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不動産売却について会長ブログ

マンション買取|相場価格の考え方

マンション買取 相場価格の考え方不動産売却について

マンションの売却には、一般仲介による売却と買取業者による買取の2つの方法があります。

それぞれにメリットとデメリットがあります。

当記事では、マンション買取の相場価格と一般的な流れ、そして買取にかかる費用等について、業界歴30年の経験から、解説します。

 

マンション買取業者の相場価格

マンション買取の場合、買い取った後に、賃貸用不動産として運用するケースもありますが、最も多いのは、リフォームをして再販することをビジネスモデルとする事業の会社です。

また、賃貸用不動産として買取を受ける場合、買い取った後の、マンションの不具合等について、仲介による売却と同じように、売主の責任を求められる可能性があります。

再販事業のための仕入れとして、買取をするマンション買取業者の場合、マンションの不具合については、免責とする場合がほとんどですので、売主としては、手離れができて、安心できます。

 

マンション買取の相場価格の考え方

マンション買取の場合、通常仲介のように、いつ・いくらで売れるのか気を揉むこともありませんし、スケジュールと価格を最初のうちに確定することができます。

そして、一般的には、マンションに不具合がある部分があっても、通常仲介のように、売主に後日責任が回ってくることはありません。

ここが大きなメリットです。

 

マンションの買取価格は、一般的な仲介による売却価格よりも、安くなります。

それはマンション買取業者の多くが、再販売目的のための仕入れだからです。

買取価格の相場の考え方は、マンション周辺エリアでの、フルリフォーム・マンションが売れる価格から、リフォームにかかる費用と買取業者が再販売するためにかかる諸経費(火災保険や建て替え管理費や税金)を差し引き、マンション買取業者の利益分を差し引いた残りの額が、買取価格の目安になります。

ですので、ポイントとなるのは、

(1)フルリフォームをして、いくらで再販売できるのか

(2)フルリフォームにいくらお金がかかるのか、

の二点です。

 

マンション買取業者による買取査定

まず一般的な仲介による売却と同様に、不動産仲介会社によるマンション買取査定で、マンションを査定してもらいます。

仲介による売却と違い、販売活動はありませんので、買取価格と引き渡しに関する条件が折り合えば、すぐにマンションの売買契約へと進みます。

 

買取業者は、マンションを再販売する事業の仕入れとして買い取ります。

買取業者は、その後リフォームをして、リフォーム済み物件として売り出します。

ですので、買取したマンションの再販価格は、仕入れのための買取価格とリフォーム金額、そして保険や税金等の諸経費、そして買取会社の再販価格での利益なら、再販価格が決まります。

ですので、一般の仲介の価格と比べると買取査定価格は、低めになります。

買取価格のポイントは、室内設備と内装を全てリフォームした場合の金額がいくらになるのか、重要なポイントになります。

 

マンション買取価格|一括査定から始める

マンションの買取価格は、一般的な仲介による査定価格とは、違います。

しかし、買取価格の査定も、一括査定サイトからで可能です。

一般的な仲介による査定価格は、売却できる可能性の高い価格を仲介会社担当者が、提案してくれます。

しかし、それは売却できる可能性がある価格であります。

もしも市況が悪ければ、不動産会社の見込み通りに売れない場合もあります。

不動産会社に提案してもらう査定価格のままで、売れるということはあまりありません。

 

しかし、マンションの買取価格の場合、それは決定価格です。

買取業者の提示した買取価格に合意すれば、その価格で後日売買契約が行われます。

 

マンションの買取保証

マンションの買取には、買取保証という制度を取り入れている取引もあります。

実際には、査定価格の段階で、仲介による査定価格と、買取保証価格の2つの提案を受けます。

一般的には、仲介による査定価格で一定期間(1ヶ月ないし3ヶ月)、仲介による販売活動を行い、もしも売れなかった場合には、先に提示している買取保証価格で、買取をしてくれるという流れで進んでいきます。

 

一見すると、売主側すると、仲介で売れない場合のリスクを、買取保証価格で担保できるという安心できる方法です。

しかし、この場合、仲介の販売活動をしてくれる会社と、買取保証をしてくれる会社が同じ会社である場合、仲介による販売活動で売れるということは、滅多にありません。

 

「売主には、仲介で売れるチャンスも試しつつ、安心できる保証をつけますという、安心感と売却のチャンスも試すという非常にお得な仕組みに感じられるのです。

しかし、仲介の販売活動と買取保証を同じ会社が取り扱う場合には、不動産会社は、買い取りが確実にできるという安心があり、仲介の販売活動を一生懸命にやってくれない可能性が高いのです。

仲介の会社と買取の会社が異なる場合は、それぞれが、最大の営業努力をしてくれます。

 

マンション買取契約

マンション買取業者が直接買取する場合、仲介手数料がかからないので、得になると考える人もいます。

しかし、買取業者が直接買い取る場合、その契約書は、買取業者が用意するものであり、契約内容について不利益なことが書かれているとしても、売主さんには分からないことがあります。

ですので、仲介手数料がかかるとしても、第三者である仲介会社を挟んで、契約内容が健全であるかを、不動産会社の責任で確認した上での、買取契約の方が安心できます。

万が一、仲介手数料がかからないとしても、後日トラブルが発生した時の損失は、仲介手数料相当では、済まない可能性があります。

 

もし、マンション買取業者による直接買取を望む場合は、マンション等に関して、不具合が後で分かった場合などについての記載を確認しておくべきです。

 

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