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不動産売却の査定方法|今後はオンライン査定で訪問なしでも

不動産売却について

当記事では、不動産売却の査定方法について、解説します。

不動産売却の査定方法は、大きく分けると2つあります。

 

不動産売却の査定方法について知る

不動産売却のための査定方法は、複数ありますが、大きく2つに分かれます。

実際の売却に役立つ訪問した上での査定と、実物を見ずにデータだけで判断する簡易査定(机上査定)です。

 

不動産売却査定方法|訪問査定(すでにオンライン可能)

一つは、不動産会社担当者が、建物を実際に拝見し、傷や汚れ・設備等の不具合などを、確認やヒアリングをして、行う方法です。

訪問査定や、実査定と言います。

当然ながら、物件の状態を確認して、査定価格を算出しますので、査定方法の中で、最も信頼性が高いです。

途中でリフォームを行なっている場合も、どの部分をどのくらいのリフォームを行なったのか、現状がどういう状態なのかがわかると、価格に反映することができます。

車やブランド品などもそうですが、傷や汚れが多ければ、価格の差はかなり大きく下がりますね。

不動産の場合も同じです。

築何年という年数だけでは、傷や汚れなどの個体差による部分までは、判断ができないからです。

実物の建物仕様の良さなども、良さや悪い部分は、築年数やメーカー名だけでは、判断できるものでは、ありません。

 

ただし、疑似的な訪問査定は、現在においても、デジタルツールを使うことで、可能です。

オンライン(Zoomやスカイプなどのテレビ会議用のアプリで)で売主と査定担当がつながり、売主にスマホカメラで撮影してもらいながら画面共有します。

そうすることで、リアルタイムに不動産会社担当がつながり、担当者が確認したい場所や部分を、訪問査定に近いレベルで、査定ができるようになっています。

会社によっては、すでに行っている会社もあります。

 

不動産売却査定方法|机上査定・簡易査定

不動産のネットの一括査定は、ほとんどこの方法です。

本来査定とは、査定をするそのものの状態を見て判断するものです。

机上査定とは、データを集めて、過去のデータや現在のデータとの比較をして査定価格を出す方法です。

 

ですので、例えば、車の査定を例にすると、査定をする実際の車を見ることができず、代わりに同じ年数の同じ車種の車を用意して査定をしているようなものです。

参考価格にしかなりません。

当然その車を実際に見られる状態になった時に、再度査定を行って、価格を出してもらうはずです。

時々、実際の査定価格が驚くほど安くなるということもあり得るのが、机上査定価格です。

ですので、机上査定(監視査定)を行ったとしても、その価格をあくまでも参考なので、絶対的に信じてはいけません。

机上査定の価格のままで売却がうまくいくということは、ほとんどありません。

 

ただし、リアルタイムのオンラインがむずかしい環境であっても、気になる部分の写真を一瞬で共有したりなど、不動産会社からどの部分の写真が必要なのかを、事前に確認していけば、机上査定の精度は高くなります。

リアルタイムでない分、不動産会社側が詳細を知りたい部分などについて、再度写真撮影や共有の手間はかかりますが、従来の机上査定よりもはるかに、査定の精度が高まります。

 

不動産売却の査定方法|今後はAI査定のレベルアップが期待

AI化の進化が、今後も進むと思われます。

ただ、現時点においては、机上査定の代理程度は可能になっています。

AI査定を行っている会社の社内データやレインズ等の取引データが、蓄積されていけば、査定の精度は高まると思われます。

AIが得意とするのは、0から思考するというのではなく、機械学習により、繰り返される緻密な計算を間違いを少なくしていくことです。

 

日本全国の不動産の販売情報・売却情報は、とてつもなく膨大なデータ量ですが、データ取得自体もAI化されてきています。

1〜2年後には、マーケット変化などの要素も、担当者が理解し、データ集積できるようになれば、AI査定は実用できるものになると思われます。

 

 

不動産売却の査定方法|匿名査定はむしろリスキー

査定をする上で、不動産会社に物件情報と個人情報を示すことを極端に嫌う方がいます。

しかし、不動産会社にとっては、これがなかなか困ることなのです。

例えば、土地であれば、南側に接道しているのか、北側に接道しているのかによって、10〜15%価格に差が出ます。

角地の要素が加われば、さらに違いがあります。

 

例えば、マンションならば、面積は当然ですが、階数が異なれば、価格に違いが出ます。

ですので、番地や何号室なのかは、簡易的査定をする上でも非常に重要な要素です。

 

さらに、査定価格を伝えるということは、個人情報に準じる情報を、問い合わをしてきた人にお伝えすることに、なります。

個人情報が示されなけば、伝えて良い相手なのかどうかに、非常に神経を使うのです。

なぜなら、査定の依頼者は、本人以外の場合も非常に多いからです。

相続権のない親族であったり、離婚手続きが終了している相手であったり、隣地の他人が査定依頼をしてくることがあります。

当然ながら、所有者本人は査定依頼の事実を知りません。

そういう場合は、査定依頼はお断りします。

しかし、匿名の場合は、それが判明しません。

ネットの査定が一般的になり、気軽に査定価格を知ることができるようになったことの弊害の一つです。

 

 

まとめ

もうすぐ5Gのエリアが拡大していく段階ですが、現在においても多少の動きのぎこちなさはあっても、オンラインで、売主のスマホカメラを通じて、不動産会社は、住宅の中の状態確認ができるようになっています。

訪問査定で時間を取られるのは煩わしいが、売却のためにきちんとした価格を知りたいという方にとって、現在はデジタルツールやアプリが進化していることで、お役に立つでしょう。

実際に物を見ないで金額を出す従来型の机上査定では、不動産売却が失敗してしまう可能性があります。

 

 

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