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貸していたマンション・戸建てを売却する時に想定外のことが

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急な転勤や様々な理由により、引っ越しが余儀なくされ、せっかく買ったマイホームなのだから、ひとまず貸しておくという選択をする方が多くいらっしゃいます。

この「一先ず貸しておく」という選択が、後に、困った売却の場面を迎えることになります。

 

マンションや戸建てを貸して数年後、同じ土地に戻る見込みがなくなったので、売却したいという状況が発生します。

あるいは、移動先の土地で、マイホームを購入しようと考える時に、前住所のローンがネックになって、新しい方のマイホームにローンが使えないので、売却するということも発生します。

これらの状況によって、前住地の家を売却する時の問題について解説します。

 

そもそも住宅ローンで購入した家を貸すのはマズい

不動産関連のローンの中で、住宅ローンは、非常に低金利のローンです。

その理由には、ご自身が居住するためのローンということで、他の不動産ローンとは、全く異なる金利が適用されています。

住宅ローンは、固定期間の設定によって、金利条件は様々ですが、代表的な変動金利では、0.5%を切れる金利の住宅ローンも数多くあります。(2020年8月現在)

 

しかし、賃貸として貸し出すための不動産の購入ローン(不動産投資ローン)の場合、2%〜4%の金利が設定されています。

大原則として、住宅ローンは、自分自身か自分の家族が居住する不動産でなければ、利用することができません。

まして、賃料収入を得て貸し出している不動産に、住宅ローンを利用することはできません。

 

ですので、自分か家族の居住用の不動産を購入するために、住宅ローンを利用した不動産を賃料を得て、貸すということは出来ないのです。

ただ、現実的には、各金融機関のローン実行後の調査は、あまりも数が多いため、調査は追い付いてはいません。

しかし、いずればれてしまう時がきます。

それは、金融機関からの何かの通知が、受取人不在で戻ってしまう場合です。

もし金融機関に知られてしまうと、残額の一括返済を求められます。

一括返済を請求されると、売却せざるを得ないという状況になります。

 

 

賃貸中の不動産を売却する場合、投資物件という評価になる

賃貸中の不動産は、元々が分譲マンションであろうとも、賃料が発生し、賃借人が占有している、投資物件という評価になります。

投資物件という評価とは、どういうことか、解説します。

 

通常、自分が居住する物件は、土地の面積や建物の面積など基準となり、価格評価をします。

面積が広い不動産であれば、高価格になります。

投資物件の評価は、投資額(購入額)と収入の利回り(家賃収入との割合)で、決まります。

ですので、築年数や面積よりも、家賃収入がいくら入るのかが、評価のポイントになります。

購入する人は、不動産投資家です。

不動産投資家は、当然自分の居住が目的ではなく、賃料収入が目的で購入します。

 

同じ築年数の分譲マンションを、居住用不動産として売却する場合と、投資物件として売却する場合では、明らかに投資物件の評価は安くなります。

仮に、新築時に3000万円で購入したマンションを例にしますと、簡単なシミュレーションは次のようになります。

家賃15万円(20万円以上などでは借りてくれる人がいません)の家賃で貸している場合。

売却可能利回りを10%とすれば、売却価格の目安は1500万円程になります。

しかし、自己居住が可能なマンションとして売却する場合、10年前に3000万円で購入したマンションの売却価格は、2000万円代前半〜2000万円代半ば(市況によります)と予想されます。

その差は、数100万円〜1000万円近くにもなります。

 

一旦不動産を貸した場合、貸主都合で、賃貸借契約を止めることは出来ない

明らかに、居住用マンションとして売却した方が高価格で売却が可能です。

ですので、前述のローンの都合や、移動先で不動産を購入したいとなった場合など、居住用不動産として売却を考えると、賃貸借契約を解約したという気持ちになることでしょう。

しかし、一旦不動産を貸してしまった場合、貸主の都合で、賃貸借契約を解約したり、賃借人に退去してもらうことは、現実的には、ほぼ不可能と考えておくべきです。

家賃とは比較にならない高額な違約金が発生するケースになります。

貸し出す時には、深く読み込んでいない可能性がある、賃貸借契約に、どのように記載されているかが、ポイントになります。

借主からの途中解約についての記載はあるが、貸主からについては明記されていないなど、非常に揉めるケースとなります。

仮に退去してもらえるにしても、数ヶ月後であったり、違約金の支払いが必要であったりします。

いずれにしても、簡単な話ではありません。

 

 

まとめ

マイホームをとりあえずかしておくという考え方は、非常に高いリスクがあります。

すでに築年数が25年30年を超えており、貸しておく方がメリットがあるという場合でなければ、マイホームを貸すという考え方は、しない方が、将来のリスクがありません。

古い不動産を借りてくれるかという別の問題もまた、ありますが。

また、不動産を貸す場合は、大家としての責任が生まれますので、修繕や維持費がかかっていくというリスクもあります。

後々のリスクを考えると、売却することが、メリットのある選択になります。

 

 

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