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離婚しそう!家は共有名義でローンも残っている!どうすればいいか

家を購入する時には、想定していなかった離婚。しかし、様々な状況から、離婚と至ってしまう場合があります。

実は、日本の離婚率は、2019年度厚生労働省のデータによれば、約35%前後の数値となります。

そして、結婚とともに不動産購入をする方の数が増加しており、離婚時に解決すべき問題の一つになっています。

深掘りして参ります。

 

離婚しそう!家は共有名義でローンも残っている!どうすればいいか

結婚する時に、家も買うというケースは増加しています。

多くの場合は、ご主人名義の単独所有、つまり単有で購入している場合と、奥さんが働いている場合、あるいは奥さんの親から住宅資金が出ている場合には、共有名義にて購入している場合があります。

単独名義の場合は、売却可能価格とローン残高の関係が問題となりますが、共有の場合は少し厄介です。

 

共有の場合、手続きが残るので売却した方がおすすめ

共有名義の中には、ローンの申し込みを年収合算して申し込んでる場合があります。

その場合、住宅ローンに対しては、連帯債務者となり、奥さんが働いている場合には、奥さんの分の住宅ローン控除を受けるために、共有にしている場合があります。(金融機関によって異なる場合があります)

もしも、離婚時に共有名義を残したまま、売却せずにどちらかが住み続けることを考える場合でも、その先数年後に、売却を検討することがあると思います。

その時には、共有者の同意がなければ、売却はできないので、離婚後数年してから面談しなくてはならないことになります。

個人差がありますが、離婚後にサイドの面談や手続きをすること、連絡を取ることなど、揉め事にはならないと思いますが、ストレスが溜まることの一つになってしまいます。

離婚時には、その後に禍根にあえて触れることのないように、一区切りをつけるように、完了しておいた方が良いです。

 

不動産が共有名義の場合、離婚したら変更手続きはどうする

離婚の手続きを役所に届け出たとしても、不動産の名義が自動的に変更になるわけではありません。

協議を行い、財産分与に関する話し合い(銀行口座にある現金や不動産を売却して手元にお金が残る場合など)、あるいは売却せずに不動産の名義を変更するなどをすることになります。

ただし、住宅ローンが残っている場合、金融機関が名義変更を承諾することを禁止している場合が多いので、調べておく必要があります。

ただし、年収合算のために、共有にした場合、金融機関は当初2人の収入のもとに、住宅ローンの融資を行っていれば、離婚で一人になることで、今後の返済が可能かどうかを審査する可能性があります。

以上、あくまでも一般的にということになりますが、共有名義を単独に変更することは、可能ですが、ローンを利用している場合は、金融機関が了承しない可能性が高いです。

金融機関ごとで考え方が違いますので、必ず金融機関に事前に相談をして確認してください。

 

変更手続きとは、一方から一方への譲渡契約を結ぶことになります。

この時に、譲渡に関する譲渡所得税がかかる必要があります。

実際には、マイホーム特例を受けることで、課税されることは、少ないですが、マイホーム特例を利用することで、税金がかからない場合などは、不動産売却に関する確定申告をする必要がありますので、ご注意ください。

譲渡契約の書類作成等は、弁護士が代行してくれるでしょう。

そして、単独名義で登記手続きをする必要があります。

登記手続きに関する費用(登録免許税と司法書士の手数料)は、発生します。

登記手続きは、弁護士でも業務は可能なのですが、一般的には、不動産登記については、弁護士は行わない場合が多いです。

 

相手が協力的でない場合も考えられるので、離婚時にできるだけ完了しておく

ご夫婦のことは、夫婦にしかわからない、と言われます。

そして、離婚をしてから、時間の経過とともに、相手型の気持ちが変わる場合も十分にあり得ます。

離婚成立後、数年してからの不動産に関する手続きなどが起きないように、離婚時に手続きを完了させておくことが得策です。

金融機関の承諾が得られる場合は、名義変更(譲渡契約)をして、登記を単独名義に変更する、あるいは売却をすることです。

万が一ローンを残したままで、名義変更が可能だったとしても、数年後に不動産を売却する場合が起きれば、住宅ローンの抵当権抹消手続きのお願いをすることになります。

いわゆる、残務です。

 

離婚に関する財産分与では不動産の取り扱いには十分な注意が必要

現金などの資産については、1円刻みにまで、分割することができます。

しかし、不動産については、それができません。

また、未来についての価値金額を算出することは、不可能です。

さまざまな理由から、一方が住み続けるというケースがあると聞きますが、その生活ぶりには、多くのストレスを抱えています。

不動産会社の一人の担当者としての意見を申し上げるとするなら、売却し、ローン完済することをお勧めします。

最もスピード希望するなら、不動産の買取は、有効な選択です。

通常の仲介による売却する場合は、3〜4ヶ月かかるのが普通です。

早く決着させるには、買い取りが最適です。

 

売却しても、オーバーローンとなりローンが残る場合

売却可能価格が、ローン残高を下回る場合、オーバーローンの状態です。

基本的には、下回る分の金額を手元の資金から、出して売却することになります。

しかし、手元に資金がないという場合なら、金融機関に相談して、「任意売却」という選択もあります。

金融機関との相談とは、実際に売却して成約となる金額とローンの残債との差額については、債務者が支払っていくことを金融機関が認める場合、ということです。

 

まとめ

結婚して家を買ったが、数年後に離婚というケースは、実は、珍しいことではありません。

その離婚を協議しているときに、住宅ローンが残ってるから離婚できない、家が売れない、離婚したらローンが払えない、、、などなどのケースもあります。

しかし、離婚前夜の状態のまま、生きていくストレスは、大変なものです。

なんとか、少しでもストレスの少ない解決をするなら、弁護士や不動産売買で実績のある不動産会社に相談することをおすすめします。

 

 

 

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不動産を売却するか、あるいは他の手段を考えるか、を検討するには、まず不動産の価格を知ることは大事なことです。また、査定をしたからといいましても、売却へとすすめなければ不動産会社に迷惑をかけると考える必要はありません。不動産売却は無理におすすめできることではありません。まずは、お気軽にご相談下さい。

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