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相続財産で最も多いのが土地、次が現金。土地は揉めないうちに売却

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国税庁の報道資料によれば、相続財産で最も多い相続が土地です。

相続税の対策としてはOKですが、そのまま相続人で共有すれば、いずれ係争に発展する可能性が高い。

相続手続完了したら、売却し、お金で分割するのが最も揉めない方法です。

 

相続財産で最も多いのが土地、次が現金。土地は揉めないうちに売却

国税庁では、毎年「相続製の申告実績の概要」という資料を発表しています。

この資料によれば、相続財産の中で、最も多い財産は、「土地」です。10年前までは、相続財産の約半分(48%)を占めていました。

 

相続税が課税される人の割合

平成27年後以降は、相続税に関する制度改正があり、相続税がかかるハードルが下がってしまい、相続税がかかる人の割合がぐんと増えてしまいました。

10年前までは、年間120万人の被相続人に対し、相続税が掛かる案件が50万件でした。42%でした。平成27年の相続税の改正以降は、2倍に増えています。

令和元年に年間138万人の被相続人に対して、115万件の案件が相続税が掛かるようになりました。

42%が83.3%にまで、増加しました。つまり現在では、相続があった場合、8割がた、相続税が課税されている、ということです。

その中でも、土地は34.4%(令和元年)を占めており、やはり最も多い財産となっています。(平成22年時には、48%でした)

このほかに、相続の項目では、家屋の件数数値が、ほかに1万件ほど、参入されております。

つまり、相続される財産項目には、不動産が以上に多いということです。

 

相続時には不動産は相続税の計算上有利

不動産は、相続税が課税されにくくするための、税金対策としては、昔からよく知られています。

相続税が、実際にかかるための課税額を、課税対象額といいます。この課税対象額を計算するとき、土地の価格は、現実に処分(売却)する金額ではなく、路線価で計算するからです。

 

それぞれの価格の目安

路線価と実際に売れる価格(相場価格や実勢価格といいます)との差は、目安としては、6〜7割くらいです。実際に売れる相場価格は、社会現象や法律改正な度で大きく変動します。

相続税の計算が、その時々で違うのであればユーザーも困ります。そのため、路線価から相続の際の課税価格を出すことが影響されてしまいますが、あくまでも目安として言われていることは、公示地価の約8割程度が、路線価。路線価の「9割程度」が固定資産税評価額です。

固定資産税評価額は、路線価の指定がない道路に接している場合の計算や、相続時の建物の評価額を計算する際に使います。

また、登記費用の計算の元になる数値です。

一番、わかりにくいのが、公示地価と実勢価格のバランスです。

概ね、公示地価の1割増ぐらいが実勢価格と言われますが、市況や場所によって、そうとも言い切れないからです。

 

相続手続の後には、速やかに売却すべき

不動産の価格が、経年劣化で値下がりのは、木造の戸建ての建物についてだけです。

マンションについては、耐用年数が長いために、経年劣化を考えることが難しいです。

また、土地には、新品と中古という発想がありません。この考え方は宝石と同じです。

土地の価格が上がる下がるというのは、その需要が多いか少ないかで決まるものです。

ですから、相続時に分配した金額が、数年後には高騰するかもしれませんし、下落暴落することもあり得るのです。

しかし、人間は感情の生き物ですから、数年後に揉める原因となるよりは、早めに売却してしまう方が良いです。

相続による兄弟間の揉め事は、その子供にまで影響していくことがあります。さらに泥沼していきます。

 

土地を同じ価格で複数に分割するのは無理。必ず偏る。

仮に、兄弟姉妹で、土地を3つに分けようなどとする場合があるかもしれませんが、実際には、ほとんど無理です。

土地は、全面道路との接続状態(間口何メートルなど)、間口と奥行きのバランス、道路との段差のあるなし、など、意外に複雑です。

複雑な条件をクリアして、土地を平等に分割するなどほとんど無理です。

分筆したことで、上下水道が接続しにくい(お金がかかる)土地に、変化してししまう場合もあります。

一番、問題なく分けられるのは、分けて問題のない、数字=金額の状態で分けることです。

つまり、土地で分けるのではなく、金額で分けるということです。

それは、売却後の資金を分けるということと、金額分を現金で、相手に渡すということです。

 

分割金額に細かく拘らずに一旦分割登記をして、その後速やかに売却でも良い

例えば、3つに分けた場合、土地に優劣がつきそうだが、時間とストレスのロスだと考える場合もあります。多少の金額差なら妥協と納得をして、分筆登記して、不動産会社に買い取ってもらうという方法もあります。

ただ、文筆によってあまりにも悪い形になるようなら、さすがの不動産会社も買わない場合がありますので、ご注意を。

 

分割に兄弟が応じないなら残念だが訴訟を起こすのもあり

土地だけではなく、家が古いながらも残っていて、兄弟の誰かがそこに住んでしまったりすると、なかなか厄介なことになってしまいます。

分ける分のお金は払えないし、建物が立っていて、配分に合うように分筆もできないなどとして、居座りをするケースがあります。実際には結構多いです。

この場合、友好的な関係性を保ったままでの話し合いは、できない場合が多いです。

そうなると、現実には、兄弟姉妹間で、訴訟を起こす=裁判所に判断してもらうことになります。

共有物分割請求訴訟といいます。裁判所の判断に沿って、解決に進んでいくでしょう。ただし、感情的には、悪い感じが残ります。

 

親の認知症対策として、家族信託の活用もあり

医者に認知症として、診断をされてしまうと、通常通りの売買は困難になります。

成年後見制度に沿って手続きをして、後見人を決める必要が出てきます。

決めるのは裁判所ですが、決定までにかかる時間が一般的には、1年がかりと言われます。

もう一つは、家族信託です。

親の判断能力がしっかりとしているうちに、財産管理について、信頼できる家族に託すという制度です。

 

遺言書は必ず書いてもらう→遺言執行者を必ず決めておく

遺言書を書くのは、最も一般的でかつ有効かもしれません。

その際には、第三者の遺言執行者を決めておくことです。そして、不動産については、兄弟間で共有すると、時間が経過するほどに、揉め事に発展してしまう可能性がありますので、速やかに売却し、現金化し、お金で分けることを遺言書で指定することです。

 

 

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