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戸建の資産性|コロナ禍の影響で戸建を買う人増加!資産性としては?

新型コロナの影響で、人々の働き方は変わってきていることを、感じざるを得ない状況にあります。

リモートワーク・テレワークが始まるときには、不安視されていましたが、テレワーク開始から半年以上が経過し、働く人も企業も、テレワークでも特に問題がないことに気づきました。

テレワークでは仕事にならない、会社に出社して仕事をしなければ、仕事にならないと言っている人は、ごく一部の人だけあり、オンラインやテレワークでの仕事のスキルを持たない人だけであることも浮き彫りになりました。

今後は、すでに大手企業の本社移転や、出社日数を5割減にするなどの発表をしていますが、世の中の多くの人の働き方がその方向に進んでいきます。

 

コロナの影響で駅近新築マンションは売れなくなった

こうした働き方の変化は、以前から不動産市場に大きく影響すると、述べてきましたが、マーケットデータにも、影響が明確に反映されてきました。

全国的にも、2019年が土地価格・マンション価格のピークでした。

2019年後半からは、新築マンションの完成在庫が増え、値引き販売が始まっていました。

そこへ2020年の新型コロナの影響があり、不動産マーケットは激変しました。

高止まりになっていた新築マンションは、全く売れなくなり、完成在庫の大幅値引き物件が、かろうじて販売が進むという状況になりました。

テレワークが現実的に有効であることが明確になり、人々は、自宅で仕事をする人が増えました。

通勤しないのに、交通弁の良い立地で、高価格の新築マンションを購入するニーズがなくなったということです。

その結果として、自宅で作業スペースが必要となり、戸建が売れるように不動産市況は変化していると言って良いでしょう。

現在は、その過渡期です。

 

戸建は資産性の減衰がマンションの2倍のスピードで進むことに注意!

ただ一つ知識として、抑えておく必要があるのは、戸建の資産価値の特異性です。

マンションの資産価値は、下がりにくいものとして、これまで認識されていました。

確かに今回のコロナ禍の影響で、特に駅近を理由に高価格で販売されていた物件は、価格が大きく下がっています。

しかし、逆に言えば、社会にも影響するような出来事がない限り、マンションの資産価値の減衰は緩やかです。

一般的に、売却査定の根拠となるのは、建物の減価償却でみる耐用年数です。

鉄筋コンクリートのマンション場合は、耐用年数は47年とされています。

物理的に、47年で建物が崩壊されるわけではないのですが、大規模な補修が、マンションの場合には、47年経過すると、必要であると考えられるということです。

木造戸建の場合、耐用年数は22年となります。

こちらも、同様に、22年で建物が崩壊するわけではありません。

ある程度大規模なリフォームをすることで、もっともっと長く住まれている住宅はたくさんあります。

ただ、建築時の価値は、途中でリフォームをしていなければ、マンションで47年、戸建で22年と考えられるのです。

つまり、新築時の価値は、マンションは47年でゼロになり、戸建は22年でゼロになるということです。

価格としては、土地の部分がありますので、価格がゼロになるわけではありませんが、要リフォーム物件になるということです。

選択すべきは中古戸建てか郊外型新築マンション

コロナ禍の影響で、自宅に作業スペースが一部屋必要という方が向かっているのは、現状は新築戸建が多いのですが、数年後の資産性を考慮した場合に、新築戸建てに飛びつくのは、微妙かもしれません。

むしろ、諸外国のように、中古住宅にリフォームを加えて住む方が、資産性が減衰してしまうリスクに対応していけるのではないかと考えられます。

マンションの場合は、新築の場合、新型コロナの影響を考慮すれば、最もリスクある選択は、駅近で高価格マンションを購入することです。

むしろ、郊外型の広い面積のタイプならば、価格が崩壊するリスクは少ないものと思います。

 

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不動産を売却するか、あるいは他の手段を考えるか、を検討するには、まず不動産の価格を知ることは大事なことです。また、査定をしたからといいましても、売却へとすすめなければ不動産会社に迷惑をかけると考える必要はありません。不動産売却は無理におすすめできることではありません。まずは、お気軽にご相談下さい。

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