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相続した不動産を売却する|税金の特例を受けられるかどうか

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世の中が、少子高齢化の時代になってから、約30年の月日が流れ、親の不動産を相続し、売却するというケースが増えるようになりました。

少子化現象に注目が集まり始めたのは、1989年の出生率が1.6を切った(1.57)頃です。

親が残した不動産を空き家のままで保存しておくことも、空家対策特措法(平成26年施行)により、出来なくなりました。

当ページでは、相続不動産の売却時の税金について、受けられる特例について解説します。

 

相続した不動産を売却する|税金の特例を受けられるかどうか

不動産売却の税金については、売却時の価格から、買った時の価格(建物の場合は、減価償却分を差し引いて)を差し引き、売却に伴ってかかった諸々の経費を諸経費として差し引いた残りの金額を課税所得として、譲渡所得税と住民税が課税されます。

売却価格と購入時の価格を比べて、売却価格の方が安いとしても、建物の方が耐用年数に応じた減価償却分を差し引くことになりますので、安心はできません。

相続不動産の売却では、譲渡所得税が課税されるケースは、少なくありません。

ですので、税金の特例を受けられるかどうかで、納税額は大きく変わります。

 

売却した不動産に子供が住んでいた場合

相続人である子供がマイホームとして住んでいた場合が、最も特例が受けられます。

子供は、住んだまま相続し、売却時まで自宅用として居住していた場合は、3000万円の特別控除の特例が受けられます。(貸した後に売却する場合は、対象外)

 

居住していなかった場合、3000万円の特別控除は受けられません。

ただし、一定の条件(1981年5月以前に建築され、親が一人で住んでいた)には、2023年12月31日までに売却した場合には、空き家の3000万円特別控除の特例を受けることができます。

ただし、相続から3年以内に売却することや、建物がある場合は耐震基準をクリアしている必要などの諸条件があることに、注意が必要です。

この年代の建物は、耐震基準をクリアしていないことが考えられるケースが多いので、解体してから売却することが、前提となっている特例とも言えます。

 

また、3000万円特別控除が受けられない場合、課税される可能性がありますが、親が購入した時の契約書か領収書があれば、取得時の金額を売却額から引くことができます。

もし、契約書や領収書がない場合、取得費は売却時価格の5%とすることが決められていますので、譲渡所得税がかかる可能性は高まります。

 

短期譲渡か長期譲渡かで税率が大きく異なる

所有期間は5年を境に短期譲渡と長期譲渡に分かれます。

所有期間は、親が取得した時期の年数を通算できます。

ですので、多くの場合は、長期譲渡になる場合が多いですが、最近は定年後に不動産の取得をするケースもありますので、注意が必要です。

短期譲渡の場合、所得税は30%、住民税は9%が適用されます。

長期譲渡の場合は、所得税が15%、住民税が5%になります。

また、2037年までは、復興特別所得税が加算されます。(所得税額の2.1%)

 

相続税加算の特例

相続の時に、相続税を支払っている場合、相続税のうちの一定額を、取得費に加算し、課税所得を小さくできます。

相続人が相続税を払っていることと、相続から3年10ヶ月以内に、売却することが条件です。

 

 

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