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コロナ禍で住宅ローンの返済が厳しくなった|任意売却という選択

ローン返済困難ブログ

新型コロナの影響は、様々なところで起きている。

不動産業界にも当然起きているが、問題はそれぞれの顧客に起きていることです。

都市圏の売れ残っていたマンションの完成在庫が、想定外に売れていることは、先日公開した通りです。

しかし、一方では、マンションや不動産購入を控える動きもあります。

 

 

コロナ禍の影響は、企業にも、個人にも

当社においても、「せっかくマンション購入の契約をしましたが、コロナの影響で、仕事がなくなりました。ローン返済の目処が立ちませんので、契約キャンセルをしたい。」などという事例が発生しています。

残念ながら、状況を考えれば、当然のことです。

しかし、既にこれまでに不動産購入をしているたくさんの方々の中にも、同様の方がいらっしゃると思います。

 

飲食業をはじめとして、宿泊業や人が集まることで収益をあげてきた企業は、既にコロナ禍の影響が始まって半年近くなる現在において、売上が上がらない中で、社員の雇用が困難になっています。

遅れて始まった国の支援があっても、雇用の問題を乗り越えられる状況には、ありません。

 

とすれば、従業員にも影響が出始め、失業する人も増えています。

総務省のデータによれば、2020年2月以降の完全失業率は、月を追うごとに増加しています。

 

次のステップで起きてしまうことは、住宅ローンの返済滞納です。

しかも状況は、不透明であり、いつ次の新しい雇用に採用されるか、いつコロナ化の影響から抜けられるのか、わからない状況です。

実際に、緊急事態宣言が解除され、人が動き始めた途端に、東京を中心に感染者数は、過去最大になってしまいました。

 

ローン延滞で競売になる前に、任意売却という選択

住宅金融支援機構がコロナ関連で、ローン返済ができなくなってしまった人へ向けて、「返済特例」という支援を始めています。

 

他の金融機関においても、返済特例を認める動きがあります。

ご自身の住宅ローンについて、利用している住宅ローンの金融機関へ相談されるようお勧めします。

ただし、当然支払いがなくなるということではなく、一定の期間の返済額を見直すという条件変更が、その主な内容です。

 

金融機関の支援を受けることができたとしても、結局は一時的な低減という方法ですので、人によっては、それでは解決しないという人もいるかもしれません。

何も手を打たずに、ローンの延滞を続けてしまうと、どうなってしまうのか、と言いますと、金融機関の保証会社が裁判所へ申し立てて、競売へと移行してしまいます。

 

ローン延滞が続けば競売に進んでしまう仕組み

かなり以前は、住宅ローンは連帯保証人を立てる方法が主でしたが、現在はローンの利用は保証会社にお金を払うことで、連帯保証をしてもらっている方法が主です。

実際に、ローンを利用している人には、この実感が少ないかもしれませんが、万が一ローンの延滞が続いた場合、金融機関は、保証会社に延滞について申し立てをします。

保証会社は、ローン利用者に代わって、金融機関に弁済をします。

 

しかし、保証会社は、好意でローン利用者の代わりに、返済をしてくれるわけではありません。

ローン利用者に成り代わって、ローンの弁済をするようになると、保証会社は裁判所にローン延滞を理由に、競売の申し立てをします。

この手順の流れによって、ローン利用者は、自己破産へ向かって進んでいくことになります。

そうなってしまう前に、ローン利用者の意志で決断出来るのが、「任意売却」です。

 

自己破産とは?メリットとデメリット

自己破産について詳しく知らない人もいると思います。

自己破産とは、全ての債務の返済が法律的になくなる手続きをすることです。

一見、楽になる方法のようですが、メリットの代わりに、デメリットが大きくあります。

 

メリットは、一口に言えば、返済をしなくて良くなることです。

ただし、財産は持てなくなりますので、現在の持ち家からは退去する必要があります。

 

デメリットの主なポイントは以下の通りです。

  • 一定の職種には、就職できなくなります。(金融機関、生命保険業、警備員、宅建士など)
  • 戸籍などに記載をされることは、ありませんが、官報で名前が公示されます。(官報は、裁判所やネットで見ることが出来ます)
  • いわゆるブラックリストに名前が載りますので、しばらくの間(大体10年間)クレジットカードが使えなくなりますし、新しいローンは利用はできなくなります。
  • 結婚している場合、パートナーのクレジットカードや信用情報には、影響はありません。
  • 家や車は無くなると思っていた方が良いです。
  • 当然ながら、他人の保証人にはなれません。
  • 返済はなくなっても、税金はなくなりません。(養育費や交通事故などの損害賠償費用もなくなりません)

 

任意売却とは

任意売却とは、ローンの延滞が始まって、競売になってしまう前に、自分の意思で売却しようとする手続きです。

もし、不動産を売却して、ローンの完済をしても、手元にお金が残るようであれば、普通の売却ですので、特に問題はなく、一般的な不動産売却を不動産会社に依頼すればいいだけです。

 

ただし、ローン残高よりも安い価格でしか売却できず、売却した時にローンの残債が残ってしまい、その残額部分を自分で支払いをすることが不可能という場合です。

この場合、金融機関(保証会社)の承認を得られれば、残額部分を金融機関に返済していくことで、売却を進めることが出来ます。

 

ポイントは2つです。

1つは、ローンの延滞が始まっているということです。

もう1つは、金融機関(保証会社)の同意を得られることです。

この2つが、揃えば、任意売却を進めていくことが、可能になり、上記の自己破産への道は、免れます。

 

自己破産になっても、生きていくことが出来なくなるわけではありませんが、上記で示したように、不自由な生活になるのは、間違いありません。

職種によっては、転職をする必要も出てきます。

 

 

まとめ

コロナ禍の影響で、住宅ローンの延滞が始まってしまう人は、まず金融機関に相談をすることです。

そして、同時に将来の返済が見込にくいようであれば、自己破産の前に、任意売却の道を検討することもお勧めします。

コロナ禍の影響がいつまで続くのかは、わかりません。

コロナ不況を乗り越える選択の1つとして、考え方の選択の1つとして、解説をいたしました。

 

 

 

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