいだようです。

     

    実は、振り返ると、ここ数年大手企業の本社ビル売却は、続いています。

    NECは2000年に売却して証券化しました。ソニーは2014年に旧本社ビルを売却、パソナが本社を都心から淡路島へ移転したのは、有名な話です。

    売却理由等は、それぞれの事情もありそうですが、売却に反対理由があるのは、創業したオーナーの思い入れくらいであり、各企業とも地価が高い都心部に、社員が出社しない本社ビルを置くことに、合理的な理由はなくなっています。

     

     
    首都圏近郊に誘致の動き
     

    福島市は、企業の本社&オフィス移転を誘致、オフィス改修・設備購入に関する費用の支援しています。

    何と、上場企業の60%が、テレワークを想定したオフィス面積縮小を検討中ということです。

    実は、日本全国の都市では、現在非常に多くの県や市が、企業誘致を掲げている状況です。

    筆者の住む札幌市までもが、支援や補助金が盛りだくさんの状態です。

     

    これらの動きの影響も有るのか、東京都心貸しビルの稼働率は、20年2月 1.49%から21年2月の空室率が5.24%へと拡大しています。

    ニュース記事を賑わす、大手企業と違い、経済体力的に弱い中小企業は、オフィスビルの空室率が拡大している様子からして、既に移転をはじめている企業は少なくないのではないかと思います。

     

     
    既に郊外で仕事(テレワーク業務)が出来る環境は整っています
     

    すでに、テレワーク業務を進めている、郊外に住む社員は、サテライトオフィスやコワーキングスペースを利用しています。本社に出社しなくても、ある程度高速の通信機能(Wi-Fi)が整っていれば、仕事が出来る状況にはありますし、5Gになれば、更に場所を選ばなくなり、快適性が増していきます。

     

     
    企業本社が東京から移転しない場合は、働く人が郊外に移動
     

    多摩では、90㎡〜100㎡の中古マンションが、2000万円前後で購入可能です。

    古い時代にはなりますが、東京のベッドタウンとして、栄えたエリアです。

    都心部の新築マンション価格は、今年・来年と下落すると思われますが、多摩のように東京の郊外で、テレワークスペースが1部屋使える状況になるのなら、フルリフォーム(内装設備を全部変えて500〜600万円かかったとしても)をしてもかなり安い。

    都心の駅近マンションの狭い間取りに住む理由は、もう無くなってきています。

     

     
    もし今の動きが続くようなら不動産の評価基準も変わる
     

    不動産の動きは、連鎖と影響をします。動きは緩やかかも知れませんが、始まっています。

    まず企業が東京都心から離れていきます。

    従業員は、毎日出社する必要が無いので、駅に近い高い物件は買わず、広くてやすい郊外物件を借りたり、買ったりするようになります。

    都心の高額物件は、値引き販売でも追いつかず、マンション価格は下落していきます。

    立地が最高という不動産評価は、今後無くなることはなくとも、薄らいでいくでしょう。

    それよりも、住宅としての外の環境と中の環境の評価が重要になってくるでしょう。



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