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土地を買うなら選ぶ条件は?不動産会社がすすめるのは

2021年コロナ禍が落ち着いたのちに予想されるのは、働き方が変わることで、住む場所も変わることです。

交通便の良い駅近のマンションライフから、郊外型で面積が広いマンションか戸建に移り住むことが予想されます。

自宅でテレワークをする人が増え、毎日通勤する人が半減するからです。

 

マンションではなく、戸建て健闘の人も増えるでしょう。

 

 

土地には良い土地の条件がある

住宅地は、単純に面積や向きで、優劣が決まるものではありません。

良い土地かどうかを考える上で、条件のポイントは大きく分けると二つあります。

 

一つは、その場所に暮らすことを前提に考える場合の条件の良さです。

家を建てて、その場所に住むことを考えばわかります。

その場所には、暮らしがあります。

 

暮らしを考える上での生活のしやすさ、便利さ、環境の良さなどです。

そこには、通勤や通学、日常生活をする上での利便施設や、子育ての環境など、人によって生活に求めるポイントは、様々です。

ですので、生活する家族構成や人数などの要素によって、良い土地の条件には、違いがあります。

 

 

もう一つは、単純に建物を建てる・家を建てる上で、建築にとっての条件の良さ、ということがあります。

また、場合によっては、余分にコストがかかるというケースもあります。

例えば、建築地盤が、道路から少し高い位置にあれば、日当たりの良い建物を建てられる可能性がありますが、地盤が道路よりも高いために、アプローチのための階段が必要になったり、土留めや擁壁工事が必要になることがあります。

場合によっては、車庫も地盤に組み込みをするための工事も必要になります。

これらの工事によって、建物の工事費のほかに、擁壁工事や土留め、車庫工事などによって、数百万円かかることになりますので、建物が完成するまでの工事費用全体としては、高額になります。

 

 

建築をする上で良い土地の条件

建築工事をする上で、良いとされる条件を紹介してまいります。

 

地盤の固さ

一戸建てを建てる場合の地盤の固さは、マンション用地のように硬い必要はありません。

しかし、地盤の硬さに合わせて、基礎工事のほかに、杭打ち工事が必要になる場合があります。

土地の売買契約と引き渡しを完了したのちに、建物関係の工事内容を確定させる前に、地盤調査を行うべきです。

 

建物の工法によりますが、杭打ち工事が必要になります。

杭打ち工事の費用は、建物の大きさや間取りも関係します。

数10万円の費用がかかります。

 

 

地形(地型)

土地の形は、様々です。

四角形の土地もあれば、土地の一部が通路のように伸びて道路に接している旗竿地(敷地延長)などの場合もあります。

 

理想的なのは、四角形で、一辺が道路に接道していることです。

また、完全な正方形のような四角形よりも、1✖︎1.2〜1.3ほどのバランスの土地の方が建物の配置や車庫や庭を設置しやすいです。

あまりに細長い土地の形状は、建築できる建物の制限が大きくなります。

場所の割に、なぜか価格が安い土地は、敷地延長の形状が多いというケースがあります。

 

 

向き

一般的には、南向きの土地が良しとされる傾向があり、価格の評価も南向きの方が高いです。

ただし、南向きの場合、一般的には、車庫や玄関のために、南側1階の部屋の採光が上手く取れない場合場合もありますので、南向きの土地であっても土地の間口が狭いと、建物の間取り設計に制限が発生します。

土地の向きと間口の広さの条件によっては、南向きではない方が、良い間取りを設計できる可能性があります。

 

 

北向きの土地の場合、建物を道路側(北側)に寄せて建築することで、居間や居室を日当たり良い向きに配置しやすいというメリットもあります。

 

 

広さ

基本的に土地の面積は広い方が、建築設計の自由があります。

しかし、面接は、そのまま価格に、予算に直結します。

また、建坪率・容積率が多ければ、土地面積に対して、大きな建物を建設できるため、土地価格は高くなります。

 

一般的には、郊外エリアでは建坪率・容積率が小さめで、60〜70坪が良い土地の目安になるでしょう。

逆に、容積率が200%等のエリアでは、土地面積20坪前後の土地が、良い土地という目安になります。

どちらにしましても、間取り設計をしてみた上で、希望の設計が可能かどうかによります。

 

 

道路との段差・傾斜

エリアが平坦ではなく、丘陵エリアでは、道路との段差があり、土留め工事や擁壁工事が必要な場合があります。

これらの工事費用は、数100万円かかり、全体予算に組み込んで考える必要があります。

ですので、建設地盤が道路よりも高い方が日当たりが良くなることをプラスと考え、追加予算とするか、道路との段差・道路の傾斜のない土地を選ぶかということになります。

建築しやすいという視点では、さほどの違いはありません。

 

 

 

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