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不動産査定のAI化のメリットとデメリット

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社会のさまざまな部分がAI化が進んでいます。

当然、不動産業界にも浸透を進めています。

具体的には、不動産査定の部分に、各査定サイトを中心に、AI化が進んでいます。

便利になるメリットとAIには困難なデメリット

 

不動産会社に依頼しなくとも、スマホAIアプリで概算不動産査定価格はすでに分かる

スマホアプリで不動産査定

スマホアプリでAIによる不動産査定

 

不動産業者が専用に使う不動産査定サイト(東京カンテイなど)は、数年前から存在しています。

知識経験の少ない営業担当であっても、戸建てやマンションの概算の不動産査定ができます。

つまり、アプリケーションを使って不動産査定をすることは、不動産業界の中では、できていたのです。(人工知能ではなく)

そこにAIが加われば、アプリは、専門知識のない人でも、不動産査定価格を算出できるようになる。

 

2020年の現時点では、まだ知識情報がなければ、AI査定アプリは一般ユーザーには少しむずかしい

AI査定アプリでは、面積や地区年月など項目を入力していき、比較対象となる近隣物件を指定すると、AIが相対評価などを行い、簡易査定価格が表示される仕組みになっています。

ただ、どの不動産物件をユーザーが相対評価の相手に選ぶかによって、算出されるAI査定価格は、数百万の違いが出ることもよくあります。

ここが、知識経験の少ない一般ユーザーには、まだAI査定アプリが難しいと思われるポイントです。

 

しかし、AIにとっては、人間が机上で何度もシミュレーションをするような作業は、機械学習として覚えるのは、得意のことです。

過去のマーケットデータが、全て完璧に読み込まれた時に、AI査定は、信頼ができるものになる可能性があります。

ただ、AI査定が、そのレベルに至るまでの時間は、まだまだ必要かもしれません。

また、過去のマーケットデータで知ることができるのは、販売開始時の価格です。

実際に買主と合意した売買契約の金額は、開示されていません。(不動産業者であっても、開示されている契約金額は一部しか知ることが出来ません。)

実際の売買価格は、個人情報にも準じるデータであり、公開されていないのです。

AI査定アプリに、データとして組み込みできるのは、実際の売買金額ではないということです。

 

そして、過去のマーケットデータは、膨大な量があります。

日本全国ともなれば、天文学的データ量です。

AIが、必要なデータを自分で、収集し、取り込みできる段階まで進むまでは、AI査定の精度が高くなることはありません。

仮に、AIの進化がそこまでのステップが完成した時に、次に重要になるのは、現在のリアルタイムデータです。

リアルタイムデータとは、現状販売中の物件データです。

このデータも、不動産会社しか見られないレインズのデータや、スーモなどの不動産サイトに掲載されているデータに、現実として、差異がありますので、取り込むデータとしては、不完全なのです。

 

AI査定アプリが、人間の査定価格と変わらない精度で、査定価格を算出できるようになるまでは、上記のことから、まだかなり時間がかかると予想されます。

なぜなら、根拠となる販売事例のデータ、成約となった時の売買金額データが、不完全だからです。

 

不動産査定をAIで行うメリット・デメリット

不動産査定をAIで行うメリットは、やはり気軽に、手軽に、簡単に、査定ができるということです。

人間が行う机上査定でも、それなりに早くはできますが、やはり必要項目を入力して、瞬時に査定が出るというAIのスピード感にはかなうものではありません。

 

AI査定のデメリットは、前述したように、実際の売却金額に関するデータが、不十分ですので、査定金額が甘くなる可能性があります。

また、車や貴金属の査定でも、お分かりのように、実際の状態を確認しなければ、物件の個体状態が、価格を左右するのです。

AI査定では、まだできませんので、あくまでも価格の目安を知りたいという段階での査定方法として、AI査定は有効です。

 

不動産査定|AIアプリで出来るなら、不動産会社に依頼することは何が残る

不動産業の仕事の中でも、反復性があったり、選択肢の少ない業務はどんどんAI化されていきます。

人工知能AIの進化スピードは、僕ら人間が想像するよりも、遥かに早いのです。

ですので、前述のデータの不完全さの問題が解決して、AIによる不動査定価格の計算が人間並みに近づいた時、不動産会社に依頼することは、何があるのでしょう。

 

買主を物件に案内し、買主の物件購入に関する決断の不安を払拭することには、まだ「人間でなければ…」という部分は残されているかもしれません。

売主さんと買主さんの、条件調整や、スケジュール調整などの仕事も、残されるかもしれません。

 

しかし、前述したように、不動産会社の重要な仕事の一部である不動産査定価格を知るための「不動産査定という業務」については、専門性が人間の手による計算から、AIによる計算に移っていくことは、明白でしょう。

そして、AI査定アプリを買主側も使うかもしれません。

買おうとする物件価格の整合性を確認するためです。

 

不動産査定の分野に絞って考えると、面積や築年数、そして過去の事例や現在の競合事例等については、データに関する事なので、AI化・ロボット化の精度が高まることで、操作性の簡単なアプリとして、十分に実現する可能性があると思います。

 

中古物件の場合の個体差について、判断する”目”を持つようにもなるすれば、不動産会社の仕事は、半減する可能性があります。(カメラから出来るだろう)

「築年数の割にキズや痛みが多い少ない」「数年前に行ったリフォームの現状」等については、今のところは、やはり人間の目で見て判断する必要がある要素があります。

売却価格を決める上で、傷や痛みやリフォーム状態の要素は重要です。

この部分をAIが判断するようになるのは、どのくらいの時間が必要なのだろうか。

 

もしマーケットの成約データすべてをAIが読み込むようになり、そこから、過去10年の傾向、過去3年の傾向、そして過去半年のデータ比較から、推定計算ができるようになれば(当然できると思われる)、不動産査定アプリで今後3ヶ月、半年後の近未来の市況予測ができるようになるかもしれない、ではなく、できるようになるとしか思われない。

 

 

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