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不動産売却について会長ブログ

土地は更地の方が売りやすい?戸建の解体費用の目安は?

土地売却不動産売却について

古くなった家を売却しようとするとき、そのまま売却した方が良いのか、建物を解体して売却した方がいいのか、悩むかも知れません。

基本的に、一戸建てとして売却するときには、買主にとって戸建として最低限の機能が残っているのかどうかを基準に考えると良いです。

一戸建てとして売却するときには、最低限の機能を買主に保証することになります。

水漏れや雨漏りがないこと、構造上の歪みがないことです。

それらが保証しきれない、古くなってるから、どんな状態なのか分からないという場合は、土地として売却する方が良いです。

建物の分が数100万円、安くなると思うかも知れませんが、引渡から、修理工事にお金がかかり続ければ、建物分の金額を超える可能性は十分にあるからです。

 

土地は更地の方が売りやすい?

土地として売却するのか、一戸建てとして売却するのかを、まず決めます。

古いけども戸建の基本性能(水漏れ・雨漏りがなく、構造の歪みもない)について、大丈夫なのかどうか建物診断(有料。5〜6万円)を受けて知ることが出来ます。

もし、良い診断結果が得られれば、建物診断付きの一戸建てとして販売する事で、アドバンテージも得られます。

不安を感じる結果になった場合は、やはり土地で販売すべきでしょう。

 

更地にするメリット

更地で販売する場合、価格が土地だけの価格になりますので、買主から見て、買いやすい価格になりますので、相場からハズレた価格でない限り、広告に対する反響も見込むことが出来ます。

反響の数が一定以上あれば、具体的な商談になる買主も複数現れる可能性が高くなりますので、余計な値引き要求などを受ける事も無くなります。

下手に建物を残したままで販売し、建物の解体費を捻出しようとすれば、当然他の土地よりも高くなりますし、価格交渉(値引き要求)を受ける要因にもなります。

 

更地にするデメリット

更地にするデメリットは、土地の売買契約より先に、建物の解体工事とその費用が発生することです。

一時的も負担することになります。

また、年度末(12月31日)前に解体すると、1月1日現在は、建物がない土地となり、土地の固定資産税の減額が解除されてしまうので注意して下さい。

1月1日現在に存在する形に対して、固定資産税が課税されるからです。

 

また、そもそも問題として、建物が増築工事の結果、法定面積を超えている場合や、農地や調整区域の土地の売買の場合、既存建物不適格や再建築不可となっている場合があります。

その場合は、建物状態が悪いとしても、残しておく価値はあったかも知れません。

ただ、一般的な住宅には、めったに起こらないことです。

古い住宅街の場合、現在の建築基準法に合わない土地もありますので、不動産会社に事前に相談することです。

 

やはり更地の方が売れやすい?

不動産会社の立場からいえば、明らかに更地の方が売れやすいです。

建物が残っている方が、住宅地としてイメージしやすいという人も少数派ながらいるようですが、古家付の販売の場合、解体費を見込んで少し高い価格設定されているケースが多く、買主の選択の中では、どうしても後順位になってしまいます。

戸建やマンションの場合、建物の違いによって、価格差があることを買主は理解していますが、ほとんど同じような立地にありながら、100万以上違えば、相場より単純に高い価格であると見えてしまいます。

当然、反響はなく、売れる時期も見込みが立たないことになります。

もし一定の人気があるエリアの場合でも、他に販売中の物件が無いという条件でなければ、なかなか売れないことになります。

 

戸建の解体費用の見積もりの基準は

一戸建ての解体は、不動産会社経由で依頼する人が多いですが、自分で調べて依頼することも可能です。

不動産会社の中には、解体業者から紹介料をバックしてもらう会社もあります。

意外に思われるかも知れませんが、ほとんどの大手の不動産会社がそうです。

それは、関わる業務全てから利益を出そうとするからです。

もちろん、その様な手数料を取らずに、紹介だけをして売主と解体業者間で、発注や支払を直接すすめる会社もあります。(筆者の会社ではそうです)

ですので、大手不動産会社を通して依頼すると、10〜20%は高くなります。

 

建物の構造と面積が基準となる

解体費用を調べるときは、まず建物の構造、そして、面積が基準になります。

同じ木造住宅であっても、在来工法の木造なのか、ツーバイフォー工法による木造住宅なのかによって、基礎のコンクリート量が違いますので、解体費用には差が出ます。

在来工法は、布基礎といわれる柱と梁に合わせた形(部屋の形)で、地中には鉄筋コンクリートが埋まっていますが、ツーバイフォー工法による木造住宅の場合は、ベタ基礎といって、建物の床下全部に、基礎(鉄筋とコンクリート)があり、鉄筋とコンクリートの量が違い、費用に差が生まれます。

 

解体作業のしやすさも関係する

土地の形状によって、解体作業に使える機械や技術が、違ってきます。

基本的に、作業のために、重機や大型トラックが、敷地には入れるかどうかも解体費用に反映します。

手作業しか出来ない状況であれば、金額は当然高くなります。

解体業者によっても、金額に違いがありますので、「今回、見積もりを2社に御願いしています」といって、3社ほどにお願いすると良いです。

解体工事が完了すると、廃材処理と、現地の整地があります。

解体費用が、極端に安い会社は、現地の整地が乱暴で、コンクリートの大きなガラ(基礎工事の解体の大きなブロック状態の破片)が残されて、買主から苦情をいわれることにもなりますので、仕上がりのイメージも解体業者ときちんと話し合いを持っておく必要があります。

 

基本工事以外にかかる費用もある

基本的な解体工事でおさまらない場合もあります。

解体工事からでてくる廃材は、産業廃棄物として処分されます。

例えば、アスベストが出てきてしまうと、別途処分がかかります。費用は、その量によって、大きく異なります。

20万程度で済む場合もありますが、建物によっても、もっと高額になる場合があります。

 

また、庭石や樹木・塀・倉庫・別棟車庫は、基本的な解体工事には入りません。

庭石や庭木は、大きさや量で、金額はまるで違うものになります。

特に大きな庭石は要注意です。かなり高額になる可能性があります。業者によってかなり違います。

 

安くする方法は

先ずは、業者選びです。

必ずしも、不動産会社からの紹介企業に依頼することは、決められていません。

ご自身で調べることです。

また、地域によっては、庭石や庭木を買い取ってくれる会社がある可能性があります。

こちらも地域によりますので、調べてみて下さい。

グーグル検索をして、メールか電話で問合せをしてみて下さい。

 

 

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