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不動産売買についての知識情報会長ブログ

首都圏のマンション価格下落!3ヶ月連続!

首都圏完成在庫不動産売買についての知識情報

首都圏のマンション価格の下落が続いている。

3ヶ月連続であります。

当記事では、度々、首都圏のマンション価格の動向について、記事を投稿しています。

なぜなら、首都圏のマンション価格の動向は、全国に波及するからです。

国内のマンション市況は、常に首都圏のマンション市況の動向に始まり、数ヶ月で全国に影響していくという図式にあります。

 

首都圏のマンション価格下落!3ヶ月連続!

ついにここへきて、首都圏のマンション価格が3ヶ月下落が続くという状況になってしまいました。(参照:不動産経済研究所)

2019年から横ばいを続けてきた価格の下落が始まったのかもしれません。

それでも、すでに、バブル崩壊時のマンション価格は超えています。

高くなりすぎたマンション価格のツケがこれから始まるのかもしれません。

 

バブル崩壊前夜に並ぶマンション価格|実態のない好景気

バブル崩壊前夜、不動産価格は、上昇を続け、ついには不動産バブルは破裂してしまいました。

不動産価格は、マンションを中心に約3年間下落を続けました。

そこから冬の時代が始まったとも言えます。

マンション価格は2009年のリーマンショックまで、ほぼ横ばいを続けました。

リーマンショック時には、価格の大きな変動はなかったものの(すでに底値)、新築マンションの供給戸数は、バブル崩壊時の半分にまで、落ち込みました。

その後は、オリンピックに向かって、発売戸数は増えない状況の中、価格だけが上昇を続け、ついには、バブル崩壊時の価格に並びました。

またしても、首都圏のマンション価格は、6000万円を超え、そして今、3ヶ月下落を続ける状況へと移行しました。

首都圏 マンション マーケット

 

過去10年のマンションマーケット|上昇と下落

過去10年の首都圏のマンションマーケットについて、深掘りします。

バブル期には、短期間にマンション価格は大きく上昇し、その結果崩壊してしまいました。

その後のリーマンションショック前までは、一気に供給(発売)が増えました。

バブル以前と比べれば、約2倍の販売量でしたので、その結果、完売までの時間もかかり、価格自体は横ばいだったのだと記憶しています。

しかし、完成在庫が膨らむことで、マンションメーカーは、販売戸数の調整(抑制)に入りましたが、2009年にはリーマンショックで、日本国内の不動産販売も大きな影響を受けてます。

首都圏は、直前の販売抑制調整が進み、リーマンショック時の在庫数は適正在庫よりやや多いくらいでしたが、近畿圏では、首都圏の約2倍の在庫を抱えて、回復するに、約3年ほどかかりました。

リーマンショック後、つまり今から過去約10年の間、マンションメーカーの販売抑制はさらに進みました。

ただ、オリンピック景気を睨んでの高価格プロジェクトが増加した影響もあり、在庫は2019年には適正在庫の約2倍の8000戸を超えてしまいます。

首都圏完成在庫

*不動産経済研究所のデータを筆者がグラフ化

 

つまり、販売戸数は下落(減少)しているのに、在庫が増える(上昇)というマーケットにあるのです。

マンション 販売戸数

原因はこちらのグラフにあるように、バブル期の価格を超えた価格上昇にあります。

マンション価格

約10年前には、平均価格が4500万円だった首都圏のマンション価格が、6000万円を超えているのですから、販売戸数が少なくなっても、当然在庫は増えます。

 

マンション価格下落の歴史は繰り返す|下落率は?

リーマンショック時と今回の首都圏のマンションマーケットは、比較ベースが違う(在庫が適正だった)ので、単運な比較が難しいです。

数字の動きからしますと、むしろバブル期の方が似ているので、比べた上で、今後の価格及び下落率を推測すると、わかりやすいと思います。

実は、バブルピークの3年前の首都圏のマンションの平均価格は、3000万円を切れています。

驚きの事実です。

そして、ピーク時には、マンションの平均価格は6000万円を超え、崩壊しました。

その後5年間、毎年下落を続け、4500万円まで下落しました。

なんと、25%の下落です。

5年間で、ほとんど真っ直ぐに、下落しましたので、年平均で約5%と考えても良いです。

マンションの平均価格が毎年300万ずつ低下しました。

不動産の歴史は繰り返します。

今、まさに始まっていると思われるマーケットの変化の時が、バブル時のように繰り返されるかがわかりませんが、実態の薄いオリンピック景気に、沸きすぎたツケかもしれません。

下落率は、同じになるのかは分かりませんが、リスクとしては、現状価格から、毎年5%程度の下落率が推測されます。

首都圏の新築マンションの価格相場は、国内全体の不動産価格相場に影響します。

マンションや土地の売却を考える予定があるのなら、早めに売却する方が良いですね。

 

 

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