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不動産売買についての知識情報会長ブログ

不動産価格が下落する原因は

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不動産の価格が下落することは、人の生活に大きく影響を与えます。

あえていうまでもありませんが、不動産は、人が人生の中で、手にする最も高額な商品だからです。

そのため、所有する人には、大きな資産になったり、負債になったりなどして、大きな影響を受けます。

また、所有ではなく、賃貸で借りるとした場合でも、賃料設定の計算の基礎には、不動産価格の影響が強く関係していますので、賃貸であろうと、不動産価格が上がるか、下がるかは重要な問題です。

 

不動産価格が下落する原因

不動産価格が下落する原因について、その仕組みを知っておいて損はありません。

不動産価格が下がるのかは、不動産を所有している人もこれから買おうと考える人にとっても、重要な問題です。

もちろん、不動産会社にとっても、同様に重要です。

 

時間の経過とともに減少していく要素

一般的に、木造戸建てのように、新築時点の建物の価格がピークであり、年月とともに、経年劣化するものの価格は分かりやすいです。

人がその家に暮らしていけば、時間の経過とともに、傷汚れが増え、設備関係の耐用年数も減少していきます。

ですので、木造戸建ての建物の価格は、年数に正比例して、減少していきます。

この仕組みが変わる場合があるのは、時間経過の途中で、リフォームを行う場合です。

 

時間の経過が関係しない要素

昔から、土地と宝石(石そのもの)には、中古品はないとされます。

つまり、中古はないので、使用した年数や使用具合によって、価値が下がる要素にはならないのです。

むしろ、いくつかの要素により、価格が上がることがあります。

これは、需要と供給のバランスが原因となり、価格が上がるということです。

もちろん下がることもあります。

 

需要と供給のバランスとは、売り出されている物件の数(供給)に対する、購入したい人の数(需要)のバランスです。

もしも、購入したい人の数よりも物件数が少なければ、価格は上がります。

逆ならば、価格は下がります。

不動産の場合、土地とマンションがこの対象にあたります。

 

2021年からコロナの影響で価格に変化がおこる

土地とマンションの場合、購入したい人の数と販売される物件のバランスによって、不動産価格が上がる場合と下がる場合があると記しました。

2020年の新型コロナとテレワークによって、2021年から不動産価格が変化する、と言ったら驚くかもしれません。

しかし、徐々にその方向に変わっていくでしょう。

 

その変化とは何かと言いますと、働き方がテレワークになり、価値観が変わるからです。

これまでは、会社への通勤便がよく、駅に近くて、生活しやすい場所の土地が人気があり、高い価格で売買取引されていました。

それは、多くの会社が、社員の通勤がしやすい街の中心エリアに会社が多くあったからです。

 

しかし、テレワークが当たり前になり、社員通勤日数が半分以下になると、社員は電車等の沿線に住む必要がなくなります。

また会社も、社員の通勤しやすさも考慮し、街の中心エリアに本社を置いています。

今後は家賃の高い中心エリアでなくて良いと考えるようになります。

事実、大手企業の本社移転が起きていますし、テレワークによって、出勤日数を減らすことは、複数の大手企業が発表していることです。

 

これらの社会環境の変化から、マンションや不動産を購入する条件から、街の中心エリアへのアクセスや駅近である必要性は無くなります。

都心部や中心エリア近く、沿線沿いの物件価格は、下がる可能性が大きいです。

2021年以降の不動産価格に大きく影響する要素となるでしょう。

 

生産緑地の解除期限以降、住宅価格は下がる

住宅地値下がり

生産緑地、という言葉を知らない人が多いかもしれません。

しかし、土地の価格に大きく影響する可能性があるので、知っておいた方が良いです。

土地の固定資産税は、建物が立っている場合、6分の1に減額されていることは、不動産をお持ちの方ならば、ご存知のことと思います。

では、農地の場合は、どうなのかと言いますと、1000㎡あたりで数千円という非常に安い税金に抑えられています。

町の都市計画では、一般的に農地は郊外にあり、さらに市街化調整区域である場合があります。

市街化調整区域では、家を建てることができません。

そのため、不動産としての価値も非常に低く見られています。

しかし、都市によっては、都市部でも、農地がある場合があります。

その場合、生産緑地の適応を受けて、固定資産税は、上記の農地と同程度の固定資産税に抑えられています。

 

問題は、生産緑地の指定には、期限があることです。

2022年に日本全国の都市部にある農地の生産緑地の期限が到来します。

農地としての利用が継承されることが、困難になっている土地もあります。

生産緑地の解除が到来し、固定資産税の額が、周辺住宅地並みになった場合、土地所有者が固定資産税の負担に耐えられず、売却されることが推定されます。

大量の土地が、住宅地となって、市場に溢れることが懸念されているのです。

 

東京では西部を中心に、大阪では都市部内に、現在多くの生産緑地があります。

これらの土地が、住宅として市場に出回るようになると、住宅価格は下落するでしょう。

 

 

不動産価格は下落方向に推移している!東京オリンピック開催までもたない?!

価格 下落

2020年の新型コロナの影響で、オリンピックは2021年に延期されました。

新型コロナという想定外のことが発生し、不動産市場は、混乱しています。

今、売れているのは、完成済みマンションです。

新規に開発された新築分譲マンションは、コロナ禍のため、とても厳しい状況に追い込まれています。

また、テレワークが続く中で、働き方・住む場所にも大きな影響が出始めています。

 

大手企業においても、当初様子見だったテレワークに問題なしという判断がされ、来年に向けて本格化し始めています。

大手企業では、週の半分は、出勤せずに自宅でのテレワークが、基本形になっていく可能性があります。

すでに複数の会社で、発表されています。

 

テレワークが一般化してきたため、スーツを買うという需要が半減しました。

その結果、スーツ専門店は、大量の店舗閉店を進めています。

テレワークが基本の働き方となることは、不動産業にも大きな影響をあえらることが予想されていましたが、すでに始まっている動きがあります。

今後は、通勤のために、都市部に高額なマンションを購入するという、需要が半減することになります。

週に2〜3日しか出社しないということになれば、必要なのは、自宅での仕事スペースの確保です。

そして不要になるのは、駅に近いので、狭くて高いマンションの価格です。

すでに始まっていますが、郊外で、一部屋以上増え(テレワークスペース)て、家賃や価格が安いという不動産へと、生活の場が変化を始めています。

 

 

不動産価格は時価

価格は時価

不動産の価格は、時価です。

大きく2つの要素からできています。

一つは、物体として利用価値からくる価格です。

つまり、時間の経過とともに劣化するということです。

新しい建物は価格が高く、古い建物は価格が安いということです。

 

しかし、もう一つの要素が、価格をわかりにくくしています。

それは、需要と供給のバランスです。

市場に売り出されている物件の数と購入したいと考える顧客との数のバランスです。

当然、物件の数の方が多くなれば、物件価格は下がります。

逆に購入したい顧客の数が増えれば、価格は上がります。

そして、市況という社会環境が関係します。

さらに、中古物件の場合は、個人としての売主の都合によって物件が売り出されるので、企業が売り出す新築のように、売り物件の数がコントロールされることもありません。

 

その結果、不動産価格は数ヶ月先という近未来でも、簡単に予測がつかないのです。

常に、その時の市況や需要供給バランス、物件の状態、他物件との比較の上で、取引価格は決定していきます。

 

2020年のコロナ禍とテレワークによって、2021年の不動産価格は大きく影響されることになります。

大きな流れとしては、都心部の上がりすぎた物件価格が下落し、郊外へ移動する人が増えます。

もし、郊外に売り出される物件が増えなければ、郊外型の物件は、従来価格よりも上がることになるでしょう。

 

 

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