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不動産売却について会長ブログ

マンション売却の税金がかからないのはどんな時か?

不動産売却について

マンションを売却する場合に、税金がかかる場合とかからない場合があることを知っていると思います。

 

年明けの2月中旬から、確定申告の時期があります。

自分のマンション売却のケースが、該当するかどうかを確認しておくべきです。

 

 

マンション売却時の税金とは

マンション売却時の税金は、売却時の利益に対して、課税されるものです。

税金がかかるかどうかのポイントは、利益が出ているかどうかです。

利益が出ている場合は、譲渡所得が発生していることになります。

譲渡所得は、売却のあった年の翌年の2月16日から3月15日の間に、申告と納税をしなくてはなりません。

 

マンション売却時の税金がかからないのは

税金がかからないのは、前述の通り、マンション売却で利益が出ているかどうかが一つのポイントになります。

 

マンション売却で赤字の時

売却時の利益が赤字の場合は、譲渡所得はない事になりますので、税金はかかりません。

売却時の利益が、あるのかどうかは、購入時の価格と売却時の価格の差です。

この時に、売却時にかかった経費を売却時の価格から差し引くことができます。

売却にかかった経費で、差し引くのは、仲介手数料・売却時の契約書に貼付した印紙代です。

土地や戸建の場合は、この他に、測量費用や建物解体がある場合、その費用も、売却した価格から差し引くことができます。

 

ただし、購入時の価格は、減価償却分をマイナスしなくてはなりません。

つまり、例えば、10年前に3000万円で購入したマンションを、今回の売却で3000万円で、売却できたとした場合、売却価格から購入時価格を差し引くと、プラスマイナス0で、利益がないことになります。

 

この計算では、10年で価値が減衰した分=減価償却分を購入時価格から差し引く必要があるということです。

減価償却の計算は、マイホームとして自己居住していた場合と、賃貸(事業用)物件として貸していた場合とでは、減価償却の計算が異なりますので、ご注意下さい。

 

 

マンション売却の利益が出てるがマイホーム特例の条件が合致してる時

マンションの価格は、社会情勢などの影響により、想像以上の高い価格で売れることがあります。

高い価格で売れた場合は、譲渡所得による税金が高くなることにも注意が必要です。

 

もし利益が出ていたとしても、マイホーム特例の条件に該当すれば、3000万円控除を受ける事が出来ます。

つまり、買ったときよりも、3000万円高く売れたとしても、税金がかからない事になります。

 

マイホーム特例の条件に該当するかどうかは、実際にマイーホームとして、住んでいるかどうかがポイントです。

もしも、転勤などで売却時点では住んでいないとする場合でも、3年以内ならば、マイホーム特例の条件に合致します。

 

 

売却時の譲渡所得の税率は割と高い

譲渡所得の税率は、低くはありませんので、ご注意下さい。

所有期間が、5年を超えるかどうかで、短期譲渡と長期譲渡に分けられます。

 

5年を超えない場合、短期譲渡となり、税率は、所得税が30%、住民税が9%、かかります。

5年を超えると、長期譲渡なり、所得税が15%、住民税が5%かかります。

 

 

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