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不動産売却について会長ブログ

マンション売却するときリフォームは必要か!

不動産売却について

マンションを売却する際に、リフォームをした方が良いのか。

このテーマは、時々議論になります。

多くの不動産会社担当や不動産会社のホームページでは、「マンション売却時のリフォームは必要ない」という説明が多いです。

それは、売主に対して、負担をかけない方が良いという不動産会社の考えから、発せられています。

実際には、フルリフォームを行ったマンションが、一般の中古マンションよりも高い価格で販売されていることで、一目瞭然ですね。

 

マンションを売却するのはリフォームしてからの方がいいか!物件の状態次第!

マンション売却の際には、リフォームが必要か、マンション売却のときに考えるポイントです。

前述しましたが、不動産会社のホームページや査定サイトでも、「マンション売却のリフォームは必要ない」と書いてある記事があります。

事前リフォーム否定派の声は、早く媒介契約をしてもらって、売り出す段階へ進めていきたいと考える不動産会社によるものです。売主の気持ちを楽にさせるための方便トークです。

 

マンションをリフォーム後に売却 フルリフォームの方が良い

やはりリフォームして綺麗なマンションの方が、買主の反応は良いです。ただひつ、条件があります。リフォームは、中途時ハンパだと、リフォームの効果は薄いということです。

リフォームをしている部分としていない部分が、明確にわかってしまう状態だと、買主の反応は、よくありません。

お金のかかる話ですので、あくまでも一般論です。マンションをフルリフォームした後で売却する。可能であれば、それがベストです

また、中古のマンションにリフォームをする意味がないのであれば、「フルリフォーム済みマンション」「再生マンション」などと、通常の中古物件よりも高い価格で、売り出していることが、矛盾してしまいます。

そうです。実際に、リフォームをした後のマンションの方が、価格は高いものの、第一印象が当然良くなります。不動産会社や買取専門会社が、フルリフォームをして、少し高い価格で売り出しているのが、その証拠です。

 

実際に買取業者の再販売マンションでいい印象があるマンションは、高め価格で売れてる

つまり、どちらかといえば、リフォームをしているマンションの方が、見た目が良く、好印象ということです。

ですから、築年数が10年前後のマンションであれば、傷や汚れや不具合部分も少ないと思いますが、そうではない築年数の場合は、痛みや汚れも年数なりにあるはずなので、「リフォームをしている方が売れやすいのか」といえば、当然リフォームをして綺麗になっていたり、設備が新しくなっている方が、売れやすいのです。

ですので、結論を言えば、マンションの状態次第ですが、リフォームをしている方が良い条件で売れるということは、確かです。

 

マンション売却のリフォームの必要性は2つある

実は、マンション売却のリフォームには、2つの必要性があります。

リフォームをすると高く売れそうな場合

一つは、前述したように、より良く見てもらうために、売却するマンションにリフォーム代をお金をかけるのです。

交通便も良いし、周辺の利便施設も揃っているが、マンションの特定の部分の傷汚れが目だときは、リフォームをすることで、高めの価格でも売れるという場合です。

このケースの場合、リフォームの問題だけではなく、マーケットの状況も関係してきますが、条件が揃えば、高く売れます。

室内の状態が全体に悪すぎる場合

もう一つの事例では、少し話しづらいのですが、そういう事実もあるのかと受けて止めて下さい。それは、内装等の状態があまりにもひどい状態のケースです。

実例としては、親が一人暮らしをしていたような物件には、長く住んでいた間に、リフォームどころか、メンテナンスも十分ではないマンションもあります。

そういった状態の物件では、買主にまず見てもらうためにも、リフォームが必要になります。

リフォームをかけた分を回収できるのかという点については、リフォームをしなければ、売り物にならない状態もあるのです。

 

マンション売却はリフォームしてからの方がいいか?買主は変化してる

マンション売却のリフォームは、リフォームしてから販売のほうがいいかについては、以前(10数年前)と現在において、買主の反応が変わったと感じます。

以前はリフォーム済みマンンションが少なかった

以前(10数年前)とは、ネット情報が今ほど一般的ではなかった頃です。インターネットは、既にありました。しかし、今のように、スマホで、どこでもいつでも情報検索できる時代ではありませんでした。

販売中のマンションには、リフォーム済みマンションは、ありましたが、全体から見れば割合は非常に少なかったです。また、リフォームのレベルが低く、悪い部分を直してあるというリフォームのやり方でした。

 

最近のリフォームは非常に綺麗

最近のリフォーム済マンションのレベルが上がっています。買取専門会社の参入があり、マンションの内装や設備関係など、がきちんと仕上げられています。

iPhoneなどのスマホで、簡単に、間取りが見られるようになり、リフォーム済の内装写真も非常に増えました。

マンション検討をする際には、スマホやタブレットで、十分な写真が見られることが一般的になり、買主から内装写真を希望されるケースも増えています。

マンションの第一印象を重視する傾向が強まっていると感じます。

いくら立地条件などが良くても、見た目(ドアを開けて室内を見た第一印象の強さ)が悪すぎると、売買の話は進んでいきません。

 

マンション売却の際のリフォーム代・リフォーム費用は

リフォーム費用は、どの部分に、どれくらいかければ良いのか。

これは、実際の状態によりますので、一言では説明が難しいです。

クロスの張り替えとなれば、部屋数や面積も関係してきます。

キッチンや風呂の入れ替えであれば、サイズによって、価格は数10万円の違いがあります。

ですので、売却を依頼する不動産会社担当との相談することをお勧めします。

40〜60万円のクロス工事で十分かもしれません。

 

マンション売却のときに、フローリングに傷

フローリングは、家具を置いて、人が住めば、細かい擦り傷などは、必ずつきます。

ですからフローリングに傷があったら、張り替えた方が良いのか、という点については、年数による変化という意味で、経年変化から想像できる範囲の傷・汚れかどうか、という点によります。

購入してから、定期的にワックス掛けをしているフローリングの場合なら、傷があっても表面的な状態のはずです。

ただし、マンションの個体差があります。

住まい方によって、まるで違う状態になってしまいます。

年数を加味して考えた上で、それ以上に大きな傷や、犬や猫が室内外で、騒ぎ放題で、床が傷だらけになっている場合、治した方が良いでしょう。

フローリングの上を、犬や猫の走り回るお宅では、フローリングの表面が、ささくれ立ちひどい状態になっている場合があります。

対策は、そうなる前に、ワックスを定期的にかけるか、ひどい部分だけでも張り替えをした方が良いです。

フローリングの張り替え費用は、面積によってかなり金額が違います。

痛みがひどい部屋を一部屋だけリフォームするのか、あるいは、フローリングの色のつながりが良くないので、廊下や他の部屋もやるのかどうかで、金額は、とんでなく大きくなる場合もあります。

費用の目安としては、マンションの場合、遮音性が高いフローリングを選ぶ必要があり、仮に6畳として、目安は13〜15万円ほどです。

 

マンション売却の際のクロスの張り替え

最近は、室内でタバコを吸う人が少ない傾向があり、綺麗なクロスのままの場合も少なくありません。

クロスの張り替えリフォームを進めるケースは、「猫の爪とぎ」「子供の落書き」「タバコ」「結露で黒カビ」のケースです。

ペットの場合、犬も壁におしっこをしてしまう癖がついてしまっている場合もあります。

タバコを吸う人は、自分で気づいていない場合がありますが、壁の黄ばみが強いので、すぐにわかります。

また、子供が多くて洗濯の回数が多い方や、室内に植物をたくさん置いている人は、換気をきちんとしていないと、家具の背中の見えない部分の通気が悪く、結露が慢性的にできてしまいます。それが、季節が変わると、カビに変化してしまいます。

 

以上のような状態を繰り返しているクロスは、年数に応じて加速がついて変化していきます。結果、クロスの張り替えリフォームをするべきと、おすすめする場合があります。

 

マンション売却の際にリフォーム費用は税金の計算では

マンション売却の際にかけるリフォーム費用は、譲渡所得の税金計算に含めることができます。

具体的には、不動産譲渡所得税の計算の際に、売却にかかる費用として、売却価格から差し引いて計算することができます。

つまり、リフォームをして、高く売れたときに、税金がかかる部分からリフォーム代を差し引くことができるので、高く売れて利益が出ても、その利益から、リフォームにかかる代金分を差し引いて税金の計算をすることができます。

もちろん、売却価格や、築年数、リフォーム代など、の金額のバランスによりますので、詳しくは、売却依頼をする不動産会社担当に相談をしてみてください。

 

 

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