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在宅ワークが拡大すれば「都心駅近マンション最強説」は崩壊する

在宅ワークが拡大すれば 「都心駅近マンション最強説」は 崩壊する不動産売買についての知識情報

在宅ワークがドンドン一般的になる方向へと進んでいる。その状況の中で、マンション評価の変化は静かに始まっています。

しかし、気づいていない人も世の中にはいます。

現在は既に「多様性」の時代であり、「都心駅近マンションが最強」とは言い切れない時代なのだと理解をされた方が良いので、深掘り解説をしたいと思います。

ネットニュースで、「都心駅近マンション最強説」というワードを発見しましたので、誤解の無いように、筆者の過去30年の経験から解説したいと思います。

100歩譲って、仮に都心駅近マンションが最強であるとしても、これまでのような駅に近いこと・都心に近いことが、マンション評価の中で突出していた時代ではなくなるということなのです。

 

在宅ワークが拡大すれば「都心駅近マンション最強説」は崩壊する

これまでの社会では、駅を中心に土地の価格評価が分布し、駅は更に都心を頂点に、都心部から離れるごとに評価が下がり、土地価格が下がっていました。

 

不動産会社は、土地もマンションもその法則に従って査定を行い、新築マンションを販売し、中古マンションを流通させてきました。「駅に近いこと・都心に近いこと」が土地評価・マンション評価も最大であり、最強の評価基準でした。

中古マンションの場合、少し古いマンションでも、駅に近い・都心に近いという立地条件にあれば、それだけで、評価が高いということで、不動産会社も購入者も一致していたと思います。

事実、立地さえ良ければ、高く売れておりましたし、購入者も飛びつきました。

 

都心駅近マンション最強説は資産性が高いということ

都心駅近マンション最強説とは、つまり都心部に建つマンションの方が、資産性が高いのだということなのだと思います。これまでの日本では、この考え方には、誰も異論が無いと思います。

しかし、2020年のコロナが、人の働き方を変化させ、価値観を変化させてしまいました。

つまり、駅に近い、都心に近いことが、マンション評価の中で、「最高」とは言い切れなくなり、他の価値基準も強くなった、ということです。

 

インターネットとスマホが、人を変え始めてから、約10年です。2014年には、オックスフォード大のマイケル・オズボーン准教授が、10年間で消える職業702業種について論文を発表しました。

その後、少しずつ変化を感じていましたが、今回のコロナによって、グッと2023年までに論文に書かれていた職業がなくなることが、現実味を帯びてきました。消える職業について、書かれていたのは、総じていえば、ネクタイを締めて、スーツを着て会社に毎日出社する働き方と肉体作業の中でも思考よりも決まったパターンで繰り返す働き方の職業が大きく減少するということなのです。

 

日本では昨年から始まった「5G」も拡大し、働き方の変化も後押しするでしょう。5Gがスゴいのは、スピードもさることながら、同時接続が現在よりも大幅に増えることです。仕事は、どこにいても、完全にオンラインで可能になるでしょう。そして、今回のコロナで、在宅ワークでも、ついに業務の生産性は、実行可能であることが分かってしまいました。

人が働くことにおいて、毎日会社に出社することは、これまでのように必須ではなくなったことです。また、会社に出社することが、仕事になっていた人たちが、あぶり出されてしまいました。

仕事をするための自宅から会社への移動と、会社から自宅への移動が、必ずしも必須とは言えないということです。

 

企業は、社員が毎日出社しないのであれば、関係する経費も大幅に落とせますし、そもそも都心に企業本社を置く必要も無くなります。既に、企業の移転は始まり、都心部のオフィスは、ガラガラ状態です。つまり、都心部に近い場所に住むことに、「価値があった」時代は、崩壊したということです。

 

資産性の評価基準が多様性を持つようになる|ネット通販が流通をかえたように

それでも、駅に遠いよりは、近い方がいいに決まっている、そう思う人も多いと思います。確かに、一面だけの比較では優位性があります。でも、社会は多様性の時代です。都心に住むことが、ステータスになっていた事実も、薄らいでいくでしょう。

以前はリタイヤして田舎暮らしという言葉があったように思いますが、既に「オンライン・在宅ワークで、仕事も田舎暮らしで可能」の時代に移ったということです。

 

ネット通販が流通を変化させたことは、誰でも知っていることです。ユーザーは、自分が欲しいと思うもの、体験したいと思うものが、家の近所になければ、ネットで取り寄せればいいだけです。

北海道に住んでいて、どうしても食べたい物が沖縄にしかなければ、取り寄せればいいだけです。送料がかかったとして、飛行機に乗って行くことを考えれば、旅費と送料では、比べるまでもありません。ないのは、現地の空気感だけです。

アマゾンやネット通販が配達可能エリアなら、5Gが今後拡大される地域(KDDIによれば、2022年3月には90%カバー予定)なら、どこの田舎でも良いのかもしれません。

 

資産性の変化についても同じことが言えます。日本では、東京の土地価格が高いです。その理由は、東京に人が沢山住んでいるからです。人は、勤務先へ出向く必要がありましたから、予算が許す限り、都心近くに住もうとしていました。

その人の動きを狙って、様々なお店が店舗を出して、経済が生まれて来ました。

しかし、ネット通販で商売をするなら、店はどんなに郊外にあっても問題ありません。オンラインや在宅ワークで仕事が出来るのなら、会社までの通勤距離を考える必要も無く、隣の市町村や県外に住んでも、何の問題もありません。

2020年に、コロナが世界的に被害が出てきたとき、パリに住んでいた若い共稼ぎ夫婦が、パリ郊外の田舎に転居し、家賃が安くなり、かつ部屋数が増えたというインタビューを思い出します。

世界的にも既に、多様性の変化は、数ヶ月前から起きているのです。

 

都心駅近マンションが一強ではなくなる|評価は価格に反映する

都心駅近区のマンションの資産性と郊外の駅遠い物件のマンションの価格が逆転することまでは、さすがにないでしょう。駅近マンションの資産性の方が高いことは、間違い無いです。

しかし、これまでのように、「一強」ではなくなるということです。

「こんなに都心で、かつ駅に近いって、すごい」が、「でも、こんなに環境の良いところで、しかも家の中は広々していて、家賃も安い(価格も安い)って、スゴい」という評価が増えるということです。

 

ものの値段の原則は、全て、需要と供給のバランスで出来ています。2018年頃から、新規マンションの供給は減少し、価格はずっと上昇を継続していました。この減少は、実はオリンピックがなければ、もっと早くに、下落へ転じていたはずです。

既に首都圏は、過去最大級に新築マンションの在庫がオーバーしています。つけ加えると、年間の供給は、ドンドン減少しています。つまり、新しく作ってる数は減少しているのに、売れてるのは、一部分だけで、在庫は膨らむ一方、それなのに価格が上昇してるって、どういうこと?という状況なのです。

確かに、都心の夜景を見下ろす、タワーマンション上階からの借景は、素晴らしいです。戸数が多くスケールメリットもありますので、マンションの共用部に様々な施設を作り込んでいる物件も多く、外出せずに、ジムで汗を流したり、シアタールームで映画を楽しんだり、パーティルームで楽しめたりしますが、その為に、高すぎる価格にお金を払うことは、評価に値しなくなるでしょう。

都心の駅近評価は、頭打ちとなり、居住空間としての品質の高さが、マンション評価の重要ポイントになり、評価に応じて価格設定に反映されるということです。

 

都心駅近マンション最強という評価の人が減少する|不動産は相対評価が基本

あくまでも、バブルやリーマンショックを経験してきた筆者が、自分の経験則から考えることですが、不動産の極端になりすぎた評価の基準がもっと穏やかになっていくと思われます。

何故なら、都心部で無くても良い・毎日通勤しなくて良い・在宅ワークで一部屋欲しいというニーズが強くなっているからです。

都心集中型だった人口の分布が郊外にも一定の量が、流れていくことになるでしょう。

その分、都心部の売れ残りは減少しにくくなるでしょう。新築マンションの供給エリアにも変化が出てくるでしょう。

バブルの時のマンション価格をご存知でしょうか。首都圏の平均が6000万円でした。その直後に、急落し、長い冬の時代になりました。そして今、首都圏の平均マンション価格は、6000万円を超えています。

 

日本は、GDPが世界3位といっていますが、バブル崩壊から20数年間、給料水準がずっと変わっていないことに気づいているでしょうか。

大学生の初任給は、20数年間、ほとんど変わっていません。

ハローワーク東京の求人賃金情報は、ネットに公開されていますが、なんと平均賃金は、大学の初任給とほとんど同じなのです。

それなのに、新築マンションの価格が過去約20年で平均価格が2000万円上昇(バブル後のマンション価格が最低だった2000年頃と現在の比較)しています。筆者は、今後バブルの頃と同じ状況になるのではないかと、不安視しています。(ご参照下さい「首都圏のマンション価格下落!3ヶ月連続!」)

良い情報としては、郊外で安い物件に住んで、在宅ワークが出来るということです。

 

今回の下落は首都圏の在庫からすれば底値まで4〜5年かかる

新築マンションの下落が始まっています。土地価格も公示地価が下がりました。規模としては、バブル期並みではないかと予測しています。

予測根拠は、首都圏のマンション在庫数とマンション価格です。バブル崩壊までの状況と、価格までが非常によく似ています。オリンピックがなければ、1年早く始まっていたと思います。

ただし、今回は、人々の働き方の変化で、価値観の変化が起きていますし、郊外型物件の売買取引は増えるものと思います。賃貸については、既に始まっており、賃貸の不動産会社では、駅遠い物件や都心部以外の物件のリクエストが増えてると聞きます。

変化の最中にいるときは、新聞・テレビ等の発表がないと実感しにくいですが、今まさに変化は始まっています。

 

 

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