マンション売却の減価償却とは？計算方法を解説！ | 札幌市の不動産売却・売却査定ならアルクホーム

マンション売却の減価償却とは？計算方法を解説！

マンション売却を検討する際、売却益に課される譲渡所得税の計算において、「減価償却」という言葉が関係してきます。
これは、建物の価値が経年により減少するという会計上の考え方に基づいたもので、売却時の取得費を算出する際に考慮される重要な要素です。
土地は価値が変わらないと見なされる一方、建物は時間の経過とともに価値が減少すると考えます。
今回は、マンション売却における減価償却の基本と、その計算方法について解説します。

マンション売却における減価償却とは

建物の価値を費用として計上する

減価償却とは、建物を購入した際の費用（取得原価）を、建物の使用可能期間に応じて各会計期間に費用として配分していく会計上の手続きです。
会計上、建物は時間の経過とともに価値が減少すると見なされるため、この価値の減少分を「減価償却費」として計上します。
一方で、土地は時間の経過によって価値が減少しないという考え方のため、減価償却の対象とはなりません。

譲渡所得計算の取得費に影響する

マンションを売却した際に発生する利益（譲渡所得）の計算では、売却価格から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いて税額が計算されます。
譲渡所得は、「譲渡価格-(取得費+譲渡費用)」という式で表されます。
この取得費は、土地の購入代金に加えて、建物の購入代金から減価償却費を差し引いた金額で計算されます。
つまり、減価償却費を計上することで取得費が減少し、結果として譲渡所得が大きくなり、税額に影響を与えることになります。

マンション売却の減価償却計算方法

居住用と事業用で計算が異なる

マンションの減価償却計算は、そのマンションをどのように使用していたかによって、計算方法が異なります。
具体的には、「居住用」（マイホームなど）と「事業用」（賃貸マンションなど）で、適用される償却率や計算期間が異なります。
居住用の場合、税負担を抑えるという政策的な配慮から、事業用よりも緩やかに減価償却が進むように計算されます。

建物購入額を基に算出する

減価償却費の計算には、まず建物の購入額が基準となります。
この建物購入額は、売買契約書に記載された内訳から確認するのが基本です。
もし内訳が不明な場合は、購入時の消費税率から逆算したり、建物の標準的な建築単価を用いて算出したりする方法があります。
居住用の場合、建物の購入代金から差し引かれる減価償却費相当額は、建物の構造や建築時期によって定められた法定耐用年数に基づいて計算されます。
例えば、鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）の法定耐用年数は47年であり、これに基づいた償却率や計算期間が用いられます。
一方、事業用の計算方法は、取得時期によって旧定額法や新定額法に分かれますが、近年では定額法が主流です。
例えば、2007年4月1日以降に取得した物件の場合、「建物購入価額×償却率×業務に供された月数÷12」で計算されます。
事業用の償却率は、建物の法定耐用年数に基づいて決まります。

まとめ

マンション売却において、減価償却は譲渡所得税の計算における取得費を算出する上で不可欠な要素です。
建物の価値が年々減少するという会計上の考え方に基づき、建物の購入代金から減価償却費を差し引いて取得費が計算されます。
計算方法は、マイホームなどの居住用と、賃貸用などの事業用で異なり、それぞれ適用される償却率や計算期間が異なります。
ご自身のマンションがどちらに該当するかを確認し、正確な計算を行うことが重要です。